Sự nổ vỡ bong bóng trên thị trường bất động sản, khởi đầu từ Mỹ, đã dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái của nền kinh tế thế giới, kéo dài từ năm 2007 đến nay vẫn chưa kết thúc. Bong bóng trên thị trường này của VN và của Mỹ có sự khác nhau, chủ yếu là :

Thị trường bất động sản của VN, quan hệ cung – cầu, con nợ, … có khác với tình hình của Mỹ và các nước phương tây. Tại VN, con nợ là các nhà đầu tư trên thị trường này nên các NHTM vẫn có khả năng thu hồi được vốn cho vay ở những mức độ nhất định nên không có khả năng dẫn đến khủng hoảng tài chính. Vẫn có một nền kinh tế ngầm, gắn với các nhóm lợi ích, gây những bất ổn trên thị trường bất động sản, chủ yếu qua các hoạt động đầu cơ, gây sự mất cân đối giả tạo về nguồn cung để đưa giá lên cao ngất ngưởng. Hậu quả là cầu có khả năng thanh toán ngày càng tụt xuống thấp nên dẫn đến tình trạng có nhiều khu đô thị mới, biệt thự mới bị bỏ hoang hàng chục năm. Sự ảm đạm của thị trường này buộc các nhà đầu cơ phải hạ giá bất động sản, đưa về sát giá trị, nên tuy nhà đầu tư có thiệt nhưng người có nhu cầu nhà ở được lợi.

Tại Mỹ

Trên thị trường này, có sự mất cân đối giữa cung-cầu theo hướng cầu có khả năng thanh toán của người dân thấp nên cần có chính sách kích cầu đối với người dân qua thực hiện cơ chế tín dụng có thế chấp. Do đó, người dân trở thành con nợ của các NHTM. Phân hóa giàu nghèo ngày càng mở rộng đã hạn chế khả năng trả nợ của người dân, dẫn đến việc hình thành một khoản nợ xấu ngày càng tăng. Trong hoàn cảnh đó, lạm phát tăng cao càng làm suy giảm khả năng trả nợ của người dân. Nạn đầu cơ về dầu mỏ là giọt nước làm tràn ly, dẫn đến tình trạng người dân-con nợ mất khả năng thanh toán, đưa các NHTM vào cảnh phải đối mặt với phá sản, dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Tại Việt nam

Thực trạng trên thị trường của VN có khác Mỹ trên mấy lĩnh vực chủ yếu:

Sự khác biệt về quan hệ cung-cầu. Tại Việt nam cung về nhà ở thấp hơn cầu của người dân. Đó là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc các nhà đầu tư đổ xô vào thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư sơ cấp không đủ vốn tự có để thực hiện các dự án đầu tư xây nhà nên đã huy động vốn từ người có nhu cầu mua nhà bằng phương thức ứng góp một phần tiền mua nhà (coi như tiền đặt cọc). Trong thực tế, người có nhu cầu mua nhà để ở không có điều kiện xuất hiện trên kênh này nên người xuất hiện chủ yếu là các nhà đầu tư thứ cấp. Họ ứng góp tiền mua nhà để bán lại cho người có nhu cầu thực sự với giá cao hơn.

Có thể nói những nhà đầu tư thứ cấp (và cả nhà đầu tư sơ cấp), về thực chất, là những nhà đầu cơ trên thị trường bất động sản và, qua đó, dẫn sự mất cân đối giả tạo về quan hệ cung cầu làm hình thành đến cơn sốt giá trên thị trường này, gắn với việc tạo một tình trạng giả tạo là cung nhỏ hơn cầu, làm cho giá nhà tăng lên ngất ngưởng. Sự đội giá này làm cho cầu có khả năng thanh toán giảm sút nghiêm trọng, càng làm tăng sự mất cân đối cung-cầu về nhà ở. Từ đó có thể khẳng định là trên thị trường bất động sản đã có một thị trường ngầm gắn với các nhóm lợi ích, làm cho thị trường này phát triển không ổn định, đẩy tình trạng khan hiếm lên cao một cách giả tạo. Trong khi đó, người có thu nhập thấp không có tiền để mua nhà, ngay cả khi thực hiện chính sách ưu đãi đối tượng này.

Sự khác biệt về con nợ trên thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư (cả sơ cấp và thứ cấp) trên thị trường bất động sản lại bị hạn chế bởi nguồn vốn tự có nên phát sinh nhu cầu huy động vốn để thực hiện các dự án đầu tư.

Một kênh huy động vốn đầu tư được thực hiện qua con đường tín dụng NH. Do đó các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản là con nợ chứ không phải người dân có nhu cầu mua nhà là con nợ của NHTM như ở Mỹ. Khi đến thời hạn phải thanh toán cho NH, các chủ đầu tư-con nợ ở vào cảnh không có khả năng thanh toán (chủ yếu vì không bán được nhà đang ở mức giá cao ngất ngường), dẫn đến hình thành và phát triển các khoản nợ xấu. Trong trường hợp này, các nhà đầu tư-đầu cơ trên thị trường bất động sản buộc phải hạ giá bán nhà để kích cầu, tạo nguồn vốn cần thiết để trả nợ NH. Như vậy là đã xuất hiện hai nghịch cảnh:

Người có nhu cầu mua nhà để ở được hưởng lợi do giá nhà bị hạ thấp. Thế nhưng tuy giá thấp nhưng vì thu nhập của người có nhu cầu thấp nên tuy giá có hạ nhưng vẫn cao hơn khả năng thanh toán nên thị trường vẫn có tình trạng ế ẩm, thể hiện qua những khu đô thị mới, những biệt thự đang bị bỏ hoang cả hàng chục năm,…

Nhà đầu tư-đầu cơ-con nợ của NH buộc phải chịu lỗ trong kinh doanh vì buộc phải hạ giá bán nhà nên là người gánh chịu thiệt hại làm cho bong bóng bất động sản có nguy cơ nổ vỡ.

NHTM vẫn có khả năng thu hồi nợ xấu. Theo các điều khoản tương ứng của Luật dân sự, NHTM có quyền buộc các nhà đầu tư-đầu cơ-con nợ phải phát mại tài sản của họ để trả nợ. Đó là sự khác biệt thứ ba giữa Việt nam và Mỹ, làm giảm khả năng vỡ nợ của NH, nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoàng tài chính thế giới. Do đó lời kêu cứu, cảnh báo nguy cơ nổ vỡ bong bóng bất động sản xuất phát từ các nhà đầu tư-đầu cơ-con nợ của NH vì họ đang lâm vào cảnh thâm hụt nguồn vốn. Thảm cảnh của họ bắt nguồn từ tham vọng đầu cơ trục lợi nên, sau một thời gian thu được những khoản lợi nhuận kếch xù, nay họ phải trả giá.

Từ sự thử phân tích mang tính chất định tính như ở trên, nên chỉ dừng lại ở “thử phân tích”, không có đủ căn cứ để dẫn đến những kết luận chính xác. Tuy nhiên, qua đó, vẫn này sinh sự cần thiết phải trả lời mấy câu hỏi sau chủ yếu sau đây:

- Sự nổ vỡ bong bóng trên thị trường bất động sản tại Việt nam có khả năng làm cho nền kinh tế nước ta lâm vào một cuộc khủng hoảng tài chính không ?

- Sự nổ vỡ bong bóng bất động sản này gây thiệt hại đến tầng lớp nào là chính ?

- Có một thị trường ngầm về bất động sản, gắn với các nhóm lợi ích không ?

- Chính phủ có cần can thiệp hỗ trợ người bị thiệt hại đến mức nào ?

- V.v….

DiaOcOnline.vn - Theo Tầm Nhìn