Thị trường đã thay đổi và đang tiềm tàng nhiều cơ hội cho cả người mua nhà lẫn các nhà kinh doanh phát triển dự án. Tuy nhiên, đâu là bước đi đúng đắn, tránh lặp lại những sai lầm, đổ vỡ trước đây là nội dung được các chuyên gia đề cập nhiều nhất trong Hội thảo "Bất động sản trước những cơ hội mới" vừa diễn ra tại Hà Nội.

Từ thay đổi đến cơ hội…

Theo một số chuyên gia, thị trường bất động sản (BĐS) từ đổi mới đến nay đã bao gồm 3 lần sốt giá (1991 - 1993, 2001 - 2003, 2007 - 2009). Mỗi lần sốt, giá BĐS lại tăng từ 2 - 3 lần, thậm chí là 10 lần tại các đô thị lớn. Từ năm 2011, thị trường vỡ bong bóng, giá giảm khoảng 50% song giao dịch rất ít và rơi vào trầm lắng. Thêm vào đó, thị trường được chia rõ thành 2 phân khúc: Giá cao - giá thấp, ngược nhau về cung - cầu.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết: Từ năm 2011 - 2014, nhu cầu mua nhà ở chiếm 70%. Các nhu cầu đầu cơ đã giảm từ 8 xuống 2%, đầu tư ngắn hạn giảm từ 12 xuống 4% dài hạn từ 18 xuống 13%. Năm 2013 - 2014, thị trường chủ yếu là người có nhu cầu ở thực. "Tuy nhiên, thời gian gần đây, các nhu cầu đầu cơ, đầu tư đã bắt đầu trở lại" - ông Quyết nhấn mạnh.

Nhìn tổng quan, các chuyên gia đều thống nhất đã có sự biến đổi lớn giữa các yếu tố nội sinh của BĐS: Giá giảm, chủ đầu tư chăm chút sản phẩm và khách hàng hơn, đến các tương quan như nền kinh tế vĩ mô, các chính sách của Nhà nước, ngân hàng, dòng tiền, lãi suất… đều tác động tốt, thúc đẩy cho thị trường. Đặc biệt, niềm tin của khách hàng đã trở lại, song tâm lý, xu hướng lựa chọn, nhãn quan về sản phẩm thay đổi, đồng thời mạnh dạn vay mua nhà hơn. Trên thực tế, mối quan tâm hàng đầu của khách hàng hiện  nay là tính pháp lý của dự án. Đa số dự án muốn bán được phải thông qua hợp đồng mua bán chứ không phải là hợp đồng góp vốn. Tiếp đó là, đến cấp độ, năng lực, thương hiệu của chủ đầu tư, tiến độ, chất lượng, cơ sở hạ tầng dự án. Giá và các chính sách ưu đãi khuyến mãi luôn là yếu tố cuối cùng. Với sự phát triển của thị trường, sắp tới, khách hàng sẽ dễ dàng và có nhiều cơ hội để lựa chọn do nguồn cung dồi dào, đa dạng, trải rộng ở tất cả các phân khúc.

Tóm lại, đây là thời điểm thích hợp để khách hàng mua nhà, chủ đầu tư phát triển sản phẩm khẳng định mình. Các chuyên gia khẳng định: Lượng tiền trong dân còn nhiều, rất nhiều người muốn mua nhà, nhưng không mua vội vã.… và hành động

Không phủ nhận nhiều cơ hội mới đã, đang và sắp đến với thị trường BĐS, song các chuyên gia đều cảnh báo, thị trường hiện không như trước, thậm chí khá mong manh. Do đó, các chủ đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố trước khi phát triển sản phẩm.

Ông Vũ Cương Quyết cho rằng: "Giá hiện không còn biến động quá mạnh, nên các chủ đầu tư cần cẩn trọng khi đưa ra định giá về sản phẩm. Nhất là các dự án tái khởi động càng cần phải định giá sản phẩm hợp lý khi nguồn cung sẽ tăng nhanh trong thời gian tới. Càng không nên đẩy giá lên để tránh rủi ro". Theo ông Quyết, các chủ đầu tư đừng nghĩ BĐS đang được quan tâm thì giá sẽ lên vì nếu người dân lại quay lưng, thị trường sẽ sụp đổ. Vì vậy, với thị trường mới, chủ đầu tư phải định hình lại sản phẩm, đa dạng và đáp ứng nhiều đối tượng hơn. Đồng thời đưa ra những phương thức bán hàng cởi mở, công khai minh bạch thông tin, xóa chênh lệch giá, người tiêu dùng được mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

Đặc biệt, nói thêm về cơ hội thị trường mới với phân khúc nhà ở giá rẻ hiện nay, GS.TSKH Đặng Hùng Võ băn khoăn: Luật Nhà ở gần đây nhất vẫn nói nhà ở xã hội do nhà nước ưu đãi nên Nhà nước chỉ định nhà đầu tư, chỉ định giá bán, như vậy lại rơi vào bao cấp. Việc Nhà nước "ôm" như vậy có thể sẽ khiến cao hơn, nguy cơ tham nhũng cũng sẽ đi theo. Và thực tế đã có nhiều dự án nhà ở xã hội giá cao hơn nhà thương mại. Do đó, nhà ở xã hội cần được xem xét lại và thị trường hóa.

Để thị trường phát triển bền vững, các chuyên gia đề xuất, Nhà nước cần có cơ quan, trung tâm dự báo thị trường, đưa ra thông tin minh bạch, đúng nhất, để định hướng chủ đầu tư và cung cấp cơ sở dữ liệu tham khảo cho người dân, bởi thị trường hiện đang phát triển theo kiểu của "người mù" không có những dự báo mà chỉ do nhà đầu tư tự phân tích.