Thông tin nóng nhất những ngày qua là động thái “giảm giá 50%” của một số dự án căn hộ, đất nền cao cấp trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Thị trường đón nhận sự “phá giá” ấy không mặn mà như giới truyền thông, bởi người mua trong giai đoạn hiện nay không còn dễ tin như trước.

Họ sẽ đặt ra những câu hỏi: Giá giảm là giảm thế nào? Giảm so với mặt bằng chung hay giảm so với giá tuyên bố của chủ đầu tư? Giá cả và chất lượng của sản phẩm có tương ứng, hay lại “tiền nào của nấy”?...

Phân khúc cao cấp, giảm giá vẫn không dễ bán

Theo công bố, dự án Sunrise City của Tập đoàn Novaland nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, có giá bán của giai đoạn 1 là 50 triệu đồng/m2. Hiện, dự án này đang mở bán 550 căn hộ thuộc khu North Towers thuộc giai đoạn 3 chỉ với giá 27 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt thì quyết định hạ giá bán cho 34 căn biệt thự và 41 nhà phố thương mại (diện tích 144 - 402m2) thuộc dự án The EverRich 3, liền kề với khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Mức giá mới là 40 triệu đồng/m2 trong khi mức giá dự kiến của họ là 80-100 triệu đồng/m2.

Nếu theo những gì mà các đơn vị này lý giải thì mức giá ấy xấp xỉ giá thành của sản phẩm. Nói cách khác, họ bán lỗ (không tính chi phí quản lý cũng như lợi nhuận) nhằm nhanh chóng thu được tiền.

Thời gian qua, các nhà điều hành đã có những chủ trương, chính sách giúp đỡ cho doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng, điển hình là Nghị quyết 02 của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn, giải quyết nợ xấu, hàng tồn kho...

Tuy nhiên, sự giúp sức ấy chỉ nhắm vào phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ thương mại giá rẻ và cũng chỉ có tính định hướng. Để tự cứu mình, các doanh nghiệp có dự án thuộc phân khúc cao cấp không còn cách nào khác là phải giảm giá bán. Không chỉ giảm mà còn giảm sâu, một phần vì giá trước đó quá cao so với giá thành, phần nữa vì thị trường không còn chấp nhận mức giá “trên trời” đó nữa.

Nhưng dù sao thì sự kiện có hai chủ đầu tư lớn hạ giá sản phẩm đến một nửa cũng khiến một số người… hoang mang, cho rằng thông tin này sẽ tác động mạnh đến thị trường, bởi từ trước đến nay chưa có dự án bất động sản cao cấp nào giảm giá mạnh như vậy. “Phát súng lệnh” này sẽ khiến cho khó chủ đầu tư nào còn giữ giá bán cao như trước.

Thực ra thì việc vài dự án căn hộ trung, cao cấp giảm giá sâu sản phẩm của mình không hề mới. Từ đầu năm 2009, khi thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh bắt đầu gặp khó, giá bán căn hộ Hoàng Anh River View đã được chủ đầu tư giảm từ 43 triệu đồng xuống còn 28 triệu đồng/m2.

Sau đó hai năm, đến lượt căn hộ Hoàng Anh An Tiến được giảm giá từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2. Cách nay hơn một năm, 600 căn hộ Hoàng Anh Thanh Bình (quận 7, TP.HCM) lại được chào bán với giá 18-22 triệu đồng/m2, thấp hơn 10-15 triệu đồng/m2 so với một số dự án cùng khu vực.

Nghĩa là, việc giảm giá không có gì ghê gớm, chỉ là một chiến lược kinh doanh trong một giai đoạn nhằm giúp doanh nghiệp giảm hàng tồn kho, quay nhanh vòng vốn.

Hơn nữa, mức giá bán đã hạ của các dự án vừa nêu chỉ mới ở mức hợp lý, chứ chưa thể gọi là rẻ. Chính vì lý do này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng việc giảm giá mạnh của sản phẩm cao cấp ở thời điểm này không hề sớm, lẽ ra các doanh nghiệp phải hạ giá từ nhiều tháng trước, để bán hàng.

Dù gì đi nữa thì thông tin giá cả căn hộ thương mại giảm mạnh vẫn là tin tốt cho người mua. Còn tác động của việc giảm giá ấy đến tâm lý người mua như thế nào thì còn phải chờ.

Diễn tiến tích cực là người mua sẽ tiến hành giao dịch vì cảm thấy mức giá đã hợp lý. Cũng bởi vì phân khúc nào cũng có đối tượng khách hàng riêng. Dự án căn hộ cao cấp có hạ tầng tốt, kết nối đồng bộ và đem lại nhiều tiện ích, giá lại rẻ thì sẽ hút người mua.

Còn diễn biến tiêu cực, rất có thể người mua có tâm lý chờ giá xuống nữa mới đưa ra quyết định và phân khúc trung, cao cấp vẫn sẽ tiếp tục bế tắc.

Với tình hình diễn ra từ đầu năm đến nay, kịch bản “tiêu cực” dường như dễ xảy ra hơn. Để giải quyết nguồn tiền nhằm trả lãi vay, duy trì hoạt động, nhiều doanh nghiệp sẽ phải tiếp tục giảm giá chào bán.

Nhưng sẽ có tác động tích cực đến… các phân khúc  khác?

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, thành phố này hiện tồn kho gần 13 ngàn căn hộ chung cư, trong số này chỉ chưa đến 700 căn hộ có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá thấp hơn 15 triệu đồng/m2.

Dù có nhiều ý kiến cho rằng con số thống kê này chưa phản ánh hết mức độ tồn kho bất động sản, bởi chưa tính đến các sản phẩm chưa hoàn thiện chưa bán được đang nằm trong các dự án đã mở bán, nhưng cũng cho thấy tỷ lệ “ế” đang tập trung ở phân khúc nào.

Rõ ràng là căn hộ giá rẻ chỉ chiếm tỷ lệ dôi dư rất thấp và đang được hưởng nhiều ưu đãi về chính sách cho người mua, nên được dự báo sẽ thoát khỏi giai đoạn khó khăn hiện nay. Vì vậy, khó thể có đợt giảm giá mạnh “ăn theo” trong phân khúc thị trường nhà ở giá thấp và trung bình.

Hiện Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đang nhận nhiều hồ sơ xin điều chỉnh căn hộ giá cao của các chủ đầu tư và phần lớn đủ điều kiện điều chỉnh theo Nghị quyết 02.

Tuy nhiên, với đặc thù là một đô thị đông dân cư, thành phố còn phải xem xét các vấn đề về hạ tầng kỹ thuật, xã hội để khi điều chỉnh cơ cấu căn hộ không gây áp lực dân số, đặc biệt là lên khu trung tâm.

Nghĩa là, dù các chủ đầu tư dự án cao cấp đang xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ để có mức giá phù hợp với thị trường nhưng không phải dự án nào cũng được cho phép điều chỉnh. Vì vậy, theo các chuyên gia, giảm giá bán, kể cả bán lỗ nhằm tăng tính thanh khoản là giải pháp nên làm đối với doanh nghiệp hiện nay.

Đó là những dự án căn hộ cao cấp. Còn những dự án căn hộ có giá bán trung bình đang được bán với giá từ 18-25 triệu đồng/m2 thì sao?

Nếu tọa lạc tại vị trí tốt như chung cư Phú Mỹ, Hoàng Anh Gia Lai 1...tại khu vực Nam Sài Gòn hiện nay, thì giá bán không hề giảm, thậm chí nhích nhẹ.Nếu là căn hộ hoàn chỉnh, giá không chỉ tăng mà còn khan hiếm hàng vì rất ít người chịu chuyển nhượng.

Do đó, đừng nên nhìn vào việc giá của một vài dự án cao cấp giảm sâu mà cho rằng thị trường sẽ tiếp tục giảm giá. Nghĩ như vậy là đã đánh đồng phân khúc cao cấp với các phân khúc khác.

Thời điểm nào thì nhu cầu về sản phẩm địa ốc vẫn luôn tồn tại. Giai đoạn kinh tế khó khăn, người đủ điều kiện mua căn hộ cao cấp không nhiều, nên phân khúc này mới rớt giá. Còn phân khúc trung cấp và giá rẻ dù không đắt hàng nhưng vẫn có người mua.

Khi lãi suất ngân hàng ở mức như hiện nay, việc giá bất động sản liên tục giảm khiến chúng trở nên hợp lý hơn và đã hấp dụ được những người có nhu cầu mua nhà để ở. Đó là điều kiện cần để các ngân hàng vào cuộc, tung ra các gói sản phẩm cho vay mua nhà.

Lãi suất cho vay mua nhà tại  đa số các ngân hàng đã giảm xuống khoảng 12 - 13%/năm, kèm theo khuyến mãi như cho vay lãi suất 0% trong tháng đầu tiên, áp dụng mức lãi suất thấp 6 - 8% cho sáu tháng đầu, sau đó lãi suất sẽ được điều chỉnh hằng năm, căn cứ vào lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng cộng thêm cho một biên độ khoảng 3 - 4%.