Có sự khác biệt lớn giữa các ngân hàng về khả năng chịu đựng các cú sốc mang lại từ các biến động vĩ mô tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Dễ bị tổn thương nhất là những ngân hàng có tốc độ tăng trưởng cho vay cao, có hiệu quả hoạt động thấp, và hoạt động cho vay bất động sản một cách tích cực.

>>> Bong bóng BĐS - ngân hàng: Tội đồ và nạn nhân

Cần thừa nhận rằng các yếu tố ảnh hưởng đến và cơ chế tác động lên quyết định cho vay bất động sản như nói trên của ngân hàng không phải là mới mẻ và khó nhận biết, nhưng rõ ràng là các ngân hàng trên thực tế đã thường không đánh giá đúng được mức độ rủi ro khi cho vay bất động sản.

Bởi vậy, câu hỏi quan trọng đặt ra là tại sao ngân hàng lại ước tính không đúng mức (đánh giá thấp) các rủi ro của việc tập trung cho vay quá mức vào bất động sản? Có 2 cách giải thích phù hợp: (i) các ngân hàng đánh giá thấp đi rủi ro vì họ xem nhẹ khả năng xảy ra các cơn sốc; (ii) các ngân hàng phớt lờ rủi ro vì có những động cơ khuyến khích họ làm càn.

(i) Xem nhẹ khả năng xảy ra các cơn sốc

Khả năng ước tính được xác suất cho một cú sốc - ví dụ sự tụt dốc giá bất động sản - phụ thuộc vào 2 yếu tố quan trọng là tần suất xảy ra các cú sốc và mức độ cạnh tranh trên thị trường.

Về tần suất xảy ra các cú sốc, nếu một cú sốc nào đó xảy ra với tần suất cao thì đó thường không phải là nguồn gây ra rủi ro mất thanh khoản cho ngân hàng vì ngân hàng đó có thể ước tính được mức độ rủi ro này với một mức độ đáng tin cậy lớn, và từ đó có những biện pháp đối phó hữu hiệu. Ví dụ, rủi ro mất khả năng chi trả ở các khoản vay thẻ tín dụng và vay mua ô tô là những rủi ro thường xảy ra và vì thế ngân hàng có đủ kiến thức, kinh nghiệm và động cơ để tính đủ giá và phí cho những khoản vay này cũng như trích đủ dự phòng để giảm thiểu tác động khi xảy ra thiệt hại.

Ngược lại, câu chuyện sẽ khác đi nếu những cú sốc xảy ra không thường xuyên với xác suất không chắc chắn. Khi thời gian trôi đi, người ta có xu hướng đánh giá thấp đi xác suất xảy ra các cú sốc có tần suất thấp, ngay cả khi xác suất đó không đổi hoặc thậm chí đã tăng lên. Trong trường hợp như vậy, ngân hàng sẽ có xu hướng cho vay nhiều hơn so với trạng thái vốn của nó cho phép, và cả hệ thống ngân hàng trở nên dễ bị tổn thương hơn bởi một thảm họa nào đó. Đây là cả một quá trình âm thầm và có thể đẩy cả hệ thống ngân hàng vào thảm họa mà không một ai nhận ra mình đã tăng mức phơi nhiễm với rủi ro.

Tính dễ mắc phải căn bệnh này thường tự tăng tiến bởi một số yếu tố mang tính thể chế. Ví dụ, hệ thống kế toán quản trị có thể vô tình khuyến khích các hoạt động thuộc nhóm có các cơn sốc tần suất thấp. Mặc dù các thông lệ kế toán chuẩn mực phát huy tác dụng tốt trong việc giám sát, định giá và trích lập dự phòng cho các cơn sốc thuộc nhóm có tần suất cao, chúng lại không có mấy tác dụng trong việc kiểm soát mức phơi nhiễm đối với các cơn sốc thuộc nhóm có tần suất thấp, vì chúng xảy ra ít đến độ chúng hiếm khi được phản ánh trong giai đoạn báo cáo.

Cụ thể hơn, do trong những năm báo cáo trước đó không có/bao gồm kết quả xấu do một cơn sốc (thuộc nhóm có tần suất thấp) xảy ra được ghi nhận dưới dạng các dữ liệu kế toán nên dẫn đến xu hướng là phí bảo hiểm mất khả năng thanh toán và quỹ dự phòng ngày càng bị tính thấp đi. Hơn nữa, trong trường hợp không có trích dự phòng thích đáng cho những khoản thiệt hại tiềm năng, các hành động thuộc nhóm có cơn sốc tần suất thấp sẽ tỏ ra có tính sinh lợi cao.

Ảo giác về tính sinh lợi cao này lại tạo ra thêm những vấn đề khác. Nếu lương và thưởng của nhân viên ngân hàng được tính dựa trên lợi nhuận báo cáo ngắn hạn (không được điều chỉnh theo quỹ dự phòng cho các cơn sốc), thì nhân viên đó - là người ở vị trí thuận lợi nhất đánh giá được các hiểm họa - sẽ có lợi, và do đó, phớt lờ các hiểm họa này.

Về mức độ cạnh tranh, trong các thị trường cạnh tranh cao độ, đối với những ngân hàng không bị mắc phải căn bệnh xem nhẹ khả năng xảy ra sốc, sẽ rất khó cho họ tính đúng và đủ phí và lãi suất cho vay các khoản vay dựa trên xác suất xảy ra sốc trong khi các ngân hàng khác (mắc căn bệnh này) định giá và phí dựa trên nhận thức (sai lầm) rằng xác suất xảy ra sốc là bằng 0. Thêm nữa, trong thị trường cạnh tranh, khi có một ngân hàng nào đó đang hưởng mức lợi nhuận lớn hơn trung bình (nhờ vào việc không tính dự phòng cho sốc trong tương lai), các ngân hàng khác sẽ bị hấp dẫn và nhảy vào với hành động tương tự, làm suy giảm mức lợi nhuận mà ngân hàng kia được hưởng. Điều này buộc ngân hàng kia phải phản ứng bằng cách tăng cường các khoản cho vay rủi ro. Bởi thế, có thể nói sự cạnh tranh làm cho ngân hàng ngày càng dễ tổn thương khi có một cơn sốc lớn, ví dụ như tụt dốc giá bất động sản, xảy ra.

Một khi cơn sốc xảy ra thì căn bệnh xem nhẹ khả năng xảy ra sốc lại dễ dàng biến thành căn bệnh ngược lại, phóng đại khả năng xảy ra sốc theo nguyên lý "con chim bị tên nhìn thấy cành cong cũng sợ". Lúc này các ngân hàng sẽ hạn chế cho vay và tăng phí bảo hiểm mất khả năng thanh toán trong bối cảnh (họ tin rằng) xác suất xảy ra sốc đã tăng lên.

Sự sụt giảm đột ngột nguồn tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ làm tăng thêm áp lực giảm giá bất động sản. Sụt giảm tín dụng cũng xảy ra tương tự trên các thị trường khác khi ngân hàng cố gắng tăng dự trữ và vốn để đối phó với rủi ro mất thanh khoản tăng lên.

Cơ quan quản lý và giám sát hệ thống ngân hàng, là NHNN trong trường hợp này, có thể cũng đã bị nhiễm căn bệnh xem nhẹ khả năng xảy ra sốc; do đó, cũng hoàn toàn có thể đã bị nhiễm căn bệnh phóng đại khả năng xảy ra sốc. Bằng chứng là ngay cả trong báo cáo hoạt động cuối năm 2010 (1), NHNN vẫn cho rằng tốc độ tăng trưởng dư nợ bất động sản 23,5% so với năm 2009 "là điều có thể chấp nhận được", và rằng chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực này "cũng được đảm bảo". Nhưng thông điệp mà NHNN phát ra từ đầu năm nay cho đến bây giờ dường như ngày càng ở thái cực ngược lại. Trên hết, điều đáng nói ở đây là trong bối cảnh (họ tin rằng) xác suất xảy ra sốc đã tăng NHNN có thể sẽ tăng cường bảo vệ hệ thống ngân hàng bằng cách kiên quyết áp dụng tỷ lệ vốn tối thiểu cao hơn và tỷ lệ trích quỹ dự phòng cao hơn cho những khoản thiệt hại tiềm năng (và trên thực tế điều này đã xảy ra với việc NHNN áp dụng tỷ lệ trích lập dự phòng lên tới 250% cho bất động sản thay vì 50% cho vay tiêu dùng). Điều này làm khó thêm thị trường bất động sản nói riêng và các ngành kinh tế khác nói chung, tương tự như phân tích ở đoạn trên.

(ii) Những động cơ khuyến khích sự làm càn

Các dự án bất động sản thường có tỷ lệ đòn bẩy tài chính rất cao. Các chủ dự án thông thường chỉ bắt đầu dự án với một số vốn tối thiểu (ví dụ theo báo chí Việt Nam thì ở không ít trường hợp con số này chỉ là 10% giá trị dự án) nhằm đẩy rủi ro càng nhiều càng tốt sang phía chủ nợ. Các ngân hàng nói chung cố gắng tự vệ bằng cách yêu cầu duy trì tỷ lệ vốn vay/giá trị bất động sản ở mức thấp, bảo lãnh, điều khoản chiếm giữ trong cam kết cho vay dài hạn, và các quy ước hợp đồng cho vay chặt chẽ.

Khi bối cảnh cho căn bệnh xem nhẹ khả năng xảy ra sốc nói ở trên xảy ra, ngân hàng cho rằng họ có thể chấp nhận tỷ lệ vốn vay/giá trị bất động sản cao hơn, các cam kết hay bảo lãnh yếu hơn, và các quy ước hợp đồng cho vay lỏng lẻo hơn mà không làm tăng rủi ro mất vốn. Hơn nữa, sự cạnh tranh gay gắt từ những ngân hàng mắc cùng căn bệnh này có thể buộc các ngân hàng có quản trị rủi ro tốt hoặc phải chấp nhận những chuẩn mực cho vay thấp hơn hoặc phải rút khỏi thị trường. Trong hoàn cảnh như vậy, rõ ràng lợi thế nghiêng về phía các chủ dự án khi họ có thể trục lợi từ các ngân hàng chủ nợ bằng cách lao vào các dự án có mức độ rủi ro cao hơn.

Các ngân hàng cũng có những động cơ để làm càn. Một số ngân hàng có thể phớt lờ rủi ro của việc xảy ra một thảm họa vì họ tin rằng họ sẽ được bảo vệ trong trường hợp xảy ra thảm họa (ví dụ bằng quỹ bảo hiểm tiền gửi, bằng cam kết của NHNN không để hệ thống ngân hàng đổ vỡ v.v...)

Sự bảo vệ ngầm định và công khai như vậy làm nảy sinh rủi ro đạo đức cho cả phía người gửi tiền và phía ngân hàng. Người gửi tiền thì chẳng quan tâm đến việc tìm hiểu và gây áp lực đòi hỏi các hoạt động của ngân hàng phải theo hướng an toàn hơn. Kết cục là giới quản lý ngân hàng tìm mọi cách để tăng lợi tức kỳ vọng cho cổ đông của mình thông qua, ví dụ, thay thế các tài sản an toàn hơn bằng các tài sản rủi ro hơn, chẳng hạn như bất động sản thương mại. Kể cả khi giá bất động sản tụt giảm làm tăng khả năng mất vốn, ngân hàng vẫn muốn tiếp tục mạo hiểm hơn vì lợi nhuận (nếu có) thì họ (cổ đông ngân hàng) tiếp tục được hưởng còn thiệt hại (nếu có) thì chủ nợ của họ - quỹ bảo hiểm tiền gửi và người nộp thuế - phải chịu.

Thậm chí trong trường hợp con nợ, ví dụ chủ dự án bất động sản, không còn khả năng trả lãi vay thì ngân hàng vẫn tiếp tục muốn cho vay tiếp để con nợ có tiền trả lãi vay và ngân hàng thì có thể trì hoãn việc phải ghi giảm giá trị khoản vay hiện tại trên sổ sách, một thủ thuật kế toán theo đó thì những tài sản có thị giá lớn hơn giá trị sổ sách sẽ được bán đi, còn những tài sản có thị giá thấp hơn giá trị sổ sách sẽ được giữ lại.

Động cơ khuyến khích sự làm càn còn được tìm thấy ở phía các cơ quan hữu trách (ví dụ, ngân hàng trung ương). Khi giá bất động sản tụt dốc kéo theo nguy cơ đổ vỡ của hệ thống ngân hàng, thì cái giá phải trả cực lớn từ hệ thống bảo hiểm tiền gửi. Ngân hàng trung ương, thay vì để cho ngân hàng phá sản dưới áp lực của thị trường, lại tìm mọi cách để che giấu và trì hoãn việc này. Lý do, phần vì để giải quyết đống đổ vỡ cần phải có nguồn lực vật chất và nhân sự rất lớn mà đôi khi họ không thể kham nổi, phần vì không muốn người ta đặt dấu hỏi vào khả năng quản lý của mình khi mọi chuyện vỡ ra, phần khác thì sợ rằng khi mình thú nhận khả năng đổ vỡ này sẽ làm xói mòn lòng tin công luận và châm ngòi cho cuộc khủng hoảng tài chính. Sự trì hoãn và che giấu còn do họ hy vọng (mặc dù rất mong manh) vào sự hồi phục của giá bất động sản về mức trước khi tụt dốc sau một thời gian nữa. Trên thực tế, các cơ quan hữu trách thường quyết định theo kiểu "để xem sao" và đánh cược vào khả năng giá bất động sản sẽ đảo ngược trong thời gian tới.

Bài học chính sách

Tóm lại, các bong bóng bất động sản ở Việt Nam nói riêng và ở trên thế giới nói chung thường bắt nguồn từ sự lạc quan thái quá và sự tiếp tay của hệ thống ngân hàng. Phạm vi và độ dài cơn sốt giá bất động sản càng tăng chừng nào ngân hàng còn tiếp tục rót vốn vào thị trường này. Đối với ngân hàng, sự sẵn sàng rót vốn vào bất động sản sẽ còn tiếp tục chừng nào họ (ngân hàng thương mại) và cơ quan hữu trách (ngân hàng trung ương) còn mắc căn bệnh xem nhẹ khả năng xảy ra sốc.

Rủi ro đạo đức đóng một vai trò then chốt, đặc biệt khi cổ đông ngân hàng có ít thứ để bị mất (và luôn ở thế "mặt ngửa thì tớ thắng, mặt xấp thì ai đó phải thua") còn người gửi tiền thì tin tưởng rằng họ sẽ được bảo vệ (bằng bảo hiểm tiền gửi). Những động cơ khuyến khích sự làm càn này sẽ chất lên vai cơ quan hữu trách một gánh nặng lớn - thường quá sức của họ. Khi trạng thái vốn của các ngân hàng thương mại bị suy yếu đi, cơ quan hữu trách thường chọn cách "để xem sao", hy vọng vào sự hồi phục màu nhiệm của giá bất động sản.


Giải pháp này có thể gây ra nhiều thiệt hại lớn. Nếu các ngân hàng bị suy yếu về vốn vẫn được phép hoạt động thì họ rất có thể chơi trò tống tiền dân nộp thuế như nêu ở trên, để rồi thiệt hại nếu có sẽ còn lớn hơn. Nếu họ không chơi trò này, họ cũng khó có thể làm ra đủ lợi nhuận để hồi phục vốn của mình trong một thời gian ấn định bởi còn một mớ lớn nợ xấu bất động sản. Thay vào đó, họ sẽ bán tài sản, thu hẹp cho vay mọi khu vực, ngành kinh tế và từ chối gia hạn các khoản vay hiện thời đến hạn thanh toán.

Trong nền kinh tế mà hệ thống ngân hàng đóng vai trò nguồn cung cấp tài chính chủ yếu như ở Việt Nam, điều này có thể gây ra tác động lớn đến đầu tư và tăng trưởng kinh tế. Hơn nữa, như cuộc khủng hoảng tài chính châu Á đã cho thấy, một nền kinh tế với một hệ thống ngân hàng yếu kém về vốn sẽ dễ bị tổn thương bởi các cú sốc ngoại lai như khủng hoảng ngoại hối, có thể hủy hoại nền kinh tế thực. Bởi vậy tầm quan trọng của hệ thống ngân hàng và mối quan hệ của nó với thị trường bất động sản không những chỉ làm hình thành bong bóng bất động sản mà còn có thể có tác động lớn đến sự ổn định chung của cả nền kinh tế.

Nhận biết được cơ chế tương tác qua lại giữa thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng trong việc hình thành và xì hơi bong bóng bất động sản hy vọng sẽ là cơ sở để các nhà quản lý ở các ngân hàng thương mại và NHNN có những chính sách và hành vi hoạt động hợp lý hơn, hạn chế được các rủi ro phát sinh từ sự trồi sụt của thị trường bất động sản lây lan ra hệ thống ngân hàng nói riêng và toàn nền kinh tế nói chung.

Bong bóng BĐS xì hơi, ngân hàng nào sẽ bị ảnh hưởng nặng nhất?

Sự tăng lên của lãi suất cho vay bất động sản và sự sụt giảm của giá bất động sản là 2 trong số các yếu tố chính làm tăng tỷ lệ con nợ không trả (được) vốn vay bất động sản. Lãi suất cho vay cao làm giảm khả năng chi trả vì chi phí vay đã tăng cao hơn. Điều này có thể xảy ra khi nền kinh tế đã phát triển quá nóng với biểu hiện là lạm phát cao, và chính sách tiền tệ vì thế được thắt chặt như một biện pháp đối phó.

Với giá bất động sản, nếu nó sụt giảm đến mức nào đó thì con nợ sẽ chọn không trả nợ vay vì lúc đó giá trị của khoản vay trở nên lớn hơn giá trị bất động sản, kể cả đã tính vào đó phí giao dịch và chữ tín. Đặc biệt với các khoản vay thế chấp, việc có hay không trả nợ sẽ phụ thuộc vào biến động về giá trị của tài sản thế chấp. Giá nhà suy yếu, ví dụ, sẽ châm ngòi cho việc không trả nợ vốn vay có nhà ở làm thế chấp.

Ở Việt Nam, lãi suất cho vay thương mại cao nhất đã tăng lên 12%/năm vào cuối năm 2009 từ mức khoảng 10%/năm đầu năm 2009 và sau đó nhảy vọt lên 20%/năm vào tháng 3 năm 2010 và nằm ở mức cao hơn thế nữa cho đến thời gian này (lưu ý rằng các con số ở đây chỉ mang tính tương đối vì có nhiều báo cáo khác nhau cho các con số khác nhau). Đáng chú ý là lãi suất cao như vậy nhưng nó chưa gây ra sự suy thoái đáng kể nào cho thị trường bất động sản cho đến tận gần đây khi trùng hợp với lãi suất cao là sự đi xuống của giá bất động sản, cùng với yêu cầu của NHNN buộc các ngân hàng thương mại giảm tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản. Các yếu tố này đã đẩy thị trường bất động sản vào trạng thái khó khăn mà nhiều người còn kỳ vọng đó mới chỉ là sự khởi đầu cho một cuộc lao dốc sắp tới.

Khi giá bất động sản sụt giảm, hệ quả tất yếu là tỷ lệ không trả (được) vốn vay bất động sản sẽ tăng vọt. Nhưng điều đáng nói ở đây là tỷ lệ này lại rất khác nhau giữa các ngân hàng thương mại, mặc dù chúng cùng nằm trong một hệ thống. Nói cách khác, có sự khác biệt rất rõ ràng về tính dễ bị tổn thương của các ngân hàng trên thị trường tín dụng bất động sản.

Thông thường, người ta cho rằng những ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho vay trên tổng vốn huy động cao, đồng thời có tỷ trọng lớn dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ sẽ là những ngân hàng có khả năng dễ bị tổn thương nhất trong bối cảnh thị trường bất động sản lao dốc, bởi lúc đó gánh nặng nợ bất động sản xấu sẽ tăng vọt. Người ta cũng tin rằng các ngân hàng nhỏ thì sẽ dễ bị tổn thương hơn so với những ngân hàng lớn vì ngân hàng nhỏ thường là yếu về vốn nên khó xoay sở khi phải đối mặt với rủi ro thị trường.

Thế nhưng, một số nghiên cứu thực chứng cho thấy những kết quả chỉ một phần ủng hộ các nhận định trên, như nêu dưới đây:

- Mặc dù các ngân hàng lớn thường có tỷ lệ không trả (được) vốn vay bất động sản thấp hơn nhưng xác suất phải đối mặt với nhiều vấn đề khi nền kinh tế đi xuống sẽ cao hơn ở những ngân hàng này, vì tỷ lệ không trả (được) vốn vay bất động sản sẽ tăng lên nhanh hơn ở các ngân hàng này so với các ngân hàng nhỏ hơn.

- Những ngân hàng với chênh lệch lãi suất huy động và cho vay cao thường là những ngân hàng có những khoản cho vay bất động sản nhiều rủi ro hơn đồng thời có tỷ lệ không trả (được) vốn vay bất động sản cao hơn. Mặc dù có tính sinh lời cao, các ngân hàng này lại là những ngân hàng dễ bị tổn thương bởi các cú sốc gây ra do lãi suất tăng kéo theo sự gia tăng tỷ lệ không trả (được) vốn vay bất động sản.

- Những ngân hàng kém hiệu quả hơn (thể hiện qua tỷ trọng phí trên doanh thu lớn) sẽ dễ có tỷ lệ không trả (được) vốn vay bất động sản tăng vọt khi nền kinh tế xấu đi, mặc dù họ không nhất thiết có tỷ lệ không trả (được) vốn vay bất động sản cao hơn. Điều này cho thấy tầm quan trọng của chất lượng quản lý và việc cải thiện nâng cao hiệu quả hoạt động.

- Những ngân hàng có tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ cao (có thể là do họ thường có một tỷ lệ thấp hơn về nợ xấu bất động sản) không phải là những ngân hàng dễ bị tổn thương hơn. Điều này thoạt nghe có vẻ nghịch lý nhưng lý do có thể là vì họ "chuyên" cho vay trong lĩnh vực bất động sản nhờ khả năng có thể cho vay các khoản vay tốt hơn trong thị trường bất động sản và, do đó, có tỷ lệ không trả (được) vốn vay bất động sản thấp hơn. Nếu họ cũng quản lý tốt được các rủi ro đi kèm thì họ cũng hoàn toàn có thể ít bị tổn thương hơn những ngân hàng "không chuyên" trong lĩnh vực cho vay bất động sản.

- Những ngân hàng mở rộng tăng trưởng tín dụng nhanh hơn thường có tỷ lệ không trả (được) vốn vay bất động sản cao hơn.

Tóm lại, các kết quả nghiên cứu thực chứng nói trên cho thấy có sự khác biệt lớn giữa các ngân hàng về khả năng chịu đựng các cú sốc mang lại từ các biến động vĩ mô trong đó có tăng lãi suất, tụt giảm giá bất động sản, và giảm tăng trưởng kinh tế v.v... là những yếu tố tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Những ngân hàng dễ bị tổn thương nhất là những ngân hàng có tốc độ tăng trưởng cho vay cao, có hiệu quả hoạt động thấp, và hoạt động cho vay bất động sản một cách tích cực.

Trong khi kết luận rằng các ngân hàng có hiệu quả hoạt động kém thường có xác suất đối mặt với khó khăn cao hơn không phải là một kết luận gây ngạc nhiên, ở đây chúng ta xác định được thêm ít nhất một đặc tính thường bị bỏ qua nữa, cụ thể là, tốc độ tăng trưởng cho vay cao là dấu hiệu của sự dễ bị tổn thương khi có cú sốc vĩ mô. Ngoài ra, các kết luận trên còn chỉ ra một sai lầm về chính sách ở Việt Nam khi NHNN đang đặt con mắt cảnh giác vào những ngân hàng có tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản lớn và đang bắt những ngân hàng thuộc nhóm này phải hạ thấp tỷ trọng này về mức chung của cả hệ thống ngân hàng, bất chấp thực tế có thể họ là những "chuyên gia" bất động sản.

Ngoài ra, các kết luận khác cũng có thể mang lại những hàm ý chính sách cho NHNN trong công tác theo dõi, giám sát, và thanh tra các hoạt động ngân hàng thương mại nhằm giảm rủi ro đổ vỡ hệ thống xuất phát từ các ngân hàng dễ bị tổn thương nhất từ các cú sốc vĩ mô.

DiaOcOnline.vn - Theo VEF