Đã có một sự hứng khởi nhất định từ phía các doanh nghiệp cũng như các nhà quản lý lĩnh vực bất động sản, khi thị trường sau một thời gian dài đóng băng đã có dấu hiệu “nhúc nhích”.

Các giao dịch mua bán được tiến hành, một số dự án mới được chào bán…, tất cả tạo nên một diện mạo tươi tắn hơn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải giữ cho sự hứng khởi ấy được kéo dài.
Giữ đà tăng trưởng

Những năm trước, khi giá cả bất động sản tại các thành phố lớn, đặc biệt là căn hộ thương mại, bị cho là cao một cách bất hợp lý, vấn đề của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là tính toán lại giá bán sao cho người mua có thể chấp nhận được. Nhờ vậy, giá bán căn hộ đã giảm dần và hệ quả mang tính tích cực đã đến khi người mua trở lại, nhiều giao dịch đã được tiến hành.

Dù vậy, nếu so với thời hoàng kim của thị trường địa ốc thì thái độ dè dặt hiện nay của người mua vẫn khiến các chủ đầu tư phải lo lắng. Vấn đề của các đơn vị kinh doanh bất động sản hiện nay là phải thuyết phục những người có nhu cầu về nhà ở rằng đã đúng thời điểm để tìm cho mình một sản phẩm địa ốc phù hợp.

Thời của những cuộc mua bán chụp giựt đã qua, chẳng còn ai mua một căn hộ hay một biệt thự chỉ vì… thích hay để bán ngay kiếm lời nữa. Những người có nhu cầu trước khi chọn lựa căn hộ thường sẽ tham khảo nhiều dự án khác nhau để có sự so sánh, chọn lựa, cả về vị trí, tiện ích, ưu đãi từ phía chủ đầu tư cho đến giá cả.

Nhiều người cẩn thận còn nghiên cứu kỹ thị trường, phân tích các nguồn thông tin và tìm hiểu thêm về biến động của các lĩnh vực khác như thị trường chứng khoán, ưu đãi tín dụng, lãi suất và các chính sách mới có liên quan đến lĩnh vực bất động sản… Những người am hiểu biết rằng thị trường bất động sản thường biến động cùng chiều với thị trường chứng khoán và ngược chiều với lãi suất cho vay.

Hiện nay thị trường chứng khoán vẫn đang duy trì mức tăng trưởng ổn định, chỉ số VN-Index đã tăng khoảng 20% so với đầu năm, trong khi lãi suất cho vay vẫn tiếp tục đà giảm từ vài năm nay. Đó thực sự là những thông tin hỗ trợ cho thị trường bất động sản.

Những phân tích trên được các số liệu thực tế kiểm chứng. Trong bản Báo cáo thị trường bất động sản tháng 7-2014, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục có những chuyển biến tích cực, doanh số bán được cải thiện, các chủ đầu tư vẫn đều đặn tung hàng. Quý II vừa qua đã có 11 dự án được chào bán trong cả ba phân khúc là cao cấp, trung cấp và bình dân, với tổng số 3.210 căn hộ. Con số dù không lớn, nhưng cũng đã tăng 70,1% so với quý I-2014 và tăng đến 140,7% so với cùng kỳ năm trước.

Điều đáng ghi nhận là nếu như trước đây, các chủ đầu tư tiến hành mở bán dự án khi mới hoàn thành phần móng theo đúng quy định, thì nay nhắm vào tâm lý muốn nhanh chóng sở hữu căn hộ của người mua, các doanh nghiệp thường chào bán sau khi đã xây xong một số tầng hoặc thậm chí đã xây thô.

Trong phần giới thiệu về dự án của mình, các chủ đầu tư luôn cam kết xây dựng đúng tiến độ, thiết kế đảm bảo chất lượng, an toàn và đẹp, giá cả hợp lý, đồng thời còn kèm thêm những ưu đãi hấp dẫn cho người mua như chiết khấu, tặng nội thất, giúp đỡ về thủ tục vay vốn…

Thống kê về giá của VNREA cũng cho thấy giá chào bán căn hộ tại các dự án mới ngày càng rẻ hơn, phù hợp với mặt bằng giá đất, giá xây dựng, vật tư… hơn trước. Mức giá của các dự án bình dân chào bán mới đều trong khoảng 12-15 triệu đồng/m2, giúp những người mua có nhu cầu và đủ điều kiện có thể vay từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng. Giá bán sơ cấp ở phân khúc này đã giảm 2,8% so với quý I-2014 và giảm 3,6% so với cùng kỳ năm trước, mức giảm tuy không nhiều nhưng đã là một sự cố gắng lớn của các chủ đầu tư để chiêu dụ người mua.

Duy trì sự hưởng ứng của người mua

Những thay đổi tích cực từ phía người bán đã có tác động đến người mua, thể hiện ở số liệu căn hộ bán ra tiếp tục được cải thiện trong ba quý liên tiếp. Con số giao dịch thành công trong quý II-2014 tăng khoảng 10,6% so với quý I và tăng 99,2% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, doanh số của phân khúc trung cấp quý II tăng 90,4% so với quý I và tăng đến 214% so với cách đây một năm.

Theo dự báo của VNREA, thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục khả quan trong thời gian tới và quận 2 vẫn là khu vực hấp dẫn nhất. Giá bán căn hộ được dự báo tiếp tục duy trì như hiện nay, thậm chí ở các dự án có tỷ lệ bán cao, vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín có thể tăng nhẹ. Dĩ nhiên, mức độ cải thiện của thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào tình hình kinh tế chung, sẽ tăng tốc khi kinh tế đi vào giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Trước đó ít ngày, những thông tin tích cực tương tự cũng được Savills Việt Nam công bố.

Theo đó, chỉ số giá nhà ở tại thị trường TP.HCM tăng nhẹ trong suốt năm qua. Chỉ số giá nhà ở quý II-2014 ở mức 89,6, tăng 0,6 điểm so với quý trước và 0,3 điểm so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ đạt 16,9%, tăng đến 6,6 điểm so với quý trước và tăng 8,9 điểm so với cùng kỳ năm 2013. Lượng giao dịch căn hộ trong quý II được đánh giá là cao nhất trong ba năm qua. Những dấu hiệu tích cực trên mở ra hy vọng về một sự hồi phục bền vững của thị trường.

Không ngạc nhiên khi căn hộ giá rẻ và trung bình vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường. Từ đầu năm đến nay, đây vẫn là phân khúc có mức tăng trưởng vượt lên hẳn mức tăng chung và ngày càng được các chủ đầu tưưu tiên thực hiện. Gia nhập phân khúc căn hộ bình dân là lựa chọn cần thiết của các doanh nghiệp địa ốc trong giai đoạn hiện nay, theo đúng quy luật cung cầu, bởi người mua chủ yếu có thu nhập trung bình và có nhu cầu cấp thiết về nhà ở.

Trong những tuần đầu của tháng Tám, nhiều dự án căn hộ có mức giá dễ chịu đã được mở bán, ở cả hai thành phố lớn nhất nước. Theo đánh giá thực trạng thị trường hiện nay, trong vài ba năm tới phân khúc này vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường, vì nhu cầu còn quá lớn, dù đa số dự án căn hộ bình dân thường cách xa khu vực trung tâm, một số còn thiếu thốn hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, siêu thị,… và các tiện ích khác. Để đạt được điều kiện về hạ tầng cho người dân, có lẽ cần có thêm sự hỗ trợ từ phía chính quyền.

Một sự quy hoạch hợp lý, sao cho những khu căn hộ thương mại giá rẻ được hưởng những tiện ích đường sá, dịch vụ y tế, giáo dục, giải trí… do chính quyền xây dựng ở khoảng cách hợp lý, sẽ giúp người có nhu cầu nhà ở lựa chọn những dự án nhà giá rẻ, dù có xa khu trung tâm đi chăng nữa. Khi đó, thanh khoản của phân khúc này sẽ tiếp tục tăng, tác động tích cực đến các phân khúc khác của thị trường bất động sản.