Số lượng hạn chế, nguồn cung không được bổ sung, trong khi nhu cầu lại cao, nhưng nghịch lý là chưa khi nào căn hộ dịch vụ đạt công suất cho thuê 100%, trong khi giá lại không tăng. Điều gì tạo nên nghịch lý này?

Nguồn cung ít ỏi

Là một phân khúc bất động sản có diễn biến khá sôi động, ngay cả khi thị trường địa ốc rơi vào suy thoái, nhưng nguồn cung của phân khúc căn hộ dịch vụ tại Hà Nội lại khá ít. Thậm chí, có những thời điểm, căn hộ dịch vụ không có nguồn cung mới.

Tại báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2016, CBRE cho biết, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ cho thuê trên địa bàn Hà Nội chỉ vỏn vẹn 3.239 căn. Trong quý I/2016, thị trường Hà Nội không có thêm nguồn cung căn hộ cho thuê. Trong khi nguồn cung trong tương lai được dự báo cũng không đáng kể.

Thị trường căn hộ dịch vụ đang bị các dự án căn hộ thương mại cạnh tranh.

Trong khi đó, số liệu thống kê của Savills Việt Nam cho biết, số lượng căn hộ dịch vụ đang hoạt động trên thị trường Hà Nội khoảng 3.708 căn. Như vậy, dù có sự sai lệnh về số liệu của các đơn vị nghiên cứu, nhưng các con số trên cho thấy, nguồn cung căn hộ dịch vụ tại Hà Nội khá khiêm tốn so các phân khúc khác.

Theo Savills Việt Nam, thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội vốn bị tác động lớn từ những biến động liên quan đến hoạt động đầu tư nước ngoài. Với sự gia tăng trong hoạt động thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), sức cầu về căn hộ dịch vụ thời gian tới sẽ rất lớn.

Savills cho biết, các dự án FDI tại Thái Nguyên, Bắc Ninh, đều có tác động đến thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội, vì các địa phương trên gần Hà Nội, trong khi các tỉnh này lại không có dự án căn hộ dịch vụ đáp ứng đủ các tiêu chí của khách hàng. Không chỉ thế, ngay Hà Nội, thời gian qua cũng có nhiều dự án FDI mới được cấp phép, nên nguồn cầu trong thời gian tới sẽ gia tăng và sẽ tác động đến thị trường căn hộ dịch vụ.

Và những biến tướng

Mặc dù số lượng căn hộ dịch vụ hoạt động trên thị trường không nhiều và nguồn cung mới hạn chế, trong khi nhu cầu lớn, nhưng chưa bao giờ tỷ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ cho thuê đạt 100% và giá thuê lại không tăng.

Thống kê của CBRE tại quý I/2016 cho thấy, tỷ lệ lấp đầy của thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội đạt 83,6%, giảm 2,3% so với quý IV/2015. Trong khi giá thuê trung bình giảm 1% so với quý trước, ở mức 28,6 USSD/m2 (khoảng 2.880 USD/phòng/tháng).

Tại sao thị trường căn hộ dịch vụ lại xuất hiện hiện tượng nghịch lý trên?

Theo lý giải của Savills Việt Nam, thị trường căn hộ dịch vụ đang bị các dự án căn hộ thương mại cạnh tranh. Cụ thể, tại nhiều dự án căn hộ cao cấp trong nội đô, nhà đầu tư đã mua căn hộ và cho thuê lại.

Theo tìm hiểu của Đầu tư Bất động sản, hoạt động đầu tư căn hộ thương mại rồi cho thuê lại như căn hộ dịch vụ không chỉ đến thời điểm này mới xuất hiện, mà đã diễn ra khá phổ biến từ nhiều năm trước, nhất là thời điểm thị trường bất động sản rơi vào suy thoái, hoạt động đầu tư căn hộ cao cấp chủ yếu hướng đến cho người nước ngoài thuê lại.

Hàng loạt dự án căn hộ cao cấp được mở bán trong giai đoạn 2013 - 2014, như Tòa nhà Indochina Plaza Hà Nội, Dự án Dolphin Plaza, hay Chung cư Star City…, các chủ đầu tư đều hướng đến nhà đầu tư bằng việc cam kết hỗ trợ thuê lại căn hộ với lợi tức hàng nghìn USD mỗi tháng.

Khảo sát của Đầu tư Bất động sản tại một số công ty môi giới cho thuê cũng cho thấy, ngoài khu vực Tây Hồ, là khu vực được nhiều người nước ngoài thuê nhà, khiến mức giá thuê trung bình đạt cao nhất, thì khu vực Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, cũng là khu vực có nhiều khách nước ngoài thuê (chủ yếu là người Nhật Bản và Hàn Quốc).

Không chỉ bị cạnh tranh bởi các dự án căn hộ nhà ở cao cấp chuyển đổi thành căn hộ cho thuê, căn hộ dịch vụ hiện nay còn bị cạnh tranh bởi hàng loạt dự án biệt thự ở khu vực ngoại thành, có kết nối hạ tầng thuận tiện như khu biệt thự Splendora (huyện Hoài Đức), Vinhomes Riverside (quận Long Biên)…

Được biết, tình trạng căn hộ thương mại tại các dự án chung cư cao cấp và các dự án biệt thự cao cấp cạnh tranh, giành giật thị phần khách thuê với căn hộ dịch vụ không chỉ xuất hiện tại Hà Nội, mà tại TP. HCM, tình trạng này cũng đang diễn ra.