Huy động vốn khi dự án còn “trên giấy” là hình nở rộ trong thời điểm thị trường bất động sản sôi động, đến nay nhiều nhà đầu tư (NĐT) đang đứng trước nguy cơ mất vốn góp là rất cao.

Nở rộ hình thức góp vốn

Hiện Hà Nội có khoảng 41.000 căn nhà ở liền kề và biệt thứ gồm cả hiện hữu và hình thành trong tương lai từ 119 dự án. Đó là con số thống kê mà Savills vừa mới công bố tính đến thời điểm quý 2/2012.

Nhưng điều đáng nói là, có tới 13000 căn trong tổng số 41000 căn là đang ở dạng Hợp đồng góp vốn (HĐGV), điều đó có nghĩa là những căn nhà này đang hình thành trong tương lai, chưa xong hạ tầng. Có 28000 căn là ở dưới dạng Hợp đồng mua bán (HĐMB).

Trong tổng số 119 dự án có 95 dự án được giao dịch dưới dạng HĐMB, còn lại 24 dự án được giao dịch dưới dạng HĐGV.

Đây mới chỉ là con số thống kê tương đối với biệt thự và liền kề, còn hàng chục nghìn căn hộ chung cư cũng còn ở hình thức HĐGV.

Điều này cho thấy, hình thức góp vốn của NĐT vào các dự án bất động sản là rất phổ biến từ trước đến nay. Cách đây một vài năm là thời điểm nở rộ của thị trường BĐS Hà Nội, hình thức này xảy ra trên thị trường rất nhiều.

Tuy nhiên, trong vài năm gần đây có nhiều dự án vẫn chưa triển khai được, mặc dù đã huy động vốn của khách hàng. Có dự án thì mới chỉ dừng lại ở khâu giải phóng mặt bằng rồi dừng lại ở đó.

Ông Trần Văn Long, Giám đốc công ty Luật Việt Link cho biết, có nhiều lý do dẫn tới hiện tượng trên, thông thường nhiều chủ đầu tư Việt Nam vẫn còn thiếu về năng lực tài chính, cũng như kinh nghiệm thực hiện dự án. Vì thế, có khi mới chỉ xin được chủ trương đầu tư nhưng họ đã huy động vốn từ các tổ chức, cá nhân mà chủ yếu là cá nhân là nhiều.

Trong khi, thời gian để hoàn thiện pháp lý một dự án tại HN ngốn rất nhiều thời gian, có dự án lên đến vài năm.

Cực chẳng đã, NĐT đòi rút vốn

Trước sức hấp dẫn của bất động sản thời hoàng kim về khả năng đem lại lợi nhuận của nó. Nhiều NĐT đã “trót” đem tiền đổ vào các dự án, với kỳ vọng sẽ nhận được lợi nhuận từ bất động sản.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay với tình hình thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn, nhiều chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp vì lý do nào đó không thực hiện được dự án, dẫn đến vi phạm các cam kết trong HĐGV với khách hàng vì dự án không đủ điều kiện chuyển sang HĐMB.

Đứng trước thực trạng đó, cùng với sức ép về lãi suất vay ngân hàng cao nhiều NĐT đã tính đến chuyện đòi lại vốn góp ở khá nhiều dự án BĐS hiện nay trên địa bàn Hà Nội.

Theo ông Long, bản thân Công ty Luật Việt Link cũng đã có nhiều khách hàng yêu cầu tư vấn để đòi chủ đầu tư hoàn lại số tiền đã góp vào một số dự án. Đơn cử như dự án Binh Đoàn 12 Đại Mỗ, khách hàng ký HĐGV trực tiếp với chủ đầu tư thứ cấp là Công ty BĐS Thế Kỷ, hoặc một số sàn của dự án Mê Kông Plaza nằm tại KĐT mới Geleximco cũng do Công ty BĐS Thế Kỷ thực hiện ký với khách hàng.

Hoặc là dự án Tây Thiên Minh tại Quốc Oai, chủ đầu tư cũng đã huy động vốn cách đây 2-3 năm…Một số dự án này, khách hàng đang tiến hành các thủ tục để rút vốn khỏi các dự án này.

Nhiều dự án cũng đã xảy ra tình trạng trên với nhiều lý do khác nhau như Hanoi Time Towers thì do chậm tiến độ, dự án Hillstate thì do bất đồng về việc điều chỉnh giá bán theo tỷ giá, Tricon Towers vì chậm tiến độ…

Nguy cơ mất vốn hiện hữu

Tuy nhiên, để đòi được số tiền mà khách hàng đã góp vào dự án là rất khó. Bởi hiện tại bây giờ khả năng tài chính và năng lực chi trả lại của chủ đầu tư là rất khó. Theo ông Long, một số trường hợp rủi ro mà khách hàng sẽ phải đối mặt sau:

Thứ nhất, đối với những dự án mà chưa hoàn thiện về các thủ tục pháp lý, chưa đến bù GPMB, chưa có quyết định giao đất. Giả sử sau này những dự án này vì lý do nào đó không được chấp thuận về mặt pháp lý, quyết định giao đất. Trường hợp này khách hàng sẽ không đạt được mục đích là góp vốn là để hưởng quyền mua BĐS.

Thứ hai, số tiền liệu có đòi được không khi mà CĐT dùng tiền đó để sử dụng sai mục đích, không thực hiện đúng mục đích góp vốn để thực hiện dự án đó mà đầu tư sang dự án khác. Đến bây giờ không có khả năng hoàn lại tiền cho khách hàng. Đây là khả năng có nguy cơ mất vốn của khách hàng.

Nhưng điều này còn phụ thuộc vào HĐGV mà khách hàng ký với chủ đầu tư. Việc khách hàng có đòi được tiền của CĐT hay không phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.

Theo ông Long cần căn cứ vào Văn bản thỏa thuận góp vốn giữa CĐT và khách hàng. Trong đó, phải xem xét cụ thể các Điều khoản quy định trong Hợp đồng là như thế nào. Nếu phía CĐT thực hiện tất cả các thủ tục cũng như các quy định của Hợp đồng, trong đó có quy định về thời hạn góp vốn, thời hạn bàn giao sản phẩm thì tỷ lệ khách hàng đòi được tiền khá cao.

DiaOcOnline.vn - Theo Trí Thức Trẻ