Các báo cáo nghiên cứu được các tổ chức tư vấn như CBRE, Savills…vừa công bố mới đây đều cho thấy thị trường bán lẻ TP. HCM lại tiếp tục “hụt hơi” trong quý III/2013 do nhu cầu tiêu dùng thấp và giá thuê cao.

Theo số liệu thống kê của tổ chức tư vấn CBRE Vietnam, phân khúc bán lẻ của TP. HCM trong quý III đã hụt hơi so với thị trường chung của cả nước. Diện tích trống tăng lên đáng kể với chỉ số diện tích thực thuê mới âm.

Báo cáo của CBRE cho thấy rõ, diện tích thực thuê mới âm trong hai quý liên tiếp với mức -4.133m2, cùng với đó là tỷ lệ trống tăng 100 điểm phần trăm so với quý trước. Điều này đã phản ánh phần nào khó khăn của các trung tâm thương mại (TTTM) có giá thuê cao.

Khảo sát cũng cho thấy, có rất ít gian hàng trống từ quý trước được lấp đầy trong quý này, đặc biệt, tỷ lệ trống cao nằm ở chính những TTTM lớn . Hàng loạt những ông lớn như Vincom Center A, Vincom Center B, Crescent Mall, Parkson Flemington…đang có tỷ lệ trống cao chiếm tới hơn 30% tổng diện tích cho thuê.

Báo cáo của tổ chức tư vấn Savills Vietnam cũng cho thấy điều tương tự khi đánh giá thị trường bán lẻ TP. HCM có tình hình hoạt động yếu hơn so với quý trước do sự sụt giảm tạm thời trong tỷ lệ lấp đầy trung bình của các loại hình bán lẻ ở tất cả các khu vực. Giá thuê trung bình giảm khoảng -2% và tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm -3 điểm phần trăm so với quý trước. 

Tổng nguồn cung bán lẻ vào khoảng 783.000m2, tăng 1% so với quý trước do có một dự án siêu thị mới đi vào hoạt động. Hiện thành phố có 8 trung tâm bách hóa, 8 khối đế bán lẻ, 19 trung tâm mua sắm, 66 siêu thị và 3 trung tâm bán sỉ.

Theo dự báo của CBRE, nguồn cung bán lẻ trong bốn quý tới sẽ hạn chế với chỉ bốn dự án trong đó có hai trung tâm bán lẻ ở Quận 2 là Thảo Điền Pearl và Cantavil Premier đều mới chỉ đang trong giai đoạn hoàn thiện, cần khoảng thời gian từ hai đến ba quý để hoàn thành. Trong khi đó, chỉ có Times Square và Saigon Airport Plaza dự kiến sẽ mở cửa trong Quý IV/2013.

Mặt khác, theo số liệu thống kê của Cục Thống kê TP. HCM, chín tháng đầu năm 2013 doanh thu bán lẻ TP. HCM vào khoảng 441.000 tỷ đồng. Nếu không tính lạm phát, doanh thu bán lẻ tăng khoảng 8,7% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tăng này cao hơn so với năm 2012 (8.2%) và 2011 (8.1%). Tuy nhiên, sự phục hồi trong chi tiêu cho các mặt hàng xa xỉ và không thiết yếu còn chậm.

Như vậy, từ những số liệu thống kê trên cho thấy, trong ngắn hạn thị trường bán lẻ tại TP. HCM chưa phải chịu áp lực lớn do nguồn cung không tăng mạnh ít nhất là trong năm 2013.

Do đó, mặc dù nguồn cung không tăng cao nhưng do nhu cầu tiêu dùng xuống thấp đặc biệt là các mặt hàng xa xỉ và không thiết yếu cộng với việc giá cho thuê vẫn ở mức cao chính là nguyên nhân đẩy thị trường BĐS bán lẻ tại thành phố này suy giảm so với quý trước và so với cả mặt bằng chung các thành phố lớn trong quý này.

Xung quanh việc sụt giảm của thị trường, theo khảo sát của CBRE thì phản ứng của các chủ đầu tư cũng theo nhiều cách khác nhau. Ở một số chủ đầu tư, giảm giá thuê trực tiếp là giải pháp được áp dụng trong tình hình khó khăn hiện nay.

Tuy nhiên, các chủ đầu tư tại khu vực trung tâm vẫn giữ giá thuê thậm chí nhiều chủ đầu tư còn tự tin vào việc thu hút các nhà bán lẻ tới TTTM của mình. Một số phương án khác được ghi nhận từ chủ đầu tư là việc bố trí lại mặt bằng cho thuê, bổ sung những thương hiệu mới, áp dụng tỷ lệ chia doanh thu và ưu đãi tiền thuê trong thời gian đầu.

Điển hình như tại Times Square, chủ đầu tư vừa mới thay thế bảng thương hiệu của Gucci, Bottega Veneta và Dolce & Gabbana bằng những thương hiệu nội thất Ý cao cấp của Rita Võ cho thấy một chính sách thuê linh hoạt từ chủ đầu tư trong nỗ lực lấp đầy mặt bằng của mình.

Đại diện của Savills cho rằng: Nhu cầu về mặt bằng bán lẻ trong những trung tâm mua sắm chất lượng cao sẽ tiếp tục thấp trong những quý tới do doanh số của các mặt hàng không thiết yếu thấp. Những trung tâm từ thấp tới trung cấp hoặc siêu thị vẫn còn nhiều cơ hội để tăng trưởng.

Mặt khác, theo tổ chức GfK, tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân của Việt Nam đã giảm từ 55% năm 2008 xuống còn 32,8% năm 2012, thị trường bán lẻ do đó cũng tăng trưởng chậm.

Tại buổi công bố báo cáo sáng nay tại Hà Nội (9/10), đại diện của các tổ chức tư vấn như CBRE, Savills kiến nghị, để khôi phục thị trường bán lẻ, ngoài việc trông chờ vào sự thay đổi của nền kinh tế nói chung, các chủ đầu tư cũng nên chủ động hơn trong việc tìm ra các giải pháp kích cầu trong cho thuê. Trong đó, 2 trong số nhiều giải pháp được các chuyên gia tư vấn đặc biệt lưu ý chính là: Giảm giá thuê trực tiếp và linh hoạt hơn trong việc đáp ứng nhu cầu của các nhà bán lẻ với mô hình chia sẻ doanh thu.

Tuy nhiên, để áp dụng được mô hình chia sẻ doanh thu, các đơn vị quản lý phải mạnh dạn thay đổi cả hình thức hoạt động và chiến lược kinh doanh, điều này đồng nghĩa với việc thị trường sẽ đào thải những dự án, chủ đầu tư  và cả những đơn vị quản lý không thực sự chuyên nghiệp.