Phân khúc biệt thự, liền kề Hà Nội đang có sự phân hóa mạnh về giá, có những dự án, mức giá đưa ra còn cạnh tranh với cả phân khúc chung cư. Tuy nhiên, lượng cung lớn, cùng nhiều khu đô thị không có người ở, Hà Nội đang đối diện nguy cơ bùng phát khu đô thị “ma”.

Phân hóa mạnh

Theo số liệu của Savills, tại thời điểm quý I/2014, thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội có 128 dự án, cung cấp 42.700 căn. Khoảng 30.600 căn từ 103 dự án được chào bán dưới dạng hợp đồng mua bán, nguồn cung còn lại đến từ các dự án dạng hợp đồng góp vốn. Hà Đông, Hoài Đức và Mê Linh là những quận, huyện cung cấp chính cho thị trường, chiếm 62% tổng nguồn cung. Nguồn cung dưới dạng hợp đồng mua bán tiếp nhận thêm khoảng 30 căn biệt thự mới từ quận Long Biên trong quý này. Thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung mới dưới dạng hợp đồng góp vốn.

Bà Ngô Hương Giang, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills đánh giá, hoạt động thị trường vẫn trầm lắng trong quý này. So với quý trước, giá chào bình quân của toàn thị trường giảm 3% cho hạng mục biệt thự và 2% đối với hạng mục nhà liền kề. Mức giảm giá rõ nhất đối với biệt thự là ở quận Tây Hồ, giảm 6% theo quý, quận Hai Bà Trưng giảm 5% theo quý. Với hạng mục liền kề, Hà Đông và Hoài Đức có mức giảm cao nhất là 4% theo quý ở mỗi quận, huyện. Cầu Giấy tiếp tục có giá chào trung bình cao nhất, ở mức 133 triệu đồng/m2 cho cả biệt thự và liền kề, theo sau là Từ Liêm và Tây Hồ với mức giá trong khoảng 91 - 104 triệu đồng/m2.

Trái ngược với nhận định trên, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE lại cho rằng, thị trường biệt thự, nhà liền kề trong khu đô thị trong quý vừa qua có nhiều dấu hiệu tích cực.

“Không có dự án chào bán mới, chủ yếu là các dự án chào bán lại với giá từ 2 - 3,5 tỷ đồng/căn”, ông Richard Leech nói và cho biết, điểm đáng chú ý là một số dự án chào bán gần đây đang đưa ra mức giá hấp dẫn, thậm chí, thấp hơn giá bán của một số dự án chung cư hoặc đất thổ cư trong khu vực lân cận. Điều này cho thấy một xu hướng mới, là một số dự án biệt thự, liền kề đang cạnh tranh trực tiếp với các dự án chung cư trung cấp và bình dân trong phân khúc nhà ở có giá 2 - 3 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, ông Richard Leech cũng thừa nhận, giá chào bán trên thị trường thứ cấp chứng kiến sự phân hóa mạnh. Trong khi một số dự án đã hoàn thiện hoặc gần hoàn thiện tại Từ Liêm và Hà Đông có giá chào bán tăng nhẹ khoảng 5 - 7%, thì các dự án có tiến độ chậm ở huyện Mê Linh và Quốc Oai, giá chào bán tiếp tục giảm.

Sự phân hóa mạnh này được lý giải là do tiến độ, vị trí, cơ sở hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội.

Nguy cơ bùng phát khu đô thị “ma”

Không chỉ những dự án chủ đầu tư xây thô xong không bán được hàng, thực trạng nhiều dự án đã cơ bản hoàn thiện, đủ điều kiện bàn giao nhà nhưng vắng bóng người ở như Geleximco Lê Trọng Tấn, Splendora, Lideco, Nam An Khánh... cũng đang khiến Hà Nội có nguy cơ bùng phát những khu đô thị “ma”.

Lý do hầu hết người mua không chịu nhận nhà, bởi đa phần là dân “lướt sóng”, đầu cơ ngắn hạn bị kẹt hàng do thị trường đóng băng. Trong khi đó, nếu nhận bàn giao nhà, những khách hàng này đóng hết số tiền còn lại lên tới hàng tỷ đồng, nên họ chần chừ, thoái thác khiến chủ đầu tư khó xử. Ngoài ra, nhiều khu đô thị chưa đủ hạ tầng và tiện ích nên cư dân cũng không thể chuyển đến sinh sống dù đã nhận bàn giao nhà.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, các sàn giao dịch bất động cho biết, tại một số dự án từng là điểm “nóng” của thị trường, đến nay giá thứ cấp giảm xuống còn khoảng từ 30 - 50% tùy vào từng khu vực, dự án, nhưng cũng rất khó tìm người mua, nhất là các biệt tại vùng ven. Trong khi đó, nguồn cung mới vẫn không ngừng tăng lên, khiến nguy cơ bội cung đối với phân khúc này ngày càng lớn.

Bà Ngô Hương Giang cho biết, nguồn cung tương lai, thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội đến từ 86 dự án với tổng diện tích khoảng 11.500 héc-ta, nằm rải rác tại 15 quận, huyện. Các dự án Hanoi West Gate, Alaska Garden City, The Premier và Khu đô thị mới Tây Mỗ sau khi có sự tham gia của các chủ đầu tư mới đã đẩy nhanh tiến độ và sẽ chào bán sản phẩm trong thời gian tới.

Tuy nhiên, một tín hiệu vui, theo bà Giang, với việc Nghị định 11/2013/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV (hiệu lực từ ngày 5/1/2014) cho phép chủ đầu tư bán đất nền phân lô đã được đầu tư xây dựng hạ tầng, mà không cần thiết phải xây thô có thể làm tăng tính thanh khoản cho thị trường trong tương lai.

Ngoài ra, đề xuất nới lỏng điều kiện cho Việt kiều và người nước ngoài được sở hữu bất động sản ở Việt Nam khi được thông qua cũng có thể giúp nhu cầu với biệt thự, nhà liền kề tăng lên.