Trong ngành BĐS, khoảng thời gian từ sau tháng Ngâu (tháng 7 ÂL) tới cuối năm luôn là quãng thời gian diễn ra lượng giao dịch BĐS mạnh nhất. Quy luật đó được dự báo sẽ mạnh hơn nữa nhờ Nghị quyết 61/NQ-CP vừa được Chính phủ ban hành nhằm tiếp sức tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng.

Theo giới chuyên BĐS, đây là thời điểm của những đối tượng có nhu cầu thực (mua để ở, chưa hoặc không dự định sang nhượng, lướt sóng) với thu nhập trung bình, tài chính phần nhiều từ… vay mượn. Chính vì thế việc lựa chọn giữa đất ven đô và chung cư thương mại giá "mềm" là không hề đơn giản.

Đất ven đô – "vừa miếng"

Đất ven đô, hay đất ngoại thành, theo rất nhiều khách hàng trẻ đang săn lùng vài năm qua, là đất từ vành đai 3 trở ra. Cụ thể hơn, một số địa bàn thường được môi giới, dân đầu cơ lẫn người mua thực "cày xới" là khu vực Long Biên (Thạch Bàn), Hoàng Mai (Tựu Liệt, Thịnh Liệt), Hoài Đức (Trôi, Kim Chung, Vân Canh, An Khánh), Bắc Từ Liêm (Nhổn), Đông Anh (Vĩnh Ngọc), Tây Hồ (Phú Thượng)…

Căn cứ để khoanh vùng ưu tiên lựa chọn "tìm mua để ở" đúng nghĩa, nằm ở sự hài hòa hai yếu tố: Hạ tầng – giá cả. Về hạ tầng khớp nối, tạm hiểu nôm na là những đồ án quy hoạch giao thông, phát triển đô thị được Thành ủy Hà Nội lẫn các Bộ ngành thực thi với "độ trễ"… chấp nhận được.

Do đó, thời gian 2 năm trở lại đây, không ngạc nhiên với sóng mua các lô đất, ô đất nằm rải rác ở các khu vực trên. Và cũng có một thực tế, đất ở các vùng được dù mới phong thanh là "chuẩn bị triển khai", thì mức giá tại đó đã… kịp được đẩy lên vài giá (thậm chí cả chục giá – chục triệu đồng) do dân đầu cơ đã "ôm" từ trước đó.

Thành, một kỹ sư điện tử viễn thông làm việc ở Hà Nội 6 năm, cho biết: Chủ đất phát giá 7 triệu đồng/m2 hồi tháng 2, tháng 4 gặp và đặt cọc thì giá đã leo lên 11 triệu đồng/m2 cho mảnh đất 60m2 đường rộng ô tô đỗ cửa ở thôn Võng La (Vĩnh Ngọc, Đông Anh). Bên bán giải thích: do quá nhiều người đặt vấn đề mua, lại do cầu Nhật Tân vừa xong nên giá lên… vù vù. Vẫn theo người này, mảnh đất đã được bán với giá ngót 14 triệu đồng/m2 hồi cuối tháng 7.

Chuyện thượng đế "bình dân" luôn lỡ hẹn với chuyến tàu "đất tốt – giá rẻ" chỉ vì chậm chân với thông tin quy hoạch đã quen thuộc ở Hà Nội. Nhưng hiện nay, những khách hàng trẻ, giàu… nghị lực vượt khó, thì việc hạn hẹp hầu bao, không có nguồn tin "riêng", chẳng ảnh hưởng tới kế hoạch mua BĐS của mình.

Đơn cử, đích ngắm hiện hữu (gồm cả liền kề lẫn thổ cư giá rẻ) được chuyển về Hoài Đức và một vài phường ở Bắc Từ Liêm. Điển hình, sau khi QL32 được thông suốt "trơn tru", nhiều văn phòng giao dịch tại Nhổn, Vân Canh và An Khánh tiếp nhận đơn đặt hàng trị giá dưới 900 triệu đồng đến từ các cặp vợ chồng trẻ. Tuy lượng giao dịch không được công khai, nhưng chỉ một vòng tìm về KĐTM Vân Canh hay ngã tư Nhổn – QL70A sẽ có đủ thông tin "vỉa hè" về các chủ nhân mới mua đất tại đây: Đa phần là người trẻ đang thuê nhà cách đó chừng 8-10km.

Vay mua nhà – không dễ

BĐS ở đô thị lớn như Hà Nội chất chứa đủ nỗi sợ: Không đủ tiền mua nhà giá rẻ thì sợ giá sắp nhích lên; Vay được tiền mua nhà, dọn vào ở cũng lo ngay ngáy vì đến hẹn lại lên nhà băng nộp tiền; Trả xong tiền mua nhà, hết nghĩa vụ tài chính thì đứng ngồi không yên vì sổ hồng đâu chẳng thấy, chỉ thấy chủ đầu tư hứa suông…

Trở lại với khách hàng sở hữu hầu bao chừng 800-900 triệu đồng tiền mặt, câu hỏi là tại sao họ không bỏ ra phân nửa hoặc cả số tài chính đó để thanh toán đợt 1 và dọn vào ở trong những chung cư trung cấp hay cao cấp đang tới tấp chào hàng? HH3, HH4 Linh Đàm giá rẻ + chênh thấp (150 triệu đồng), Kim Văn – Kim Lũ "đầy" căn cắt lỗ, HP LandMark Tower "chỉ" 400 triệu sở hữu ngay căn cao cấp full nội thất… đang được quảng cáo đầy đường. Hay "ngon ăn" nữa, là kiểu chung cư ngõ lớn phố Thái Hà chưa tới 800 triệu đồng/căn dọn vào ở ngay, mới hoàn thiện (nhưng có sổ hồng căn hộ hay không thì còn chờ – đã được TBKD phản ánh trong các số báo gần đây).

Ở sân chơi chung cư thương mại đúng nghĩa, đối tượng người mua vì nhu cầu thực, kèm theo tầm tài chính yếu (dưới 900 triệu đồng) nhưng lại đòi hỏi ở ngay, thì lựa chọn chung cư được ngân hàng phối hợp cho vay mua có vẻ là phương án "chuẩn". Thế nhưng, tìm hiểu qua một số chung cư "nóng" như vừa nêu, tâm lý e ngại trả nợ dài dài vẫn đè nặng các thượng đế.

Tâm, nhân viên thuế vụ ở Cầu Giấy, không ngần ngại chia sẻ: Chỉ cần thanh toán 20-30% đợt 1, còn lại đã có ngân hàng cho vay tới 70% toàn bộ giá trị hợp đồng với lãi suất ưu đãi trong 1-2 năm đầu, nghe thì hấp dẫn nhưng không phải vậy. Với các vợ chồng trẻ, thu nhập không nhiều, hàng tháng trả ngân hàng ít thì 4-5 triệu, nhiều thì 7-8 triệu đồng, trừ phí sinh hoạt, thì họa cả năm không đau ốm, lễ tết mới đủ sống… Ngay cả khi Nghị quyết 61 có hiệu lực với sản phẩm nhà thương mại, con số phải trả mỗi tháng cũng là 3-4 triệu đồng. So mặt bằng tổng thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng, hai vợ chồng có con nhỏ vẫn phải "giật gấu vá vai"…

Mua chung cư hay thổ cư, sắm đất để đấy và tiếp tục thuê nhà chờ đủ tiền mới xây hoặc lựa chọn chung cư trả dần tiền vay lãi… là lựa chọn của mỗi người. Tuy vậy, cán cân trước mắt – căn cơ đang thiên về những BĐS có giá trị bền vững, mua đứt bán đoạn, ít nhất là với khách hàng trẻ.