Đường Nguyễn Hữu Cảnh kéo dài chỉ hơn 1 km nhưng có lẽ được nhắc đến nhiều nhất trong các "bi kịch đô thị" ở TP.HCM, nơi những con đường oằn lưng gánh hàng chục cao ốc.

Trục Nguyễn Hữu Cảnh luôn là điểm ngập sâu nhất mỗi mùa triều cường. Ngoài ra, nhắc đến khu vực này, người ta luôn nhớ đến nạn kẹt xe giờ cao điểm và sự bùng nổ của các dự án cao ốc.

Cao ốc đang 'tấn công' đường xá ra sao?

Nối cửa ngõ phía đông của TP.HCM, quanh tuyến đường này dày đặc cao ốc từ các siêu dự án như Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River, khu căn hộ cao cấp Saigon Pearl, Sun Wah Pearl, The Manor... và nhiều dự án mới khởi công xây dựng.

Các quần thể dự án này có khoảng 20.000 căn hộ có thể sẽ gây sức ép rất lớn lên giao thông của điểm nóng này trong tương lai.

Cửa ngõ sân bay Tân Sơn Nhất gần đây cũng trở nên ngột ngạt với nhiều cao ốc đang thành hình. Cụ thể, trong bán kính 2 km về phía đông sân bay đã có hơn 30 dự án. Hầu như chủ đầu tư nào cũng mượn vị trí “gần sân bay” để bán nhà.

Dễ thấy nhất là nhiều dự án nhà ở lớn san sát nhau trên đường Phổ Quang, Hồng Hà, Hoàng Minh Giám thuộc quận Tân Bình và Phú Nhuận.

Nếu 5 năm trước, chỉ có một dự án cao tầng ở đường Phổ Quang, là tòa nhà Waseco, thì đến nay hơn 10 dự án quy mô hơn được mọc lên dọc tuyến đường này.

Bên cạnh tòa nhà Waseco cao 10 tầng, khu dự án Sky Center đang xây dựng gồm 1 khu văn phòng và 3 khu căn hộ, với chiều cao 16 tầng. Khu cao ốc có gần 500 căn hộ, là nơi sinh sống của 2.000 cư dân.

Dọc đường Phổ Quang hướng về quận Phú Nhuận đang mọc lên một đại công trường của 4 dự án cao tầng, đều do Novaland làm chủ đầu tư. Các dự án này với khoảng gần 10.000 căn hộ và có kế hoạch bàn giao vào cuối năm nay.

Xa hơn một chút về phía Gò Vấp, các cao ốc trên đường Hồng Hà, Nguyễn Văn Công cũng đang gây áp lực không nhỏ cho cửa ngõ phía đông sân bay Tân Sơn Nhất.

"Rất đau đầu khi những giải pháp chống ùn tắc giao thông đã bị vỡ trận vì các tòa nhà cao tầng"  Cán bộ Sở GTVT TP.HCM

Ngay khu vực được quy hoạch hạ tầng giao thông bài bản nhất như khu Nam Sài Gòn cũng đứng trước nguy cơ vỡ trận về giao thông.

Chỉ  riêng đường Nguyễn Hữu Thọ chiều dài khoảng 4 km nối khu nam và trung tâm đã gánh hàng chục dự án với hàng trăm nghìn căn hộ.

Có thể liệt kê các dự án lớn trên đường này như Hưng Phát Silver Star, Park Vista, The Park Residence và Park Premier, Dragon Hill 2, Lavila, Sunrise Riverside, khu biệt thự cao cấp Nine South… Đó là chưa kể một số dự án “đắp chiếu” nhiều năm, như Kenton Residence của Công ty TNHH XD SX TM Tài Nguyên.

Vẫn còn nhiều con đường sẽ gánh hàng chục cao ốc và lượng người lưu thông tăng lên hàng trăm nghìn người mỗi năm, như Hoàng Văn Thụ, 3/2, Cộng Hòa... Việc ùn ứ giao thông ở các cửa ngõ vào trung tâm được dự báo sẽ xuất hiện trong tương lai gần.

Đô thị méo mó vì quy trình ngược

Tốc độ phát triển các dự án bất động sản (BĐS) đang bỏ lại hạ tầng giao thông phía sau một khoảng cách xa. Nhiều chuyên gia cho tình trạng này là hệ quả của việc cấp phép dự án đi ngược với quy trình.

Việc hạ tầng giao thông “đuổi theo” tốc độ phát triển của BĐS, cộng với việc điều chỉnh quy hoạch nội bộ về cấp phép dự án đã khiến đô thị méo mó ngay từ cửa ngõ.

Đối diện với tình trạng cao ốc đang gây sức ép lên giao thông, một cán bộ Sở Giao thông Vận tải TP.HCM (GTVT) từng bức xúc cho biết: “Chúng tôi rất đau đầu khi những giải pháp chống ùn tắc giao thông đã bị vỡ trận vì nhà cao tầng, trung tâm thương mại xuất hiện ngày càng nhiều tại những khu vực vốn kẹt xe”.
 

Trong khi đó, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Trọng Tuấn khẳng định mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chỉ tiêu về dân số, số tầng cao… sẽ để làm căn cứ cấp phép xây dựng nhà cao tầng. Đó là những chỉ tiêu quy hoạch đã được thành phố lập, thẩm định và phê duyệt trên cơ sở đồng bộ với các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, xã hội tại từng khu vực.

Tuy vậy, ông Tuấn cũng thừa nhận thực trạng các dự án nhà ở cao tầng đi trước hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội mà lẽ ra phải làm ngược lại.

Đồng quan điểm này, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng sự “ngao ngán” của Sở GTVT TP.HCM là hệ quả của một thời gian dài thực hiện quy trình “ngược” trong cấp giấy phép xây dựng nhà cao tầng...

Nước ngoài chỉ cấp phép theo hạ tầng hiện hữu, trong khi Việt Nam lại cấp phép dựa trên quy hoạch hạ tầng tương lai. Thậm chí, việc cấp phép có thể được thực hiện khi tuyến xe buýt, bệnh viện, trường học... chỉ mới nằm trên giấy.

Quy trình “nhìn về tương lai” này đang tạo điều kiện cho các chủ đầu tư BĐS (những người vốn nhạy cảm về cơ hội) tìm cách chen chân đầu tư vào những vị trí đảm bảo lợi nhuận cao nhất trong tương lai.

Theo nhiều chuyên gia về đô thị, để ứng xử trong tình huống này, TP.HCM sẽ phải quyết tâm và khéo léo. Đặc biệt là quyết tâm, bởi chắc chắn sẽ có những nhà đầu tư tìm mọi cách để xây dựng cao ốc ở những vị trí đắc địa, nhất là với các cao ốc đã được chấp thuận chủ trương.

 "Nước ngoài chỉ cấp phép theo hạ tầng hiện hữu, trong khi Việt Nam lại cấp phép dựa trên quy hoạch hạ tầng tương lai. Thậm chí, việc cấp phép có thể được thực hiện khi tuyến xe buýt, bệnh viện, trường học... chỉ mới nằm trên giấy".

 KTS Ngô Viết Nam Sơn

Điều bất cập là hầu hết dự án đường sá còn nằm trên giấy thì dự án BĐS đã có thiết kế được duyệt, vốn đã vay… để tạo sức ép với lãnh đạo thành phố.

Một dự án được du di, sẽ có thêm hàng chục, thậm chí hàng trăm dự án… đòi hỏi quyền lợi tương tự. Thậm chí khu vực đường Phổ Quang đã điều chỉnh quy hoạch thêm tầng cao để phù hợp với các dự án đầu tư tại đây.

Ông Nguyễn Trường Lưu, Phó chủ tịch hội Kiến trúc sư TP.HCM, cho biết cao ốc xuất hiện là sự vận động tất yếu của đô thị hóa, với độ nén về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất cao. Tuy nhiên, bi kịch của đô thị TP.HCM và độ nén cao ốc quá đậm đặc và vẫn sử dụng hệ thống giao thông hiện hữu, thì những bất cập về giao thông sẽ xuất hiện.

Vào thời điểm thành phố 300 năm tuổi (1998), một nhà nghiên cứu đô thị người Pháp nhận xét về TP.HCM: "Chính tính năng động của nó luôn là 'bản quy hoạch tổng thể' hiệu quả nhất”. Câu nói này còn hàm chứa ý nghĩa là quá trình phát triển mang nặng tính tự phát, không theo một quy hoạch xuyên suốt.

Nhìn từ góc độ xây dựng hạ tầng, đó là tình trạng bị động, “đuổi theo” các khu dân cư, không nhất quán theo quy hoạch giao thông. Với tốc độ phát triển chậm hơn, giao thông luôn là nạn nhân của quá trình đô thị hóa chóng mặt, cụ thể là sự bùng nổ dự án cao ốc và dân số.

Công trình xây dựng phụ thuộc theo ngân sách của doanh nghiệp còn giao thông thì theo ngân sách thành phố. Nhiều chuyên gia e ngại với tình hình ngân sách thành phố như hiện nay, không biết đến bao giờ giao thông mới theo kịp.

Vào thời điểm thành phố 300 năm tuổi (1998), một nhà nghiên cứu đô thị người Pháp nhận xét về TP.HCM: "Chính tính năng động của nó luôn là 'bản quy hoạch tổng thể' hiệu quả nhất”. Câu nói này còn hàm chứa ý nghĩa là quá trình phát triển mang nặng tính tự phát, không theo một quy hoạch xuyên suốt.

Nhìn từ góc độ xây dựng hạ tầng, đó là tình trạng bị động, “đuổi theo” các khu dân cư, không nhất quán theo quy hoạch giao thông. Với tốc độ phát triển chậm hơn, giao thông luôn là nạn nhân của quá trình đô thị hóa chóng mặt, cụ thể là sự bùng nổ dự án cao ốc và dân số.