Phép thử có lẽ sẽ được đưa ra ngay trong vài tuần tới đây, và sẽ mang tính quyết định đối với vận mệnh tiêu thụ hàng tồn kho của thị trường bất động sản Việt Nam.

Vô thời hạn?

Hai tuần sau tết nguyên đán, thị trường bất động sản vẫn lắng đọng một cách đáng sợ. Tại Hà Nội - thủ phủ của những tập đoàn kinh doanh nhà đất lớn nhất, một nửa số cơ sở môi giới bất động sản vẫn... nghỉ tết.

‘Nghỉ tết vô thời hạn’ là một cụm từ đáng sợ không kém. Vào năm nay, có lẽ ‘rút kinh nghiệm’ của năm 2012, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản và công ty môi giới đã tuân thủ triệt để lời dạy của ông bà ‘Tháng Giêng ăn chơi’. Tốc độ ra hàng vì thế cũng chậm hẳn lại. Tình hình này được thể hiện ấn tượng hơn ở khu vực phía Nam, mà với nhiều doanh nghiệp có tiếng như Đất Lành, Đất Xanh, Thủ Đức House, Hoàng Anh Gia Lai, cử chỉ ấn tượng nhất dường như là... không làm gì cả.

Khá trái ngược với sự xuất hiện ồn ào ‘hướng về thị trường bất động sản Mianmar’ vào trước tết của ông chủ Hoàng Anh Gia lai, trong những tuần qua gương mặt Đoàn Nguyên Đức lại gần như vắng bóng trên thị trường. Vốn được coi như một hàn thử biểu của thị trường bất động sản, cứ mỗi khi vắng vẻ phát ngôn của bầu Đức, người ta lại dễ hình dung về một không khí không mấy hứa hẹn.

Mặc dù đầy cố gắng trong một quyết tâm còn lại, giới doanh nghiệp bất động sản thủ đô cũng phải thừa nhận là hàng loạt động tác ra hàng kéo dài suốt từ cuối quý 4/2012 cho đến nay đã không mang lại kết quả thật sự mỹ mãn. Ngoài hiện tượng căn hộ Đại Thanh với mức giá thấp hơn khá nhiều các dự án khác và do đó gặt hái thành công tương đối, hầu hết các chuyến ‘ra khơi’ của các doanh nghiệp khác đã gặp phải sóng lớn, khiến cho con thuyền chuyên chở gánh nặng tồn kho nhà đất nếu không phải quay vào bờ thì cũng không thể nhích thêm được chút nào.

Như đổ dầu vào lửa, giới phân tích thị trường lại càng xúc tác thêm những nhận định bi quan. Ngay cả chuyên gia của Savills cũng bảo lưu ý kiến về năm 2014 mới là đáy của thị trường. Trong khi đó, một chuyên gia thượng thặng của nước ngoài – ông John Sheehan – còn cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam phải mất 6 năm để hồi phục với độ mất giá phải lên đến 60%, và giai đoạn này theo ông mới chỉ là buổi suy thoái ban đầu. Tiếp theo các ý kiến ‘ngọt ngào’ như thế, không có bất cứ ai trong giới chuyên gia trong nước tỏ ra nhiệt tình với tương lai. Tất cả chỉ âm thầm nói về một ‘trung hạn và dài hạn’ trừu tượng nào đó.

Lại sắp ‘cơ cấu lại nợ vay’!

Gần hai tháng sau khi bản nghị quyết số 02 về giải cứu thị trường bất động sản của Chính phủ ra đời, giới doanh nghiệp bất động sản đã thêm một lần nữa thất vọng. Mặc dù nghị quyết này đã khác với các văn bản cùng cấp trước đây khá nhiều, tức đã đề cập đến hàng loạt biện pháp cụ thể về thuế và hỗ trợ lãi suất cũng như động thái bơm tiền, nhưng rõ ràng suốt từ đó đến nay, Ngân hàng nhà nước cùng Bộ Xây dựng đã gần như chưa triển khai một hành động cụ thể tương ứng nào.

Với một cái nhìn đầy sốt ruột, giới doanh nghiệp ôm giữ hàng tồn kho  bất động sản đang cần đến những văn bản mang tính hướng dẫn chi tiết để triển khai nghị quyết 02. Nhưng chỉ sau tết vài ngày, vài quan chức cao cấp của Ngân hàng nhà nước mới bật mí về khả năng sẽ kéo giảm lãi suất cho vay về mức 6%, thời hạn cho vay đến 15 năm và kích thích thị trường bằng 2-3 gói bơm tiền với giá trị đến hàng trăm ngàn tỷ đồng.

Trong bối cảnh suy thoái chung hiện thời, 6% lãi suất cho vay là điều hoàn toàn có thể chấp nhận được đối với người có nhu cầu mua nhà để ở, nếu so với mặt bằng lãi suất cho vay vẫn treo cao gấp đôi hoặc hơn thế tại nhiều ngân hàng thương mại cổ phần. Cũng bởi thế, giới ngân hàng, đặc biệt là những ngân hàng chủ công như BIDV và Vietinbank, có cơ sở để hy vọng rằng mức lãi suất cho vay chưa từng thấy như vậy sẽ đóng một vai trò lớn trong việc kích thích thị trường tự làm nóng.

Mọi chuyện sẽ không thể kéo dài hơn nữa trong năm nay, thậm chí là ngay trong nửa đầu năm. Chính các ngân hàng cũng đang quá sốt ruột với lượng vốn tồn ứ trong két sắt của mình và trở nên quá sốt sắng trong việc truy tìm ‘khách hàng tiềm năng’ để cho vay. Liên quan đến tâm trạng này, cũng cần bổ sung là đến tháng Tư năm nay, hàng loạt ngân hàng sẽ phải làm thủ tục đáo hạn nợ vay đối với các doanh nghiệp bất động sản mà đã được gia hạn nợ từ tháng Tư năm ngoái. Theo những thông tin mới nhất, trong một năm qua tình hình tiêu thụ hàng tồn kho của khối con nợ bất động sản vẫn không có gì khả quan, nếu không muốn nói là còn tồi tệ hơn. Hàng tồn kho vẫn chất ứ cùng những đợt ra hàng khủng và số lượng ra hàng trong tương lai còn khủng hơn. Dù các ngân hàng thương mại cổ phần đã được Ngân hàng nhà nước bật đèn xanh cho ‘cơ cấu lại nợ vay’ một năm, nhưng khó có gì bảo đảm là sẽ có thêm một năm ân hạn nữa nếu các doanh nghiệp bất động sản vẫn không có cách nào thanh toán nợ ngắn hạn và trung hạn.

Phép thử cuối cùng

Chỉ mới vào cuối tháng 2/2013, cuộc họp thường kỳ của Chính phủ mới phải đề cập ‘quyết liệt’ đến việc tung đầu tư công và giải ngân vốn xây dựng cơ bản ngay trong quý 1 năm nay. Cũng cần nhắc lại, vào tháng 5/2012, sau khi nghị quyết 13 của Chính phủ được ban hành, Ngân hàng nhà nước và Bộ Xây dựng cũng đã triển khai một số động tác kích cầu cho thị trường. Tuy nhiên khá trái ngược với xu hướng lãi suất huy động được giảm  dần và giảm khá mạnh sau đó, sức cầu của thị trường lại tỏ ra bất động một cách đáng kinh ngạc.
Làm thế nào để bài học bất động của quá khứ không lặp lại vào năm nay? Đó là câu hỏi quả thực quá khó khăn đối với tất cả, từ người trong cuộc cho đến giới ngoài lề. Thậm chí ngay cả sau khi các văn bản hướng dẫn triển khai nghị quyết 02 được Ngân hàng nhà nước và Bộ Xây dựng ban hành, vẫn không loại trừ thị trường bất động sản không thoát khỏi độ trơ cố hữu của nó.

Phép thử có lẽ sẽ được đưa ra ngay trong vài tuần tới đây, và sẽ mang tính quyết định đối với vận mệnh tiêu thụ hàng tồn kho của thị trường bất động sản Việt Nam.

Cũng liên quan đến vận mệnh trên, một tín hiệu ‘không bình thường’ là doanh nghiệp cổ phần Thép Việt đã vừa nâng giá bán thép thêm 1%, cho dù tình hình tiêu thụ tháng 2/2013 lại giảm đến 38% so với tháng trước đó.