Suốt 3 năm tìm lối thoát, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn loay hoay với câu hỏi “chúng ta đang đứng ở đâu và thị trường sẽ phục hồi như thế nào?”.

Những quả bóng phương xa

Năm 2008, bong bóng bất động sản tại thị trường Mỹ vỡ tung. Giá nhà trung bình rớt từ 221.900 USD/căn (năm 2006), xuống còn 166.000 USD/căn, lượng bán 6,2 triệu căn (năm 2005), xuống còn 3,7 triệu căn.  Nguyên nhân được xác định là do lãi suất cho vay quá cao và chính sách khuyến mại của ngân hàng làm cho khách hàng vay mua nhà mất khả năng thanh toán.

Để “giải cứu” thị trường bất động sản, Chính phủ Mỹ đưa ra luật mới bảo vệ người tiêu dùng, đưa giá nhà xuống mức thấp nhất để nhiều người có thể mua nhà. Bên cạnh đó, thay vì xây mới, các doanh nghiệp bất động sản Mỹ chú trọng bán hàng tồn kho.

Bà Shonee Henry, Điều phối viên khu vực châu Á - Thái Bình Dương, thuộc Hiệp hội Bất động sản Mỹ cho biết, với các chính sách của Chính phủ Mỹ, thị trường bất động sản Mỹ dần được cải thiện với con số 4,6 triệu căn nhà được bán vào năm 2012 và ước đạt 5,1 triệu căn vào năm 2013. Giá bán trung bình cũng tăng từ 177.000 USD/căn, lên 195.000 USD/căn. Tuy nhiên, do lãi suất năm 2014 có thể tăng thêm 1%/năm, nên lượng bán dự kiến chỉ tăng 1,6%, đạt khoảng 5,6 triệu căn.

Với các dự án nhà ở, luật của Mỹ quy định, bất kể dự án nào khi xây khoảng 100 căn hộ đều phải để 5 - 10 căn cho nhà ở xã hội, đối tượng là người mua nhà lần đầu, có mức lương bằng 60% lương bình quân cả nước.

Với các nước và vùng lãnh thổ trong khu vực, Thái Lan, Singapore và Hồng Kông cũng đã có những thành công trong việc vực dậy thị trường bất động sản hậu khủng hoảng.

Ông Sopon PornchoKchai, Chủ tịch Cơ quan các vấn đề về bất động sản tại Thái Lan cho biết, tại thời điểm thị trường trầm lắng, Chính phủ Thái Lan mở cửa cho người nước ngoài mua thoải mái. Lúc thị trường lên hoặc phát triển bình thường, Chính phủ giới hạn mỗi dự án chỉ được bán 49% cho người nước ngoài.

Tương tự, tại Singapore, chính phủ nước này cũng khuyến khích bán nhà cho người nước ngoài khi thị trường đi xuống, nhưng khi người nước ngoài mua quá nhiều, thì lại hạn chế bằng việc đánh thuế 10%.

Ở Hồng Kông, chính quyền đặc khu hành chính này hạn chế hoạt động đầu cơ bằng quy định mua căn hộ mà bán trong vòng 6 tháng bị đánh thuế 15%.

Và câu chuyện của Việt Nam

Giống như thị trường bất động sản Mỹ, Thái Lan, hay Singapore, sau một thời

gian sốt nóng, đẩy giá nhà, đất lên cao, thị trường bất động sản Việt Nam cũng rơi vào trầm lắng, thanh khoản bị ngưng trệ, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản thua lỗ, phá sản, dừng hoạt động.

Sau 3 năm thị trường rơi vào tình trạng ngủ đông, hàng loạt giải pháp, chính sách, cơ chế đã được tung ra để "đánh thức", nhưng tất cả đều chưa trả lời được câu hỏi: khi nào thị trường sẽ phục hồi?

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận định, mỗi nhà đầu tư Việt Nam sẽ khó rút được kinh nghiệm từ nước ngoài, bởi sự khác biệt quá lớn về thị trường, cơ chế chính sách.

Tại thị trường Việt Nam, hàng tồn hiện nay chủ yếu là phân khúc căn hộ cao cấp, trong khi đó, ở nước ngoài chủ yếu là căn hộ trung bình, như ở Mỹ là 75 - 80%, ở Thái Lan là 80 - 85%.

Giá bất động sản tại Việt Nam cũng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Giá bất động sản tại Việt Nam được định giá qua các công ty tư vấn thị trường, mà người trả tiền để các công ty này hoạt động lại là chủ đầu tư các dự án. Các công ty tư vấn vừa bán hàng, vừa tư vấn dưới dạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”, nên khó có thông tin chuẩn mực.

Một điểm khác biệt nữa khiến thị trường bất động sản Việt Nam chậm phục hồi, dù có nhiều chính sách hỗ trợ được ban hành, là lãi suất hiện vẫn quá cao.

Hiện nay, mức lãi suất thấp nhất cho người mua nhà ở tại Việt Nam là 6%/năm (của gói 30.000 tỷ đồng), còn phổ biến là từ 11 - 15%/năm. Đây là mức lãi suất quá cao so với các nước. Ở Mỹ, lãi suất cho vay mua nhà hiện 4,5%/năm và dự kiến sẽ tăng thêm 1%/năm trong năm 2014.

Bên cạnh đó, ở Việt Nam, hầu hết người tiêu dùng không được bảo vệ nếu chủ dự án tháo chạy, rút lui. Hơn nữa, trong khi 90% lượng hàng tồn ở Mỹ là sản phẩm đã hình thành,  thì ở Việt Nam, lượng tồn lại tập trung ở sản phẩm hình thành trong tương lai (sản phẩm dở dang, chưa hoàn thiện).

Về phát triển nhà xã hội. Trong khi Mỹ quy định rõ việc bố trí nhà ở xã hội trong dự án phát triển nhà ở, cũng như đối tượng được mua nhà ở xã hội, thì ở Việt Nam, câu chuyện bố trí nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở vẫn đang gây tranh cãi, trong khi đối tượng được mua nhà ở xã hội rối rắm hơn nhiều.

Một trong các giải pháp được đưa ra để tăng cầu, giảm lượng hàng tồn kho, giúp thị trường bất động sản hồi phục là nới và mở rộng đối tượng người nước ngoài, Việt kiều mua và sở hữu bất động sản tại Việt Nam.

Trao đổi với Đầu tư bất động sản, ông Sopon PornchoKchai cho rằng, chính sách hiện nay của Việt Nam chưa đủ hấp dẫn để kéo người nước ngoài vào thị trường. Để kích thích người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, Chính phủ phải cho thấy người nước ngoài được lợi gì từ việc mua bất động sản, chứ không chỉ đơn thuần là mua để ở. Bên cạnh đó, cần phải thông tin chính xác, minh bạch về số liệu thị trường.

Về chính sách đối với người nước ngoài mua nhà, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, mỗi quốc gia đều có chiến lược khác nhau. Ngay như chính sách của Trung Quốc cũng không khuyến khích người nước ngoài. Việt Nam chỉ tạo điều kiện tốt nhất trong khuôn khổ luật pháp cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở, chứ không kỳ vọng chính sách này có thể tác động mạnh mẽ lên thị trường bất động sản.

Ngoài vấn đề chính sách, cơ cấu thị trường bất hợp lý, thì sự thiếu minh bạch cũng được coi là một cản trở thị trường bất động sản Việt Nam phát triển. Điều này gây khó khăn trong việc hoạch định kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư và hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản.

Soi vào thị trường các nước, có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại quá nhiều bất cập khiến nó không thể sớm phục hồi, dù được kê rất nhiều đơn thuốc.

Hơn nữa, theo kinh nghiệm ngành y, người ốm dùng thuộc theo kiểu "có bệnh thì vái tứ phương" có khi lợi bất cập hại, còn đơn thuốc dài dằng dặc lại chỉ thể hiện sự bối rối của người bốc thuốc kê đơn.

Mỗi căn bệnh cần tìm ra một liều thuốc đặc trị và thị trường bất động sản cũng cần bắt mạch, kê đơn theo hướng ấy.