Đó là lo ngại của nhiều người khi tỷ lệ các dự án thế chấp ngân hàng theo công bố của TP.HCM và Hà Nội quá nhỏ so với thực tế.

Dự án The Ruby Land bị đem thế chấp ngân hàng khiến khách hàng gặp khó khăn

Theo thống kê, tại TP.HCM chỉ có 77/584 dự án, chiếm khoảng 13% trong tổng số dự án bất động sản (BĐS) đang triển khai thế chấp ngân hàng (NH), ở Hà Nội có 26/300 dự án bị “bêu tên”, tương đương tỷ lệ 10%. Tỷ lệ quá thấp so với thực tế đang là vấn đề gây tranh cãi và bất bình cho nhiều doanh nghiệp (DN).

Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, cũng thừa nhận con số 77 dự án mới được công bố không phải là tất cả. Bởi đây chỉ là những dự án đủ điều kiện bán hàng được Sở Xây dựng phê duyệt cộng với một số dự án có thông tin cập nhật tại Văn phòng đăng ký đất đai TP.

Một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS đánh giá, con số trên chỉ là phần nổi của tảng băng và phần chìm của tảng băng mới là điều đáng bàn. Những dự án được nêu tên đều là những dự án được công bố thông tin minh bạch, khi khách hàng mua căn hộ sẽ được giải chấp. Còn những dự án được chủ đầu tư “âm thầm” đi cầm cố rồi hai bên “bắt tay” nhau ém nhẹm thông tin mới là điều đáng lo. Điều này cũng cho thấy, những DN làm ăn đàng hoàng đã bị công bố danh tính mới đây sẽ bị ảnh hưởng uy tín, ảnh hưởng đến việc kinh doanh rất lớn, trong khi đó những DN chưa công bố lại “bình chân như vại”, không bị ảnh hưởng gì, gây nên sự bất công giữa các DN với nhau.
Chuyên gia này phân tích, việc các DN nói chung và DN BĐS nói riêng cầm cố tài sản để vay vốn NH làm ăn là điều hết sức bình thường. Nhưng việc này trở nên bất thường khi Sở Tài nguyên - Môi trường hai địa phương trên chỉ nêu tên một số ít dự án cầm cố mà không phải toàn bộ.

TS Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN, cho rằng theo nguyên tắc, không NH nào dám cho chủ đầu tư thế chấp dự án để vay số lượng tiền lớn mà không đăng ký với cơ quan chức năng vì rủi ro mất tiền rất cao. “Tôi dám chắc chắn là không có hoặc chỉ có rất ít NH dám liều mạng cho chủ đầu tư thế chấp dự án vay tiền mà không thông qua cơ quan chức năng. Nếu có, trường hợp này có vấn đề”, ông Liêm nói.

Nhưng TS Phạm Sĩ Liêm cũng không loại trừ các trường hợp gian dối. Bên cạnh những DN làm ăn nghiêm túc thì vẫn tồn tại những chủ đầu tư không trung thực khi đem thế chấp dự án vào một NH để lấy tiền phát triển dự án. Đến khi có nguồn thu lại mở tài khoản tại một NH khác để chiếm dụng vốn, đầu tư nơi khác. Đến khi mất khả năng cân bằng vốn, NH siết nợ dự án thì người mua nhà chịu thiệt. Vì vậy ông Liêm cho rằng, khi cơ quan chức năng công bố thông tin cần nói rõ dự án được thế chấp tại NH nào? Nếu để vay vốn thì số tiền cụ thể là bao nhiêu? Thời hạn trả cũng như các điều kiện thỏa thuận kèm theo khác giữa hai bên. Tất cả những thủ tục, quá trình này được cơ quan chức năng kiểm soát ra sao.

Tính đến cuối tháng 7, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội thống kê có hơn 34 dự án được chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Dự án thế chấp an toàn hơn

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang phân tích, việc công bố các dự án đang thế chấp vay vốn NH vừa qua là việc cần thiết để minh bạch thị trường, giúp khách hàng có một đánh giá tổng thể dự án trước khi chọn mua một sản phẩm. Tuy nhiên, cần hiểu rõ đây là những dự án đủ điều kiện vay vốn thế chấp dự án theo đúng quy định pháp luật và cũng đủ điều kiện bán hàng. Nghĩa là các dự án này khách hàng có thể yên tâm về việc minh bạch pháp lý.

“Trong khi đó, thực tế hơn 99% các dự án đều vay vốn NH và hiện thị trường còn hàng trăm cái tên không có trong danh sách. Điều này không có nghĩa là chủ đầu tư không vay mà là có thể vay lách luật hoặc không đủ điều kiện bán hàng. Trong hình thức vay có hình thức thế chấp bằng tài sản (chưa đóng tiền sử dụng đất) đăng ký ở Cục Quản lý tài sản nên không có trong danh sách công bố hoặc có khi là vay vốn nhưng không đăng ký ở cơ quan nhà nước. Do vậy, bản chất của việc công bố tên các dự án thế chấp là những dự án minh bạch về pháp lý đủ điều kiện bán hàng, chủ đầu tư các dự án này khó có thể lách luật kiểu như chưa giải chấp mà bán căn hộ cho khách hàng" - ông Quang nói và cho rằng người mua cần làm quen với tâm lý vay NH là chuyện bình thường. Chỉ có vay NH và huy động vốn từ khách hàng thì chủ đầu tư mới giảm giá thành sản phẩm và chia sẻ lợi ích với người mua nhà. Còn nếu như chủ đầu tư xây dựng hoàn chỉnh xong bán thì chắc chắn giá sẽ cao hơn. Cụ thể, luật Kinh doanh BĐS cho phép huy động vốn là một cách linh hoạt để phát triển thị trường BĐS theo tỷ lệ 1:1, với thời gian 3 - 5 năm.

“Nếu chủ đầu tư nếu có năng lực sử dụng vốn tự có 100% hoặc vay NH 50% thì giá thành sản phẩm sẽ cao. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư sử dụng 30% tự có, vay NH 30%, vốn huy động người mua thường khoảng 40% sẽ giúp giảm 20 - 30% giá bán”, chuyên gia Trần Khánh Quang nhận định.

Ngay sau khi Sở TN-MT TP.HCM công bố danh sách 77 dự án bất động sản cầm cố ngân hàng, nhiều chủ đầu tư có tên trong danh sách dự án đã phản ứng gay gắt.

Nhiều chuyên gia BĐS nêu quan điểm, trong bối cảnh thị trường BĐS còn non trẻ, giá trị chưa lớn, trình độ quản lý còn chưa cao, việc các chủ đầu tư thiếu vốn, mang dự án thế chấp NH lấy vốn kinh doanh là điều không thể tránh khỏi. Luật pháp cũng không cấm việc này. Điều quan trọng là chủ đầu tư có thực hiện thế chấp đúng pháp luật hay không, cơ quan chức năng kiểm soát vấn đề này đã tốt chưa. Do đó, việc công bố thông tin công khai minh bạch để người dân, nhà đầu tư biết, tránh những rủi ro trong thị trường BĐS là rất cần thiết. Tuy nhiên, khi cơ quan chức năng công bố thông tin cần công bố rõ ràng để tránh hiểu nhầm, gây tác động xấu lên DN, thị trường cũng như tâm lý người mua nhà. Mặt khác, trước khi công bố thông tin cần nghiên cứu, lường trước xem mức độ tác động thông tin xấu hay tốt lên thị trường.

Lãnh đạo sở tài nguyên - môi trường Hà Nội và TP.HCM đều khẳng định, việc các dự án BĐS được chủ đầu tư mang thế chấp là chuyện bình thường, đúng pháp luật nếu không làm ảnh hưởng quyền lợi của người dân liên quan đến việc bàn giao nhà và cấp sổ đỏ đúng thời hạn.