Cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản (BĐS), các dòng vốn ngoại đang chảy mạnh vào BĐS Việt Nam. Theo các chuyên gia kinh tế, sự xuất hiện của các dòng vốn ngoại là tín hiệu tốt nhằm tháo gỡ nhu cầu vốn đầu tư, nâng cao năng lực cho doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay.

Đa dạng nguồn vốn

Ngày 27-7, sự kiện Quỹ Creed Group (Nhật Bản) ký hợp đồng hợp tác đầu tư 200 triệu USD vào An Gia Investment (cam kết mua 20% cổ phần và đầu tư vào dự án theo tỷ lệ 50/50, cung cấp các khoản vay lãi suất 5% để An Gia mua dự án mới), là một trong những thí dụ điển hình về việc thu hút các nhà đầu tư (NĐT) quốc tế. Ngày 26-7, Công ty Khang Điền (KDH) cho biết Quỹ đầu tư VinaCapital và Dragon Capital đã cam kết tiếp tục rót vốn vào KDH. Trước đó, Mutual Fund Elite, Vietnam Holding, SAM, VinaCapital và Dragon Capital đã đầu tư vốn vào KDH.

Thị trường BĐS Việt Nam đang dần khởi sắc và rất thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư. Sau hơn 1 năm làm việc với An Gia Investment, nhận thấy công ty có các dự án tốt, đội ngũ tinh nhuệ, có cùng tầm nhìn chiến lược, chúng tôi đã quyết định bắt tay hợp tác. Việc đầu tư 200 triệu USD chỉ là bước khởi đầu, nếu thị trường chuyển biến theo chiều hướng tích cực, chúng tôi sẵn sàng rót thêm vốn cho An Gia Investment. Ông Toshihiko Muneyoshi, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Creed Group

Đầu tháng 7, GEM - tập đoàn đầu tư toàn cầu của Hoa Kỳ quy mô 3,4 tỷ USD - đã ký kết chi gần 440 tỷ đồng, tương đương 20 triệu USD mua cổ phiếu Công ty Địa ốc Hoàng Quân. GEM là đối tác quốc tế thứ 3 của Hoàng Quân, sau Tập đoàn LG và Hyundai, ký kết hợp tác với Hoàng Quân trong vòng 24 tháng qua.

Tương tự, Ibeworth Pte. Ltd, công ty thuộc quyền kiểm soát 100% của Keppel Land Limited (Singapore), cũng vừa đầu tư 140 tỷ đồng vào CTCP Đầu tư Nam Long (NLG), thông qua việc mua 7,1 triệu cổ phiếu phổ thông NLG trong đợt phát hành riêng lẻ. Khoản đầu tư của Iberworth được đánh giá mở ra cơ hội hợp tác cho Keppel Land và NLG trong việc phát triển các dự án BĐS trong tương lai với vai trò là đối tác chiến lược.

Năm 2015 đang bùng nổ các dòng vốn ngoại trở lại thị trường mạnh mẽ, kể từ sau 6-7 năm BĐS đóng băng. Bên cạnh dòng vốn cũ, những dòng vốn mới với quy mô lớn lần lượt xuất hiện rót tiền vào lĩnh vực địa ốc. Việc NĐT ngoại chọn BĐS để rót vốn không gây ngạc nhiên, bởi BĐS hiện được đánh giá hấp dẫn và sáng sủa hơn so với chứng khoán, ngân hàng. Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch - Đầu tư), 6 tháng đầu năm 2015, lĩnh vực BĐS đứng thứ 2 về thu hút đầu tư trong 16 ngành, lĩnh vực được các NĐT nước ngoài rót vốn (trong tổng vốn 5,49 tỷ USD). TPHCM vẫn là địa phương dẫn đầu cả nước thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất, với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm 1,12 tỷ USD.

Thị trường chuyển mình

Số liệu thống kê của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2015, cả nước có trên 14.000 giao dịch BĐS thành công. Trong đó, tại Hà Nội có khoảng 7.500 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Thị trường BĐS TPHCM cũng ghi nhận khoảng 7.050 giao dịch thành công, gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm 2014. Diễn biến của thị trường, thực tế mang tính thanh khoản cao theo ghi nhận của phóng viên tại các điểm giao dịch BĐS ở thời điểm hiện tại.
 

Sau một thời gian thị trường BĐS đóng băng, hàng tồn nhiều, nhu cầu vốn đầu tư sẽ rất bức thiết. Lượng tiền của các tổ chức tín dụng nước ngoài đổ về Việt Nam là dấu hiệu tốt và không nên lo chuyện thâu tóm, vì nguồn cung còn quá nhiều so với cầu. Hoạt động thâu tóm, lũng đoạn chỉ xảy ra khi nào giải quyết được lượng hàng tồn kho. Đặc biệt, khi nguồn cung quá nhiều so với cầu, việc làm giá sẽ không dễ dàng. Ông Nguyễn Duy Minh, TGĐ Công ty Thanh Yến Land

Trong cuộc đua giành miếng bánh thị phần, nhiều doanh nghiệp BĐS đã rầm rộ triển khai dự án, tung sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, doanh nghiệp có nhiều dự án hoặc triển khai những dự án quy mô đầu tư lớn, việc xoay sở các nguồn vốn để đảm bảo dự án chạy đúng tiến độ cam kết với khách hàng luôn là bài toán hóc búa.

Lấy thí dụ, hiện An Gia Investment đang triển khai 4 dự án với tổng vốn đầu tư gần 3.000 tỷ đồng, cung cấp cho thị trường gần 2.000 căn hộ. An Gia cũng đang đàm phán để mua lại 10 khu đất nằm ở các quận trung tâm có vị trí đắc địa như quận 2, 4, 7 và Tân Bình. Dự kiến tổng vốn đầu tư của các dự án này khoảng 1 tỷ USD. Với nguồn vốn đầu tư lớn như vậy, việc An Gia Investment tìm đến các NĐT tài chính có năng lực và kinh nghiệm để hợp tác là lẽ đương nhiên.

Theo ông Nguyễn Đình Bảo, Phó Tổng giám đốc KDH, thời gian qua đã có nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đăng ký làm việc hợp tác đầu tư. Do công ty đã hết room cho nước ngoài tỷ lệ 49% nên một số đối tác phải chờ. Vì vậy, việc tăng vốn và các quỹ đầu tư mới chắc chắn sẽ thực hiện trong thời gian tới. Sở dĩ KDH thu hút các quỹ đầu tư nước ngoài do công ty đang sở hữu 100ha quỹ đất sạch tại quận 2 và 9. Hiện nay, hạ tầng khu Đông gắn với đường cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, đường vành đai Đông, đường Phạm Văn Đồng, metro, Đại lộ Võ Văn Kiệt, Xa lộ Hà Nội mở rộng… đã đầu tư hoàn chỉnh, giúp BĐS khu vực này bước vào một giai đoạn phát triển bùng nổ.

Bên cạnh đó, thời gian gần đây cũng dấy lên những nghi ngại về khả năng sẽ xảy ra hoạt động thâu tóm, đầu cơ và thao túng giá cả trên thị trường BĐS. Chia sẻ về vấn đề này, nhiều chuyên gia lưu ý khi tiếp nhận các dòng vốn ngoại cần xem kỹ đó là vốn ngắn hạn, trung hạn hay dài hạn. Thị trường BĐS hiện nay rất cần các NĐT ngoại có nguồn vốn đầu tư dài hạn, đặc biệt những nguồn vốn đầu tư 3-5 năm trở lên. Bởi những dự án quy mô 250-500 căn, để có sản phẩm ra thị trường phải mất khoảng 24-30 tháng. Còn đối với những dự án quy mô lên tới cả ngàn căn phải mất từ 3-5 năm.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh khẳng định phần lớn các quỹ đầu tư vào thị trường BĐS đều mang tính trung và ngắn hạn, không có chủ ý đầu tư theo kiểu “ăn dầm nằm dề”, sở dĩ họ ở lại lâu là do cơn suy thoái kinh tế, BĐS đóng băng không rút vốn ra được. Bản chất của những NĐT tài chính là làm sao để dòng vốn xoay vòng nhanh, lợi nhuận đạt được cao nhất. Do vậy, thông thường NĐT tìm kiếm doanh nghiệp có cùng tiêu chí kinh doanh, có sẵn đất sạch, dự án xong thủ tục pháp lý, khả năng bán hàng được ngay để đảm bảo an toàn cho khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận kỳ vọng.

Điều chỉnh lợi nhuận kỳ vọng

Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Giám đốc điều hành Jen Development Vietnam Ltd, phân tích thị trường BĐS bắt đầu hồi phục, NĐT ngoại nhen nhóm quay lại và tham gia những khoản đầu tư mới, nhưng quy trình xem xét và lợi nhuận kỳ vọng đã có sự điều chỉnh. Thứ nhất, sự quan tâm của NĐT ngoại dành cho thị trường Việt Nam hiện đã gia tăng so với thời điểm 2012-2013. Họ đầu tư ở mọi phân khúc và giá trị có thể dao động 5-100 triệu USD.

NĐT cũng thể hiện rõ quan điểm, giá cả trên thị trường BĐS đã giảm đến mức có thể chấp nhận được, nhiều doanh nghiệp trong nước cũng linh động với quan điểm "biến đổi đất thành tiền", đã chủ động kêu gọi hợp tác để vận hành quỹ đất. Việc định giá tài sản (giá đất, dự án) hợp lý hơn, tạo ra nhiều cơ hội thương thuyết, khả năng thành công lớn hơn trong các thương vụ M&A giữa bên mua (NĐT nước ngoài) và bên bán (doanh nghiệp nội). Đây là chất xúc tác để kết dính các quỹ đầu tư phương Tây, Nhật Bản quyết định tham gia thị trường sau nhiều do dự.

Thứ hai, ở thời điểm này, NĐT ngoại đã nhìn thị trường Việt Nam tổng quát hơn. Họ không chỉ nhìn giá trị khoản đầu tư mà chú ý xem sản phẩm sau cùng có được thị trường hấp thụ tốt hay không, phân khúc nào có thanh khoản cao. Thứ ba, NĐT ngoại hiện nay phân tích, đánh giá mức độ rủi ro của thị trường chặt chẽ hơn so với trước đây. Chẳng hạn, khi muốn tham gia một dự án, họ sẽ đặc biệt chú trọng đến khuôn khổ pháp lý, sự hoàn thiện về nghĩa vụ tài chính của bên kêu gọi đầu tư hay bên bán đối với cơ quan quản lý nhà nước, tức dự án đã có quyền sử dụng đất hay chỉ đơn thuần là được chấp nhận chủ trương?

Những điều trên cho thấy NĐT nước ngoài đang nhìn vào sự bền vững dài hạn của thị trường BĐS. Ngoài ra, họ cũng đã điều chỉnh lợi nhuận kỳ vọng để phù hợp với thực tế của thị trường BĐS Việt Nam. Thời điểm năm 2012-2013, nhiều NĐT nhìn thị trường Việt Nam với mức sinh lợi 28-30%, nhưng hiện nay, lãi suất ở Việt Nam đã hạ xuống nhiều, tỷ giá tương đối ổn định, nếu có biến động cũng chỉ trong biên độ 1-2%, nên lợi nhuận kỳ vọng phổ biến nhất là mức 18%. Ngoài ra, NĐT ngoại đang chuộng phương thức đầu tư vào dự án hơn là đầu tư cổ phần công ty, bởi đầu tư vào dự án dễ kiểm soát dòng tiền, các rủi  ro, giảm chi phí nhân sự, quản lý…