Con số 14.144 doanh nghiệp bất động sản mới được thành lập tại TP.HCM trong 10 tháng đầu năm cho thấy sự hấp dẫn của thị trường địa ốc. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia và thành viên thị trường, điều này mừng ít, lo nhiều.

Doanh nghiệp địa ốc ồ ạt gia nhập thị trường

Tại phiên họp thường kỳ hàng tháng của UBND TP.HCM với các sở, ban ngành về tình hình kinh tế - xã hội của Thành phố, ông Sử Ngọc Anh, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM cho biết, 10 tháng năm 2017, TP.HCM có 33.839 doanh nghiệp thành lập mới với tổng số vốn đăng ký 457.082 tỷ đồng, trong đó lĩnh vực bất động sản chiếm 41,8% về số doanh nghiệp, với 14.144 doanh nghiệp, tổng vốn đăng ký 91.365 tỷ đồng (tăng 97,3% so với cùng kỳ năm trước).

Về địa bàn, doanh nghiệp đăng ký thành lập mới tập trung nhiều nhất tại quận 1, Tân Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp, Bình Tân (so cùng kỳ tăng 13,2% về số lượng doanh nghiệp và tăng 88,7% về vốn đăng ký). Ngoài ra, có 49.476 lượt doanh nghiệp đăng ký thay đổi nội dung đăng ký kinh doanh, trong đó vốn điều chỉnh bổ sung tăng 260.528 tỷ đồng (so với cùng kỳ tăng 11,2% về số lượt doanh nghiệp và tăng gấp 9 lần về vốn bổ sung). Tính chung, tổng vốn đăng ký và bổ sung là 717.609 tỷ đồng, tăng gấp 3,4 lần so với cùng kỳ .

Về hình thức, công ty TNHH một thành viên chiếm tỷ trọng cao nhất, chiếm 58,6% với 19.835 doanh nghiệp; tiếp theo là công ty TNHH hai thành viên trở lên, chiếm 28% với 9.483 doanh nghiệp; công ty cổ phần có 4.055 doanh nghiệp, chiếm 12%; doanh nghiệp tư nhân có 463 doanh nghiệp, chiếm 1,4%; công ty hợp doanh có 3 doanh nghiệp, chiếm 0,01%.

Về lĩnh vực, ngoài bất động sản, bán buôn, bán lẻ, sửa chữa ô tô, xe máy là lĩnh vực có nhiều doanh nghiệp thành lập mới thứ 2, chiếm 15,6% với vốn đăng ký 71.452 tỷ đồng (tăng 57,8% so với cùng kỳ); tiếp đến là xây dựng với vốn đăng ký 56.041 tỷ đồng chiếm 12,3% (tăng gấp 83% so với cùng kỳ); khoa học, công nghệ, dịch vụ tư vấn, thiết kế, quảng cáo và chuyên môn khác với vốn đăng ký 32.292 tỷ đồng chiếm 7,1% (tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ).

Cũng theo Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, trong 10 tháng đầu năm, TP.HCM thu hút 681 dự án đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký mới, với tổng vốn đầu tư đạt 1,89 tỷ USD; có 184 lượt dự án điều chỉnh tăng vốn với tổng vốn đầu tư là 703,4 triệu USD.

Trong đó, ngành bất động sản tiếp tục dẫn đầu danh mục dự án FDI cấp mới, chiếm 53,3% tổng vốn đăng ký với 1,01 tỷ USD (tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ); tiếp theo là công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 25% với 473,01 triệu USD (tăng gấp 5,7 lần so với cùng kỳ); bán buôn và bán lẻ, sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy chiếm 10,6% với 200,6 triệu USD (giảm 19,6% so với cùng kỳ).

Cũng theo Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, từ đầu năm 2017 đến nay, thị trường bất động sản ghi nhận 66 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng số 32.820 căn nhà, trong đó có 28.651 căn hộ và 4.169 căn nhà thấp tầng, tổng giá trị cần huy động là 66.539 tỷ đồng.

“Qua rà soát các hồ sơ đăng ký doanh nghiệp bất động sản, 95% vẫn là doanh nghiệp môi giới, 5% còn lại là các công ty địa ốc lớn, mở công ty con để phát triển dự án”, ông Sử Ngọc Anh cho biết.

Thực tế, khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại Phòng Đăng ký kinh doanh (Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM) sáng 1/11 cho thấy, trong 10 người đến làm hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp được phỏng vấn, có 3 người cho biết đăng ký hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản.

Mừng ít, lo nhiều

Theo các chuyên gia, việc “bùng nổ” doanh nghiệp bất động sản cũng là điều hết sức bình thường, bởi thị trường đang phát triển mạnh trở lại và tiềm năng vẫn còn rất lớn. Con số mới công bố của Sở Tài chính TP.HCM cũng cho thấy điều này.

Cụ thể, Sở Tài chính TP.HCM cho biết, tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn Thành phố trong 9 tháng năm 2017 đạt trên 243.584 tỷ đồng, đạt 70,02% dự toán (347.882 tỷ đồng) và tăng 10,71% so cùng kỳ. Trong đó, doanh nghiệp bất động sản nộp ngân sách cao nhất và tăng 30% so với cùng kỳ, riêng thu tiền sử dụng đất đạt tới 11.907 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo Sở Tài chính, đóng góp này chủ yếu đến từ những doanh nghiệp địa ốc lớn, còn những doanh nghiệp bất động sản nhỏ lại đang nợ thuế đáng kể.

Lý giải về việc các doanh nghiệp bất động sản mới thành lập chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực môi giới, các chuyên gia cho rằng, điều này là bình thường. Lý do, các chủ đầu tư đang xây dựng hàng loạt dự án với hàng ngàn căn hộ. Để bán lượng sản phẩm này, cần một đội ngũ bán hàng lớn, nhưng sẽ khó khăn nếu nuôi “đội quân” này. Vì vậy, chủ đầu tư sẽ chuyên tâm phát triển dự án, việc bán hàng sẽ giao lại cho những doanh nghiệp môi giới...

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng cảnh báo, việc doanh nghiệp bất động sản mới ồ ạt gia nhập thị trường hiện nay không hẳn là điều đáng mừng.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, hiện tín dụng bất động sản chiếm khoảng trên 8% tổng dư nợ (khoảng 450.000 - 500.000 tỷ đồng), nhưng con số này chưa tính tới khoản tín dụng bất động sản rất lớn đang “ẩn náu” trong tín dụng tiêu dùng. Cụ thể, theo số liệu từ Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, tín dụng tiêu dùng hiện nay khoảng 650.000 tỷ đồng, trong đó có khoảng 50% là vay mua và sửa nhà.

Do vậy, ông Minh cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi nhưng thiếu bền vững, nợ xấu vẫn còn cao, việc các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới khi hoạt động, sẽ vay vốn ngân hàng dưới các hình thức khác nhau, khiến tín dụng bất động sản tăng cao hơn nữa. Một khi thị trường bất động sản gặp trục trặc, nợ xấu sẽ gia tăng trở lại.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện nay, doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn Thành phố đa phần là môi giới, trong khi nguồn cung bất động sản 10 tháng qua không quá nhiều. Do đó, nhiều khả năng sẽ có nhiều doanh nghiệp sẽ nhanh chóng “đóng cửa” trong thời gian tới.

Là người trong cuộc, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Asian Holding, một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản mới được thành lập hơn 1 năm cho biết, hiện để có được nguồn hàng bán, Công ty phải cạnh tranh rất gay gắt với các doanh nghiệp môi giới khác. Thậm chí, Asian Holding phải nhận bán hàng cho cả các dự án tại tỉnh lẻ không lờ lãi bao nhiêu để có doanh thu duy trì hoạt động của Công ty.