Đó là nhận định của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) sau khi phân tích thực tế thị trường bất động sản TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2017.

Thị trường vẫn tiềm ẩn rủi ro  

Trong 6 tháng đầu năm 2017, toàn thành phố đã phát triển được 4,92 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở thành phố lên 157 triệu m2, bình quân đạt 18,47 m2/người. Thị trường nhà ở thương mại của thành phố trong 6 tháng đầu năm đã có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 16.506 căn (trong đó, có 14.754 căn hộ chung cư, 1.752 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị cần huy động lên đến 30.599 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 5.164 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%, phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm tỷ lệ 31,1%, phân khúc bình dân có 6.206 căn, chiếm tỷ lệ 37,6%. Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ) đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và có tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, nhìn tổng thể thì số lượng nhà ở chào bán giảm so với cùng kỳ năm 2016: Phân khúc nhà ở bình dân chào bán tăng 1,9 lần, phân khúc cao cấp tăng 1,8 lần, nhưng phân khúc trung cấp giảm đến 42,1%, có những chủ đầu tư lớn chuyên phát triển dự án nhà ở trung cấp không có sản phẩm bán trong 6 tháng đầu năm nay.

Thị trường văn phòng cho thuê đang phát triển khá ổn định tại TP.HCM, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê hiện nay có khoảng 1,8 triệu m2 sàn; trong 6 tháng đầu năm, giá thuê văn phòng hạng A bình quân khoảng 37 USD/m2/tháng, hạng B khoảng 22 USD/m2/tháng, tăng nhẹ từ 1,2% - 4,8%; không có nguồn cung mới văn phòng hạng A; nguồn cung mới văn phòng hạng B chỉ có 1 tòa nhà với 5.500 m2;

Thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng đang có sự phát triển rất lớn, rất nhiều trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu. Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung là không bình thường, vì thông thường ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort; và việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8 - 12 năm là quá cao, chưa đảm bảo phát triển bền vững, tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp; Một vấn đề cần được Nhà nước quan tâm giải quyết là tính pháp lý của loại sản phẩm này do hiện nay chưa được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở;

Nhìn toàn cục thị trường bất động sản thì vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; Đồng thời, đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp; trong lúc phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền có tính thanh khoản cao, thì "cung" không đủ "cầu". Thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững do đang còn vướng nhiều điểm nghẽn.

Sẽ khó xảy ra “bong bóng” bất động sản

Từ thực tế phân tích thị trường, HoREA đưa ra dự báo, thị trường bất động sản sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm 2016, dự báo trong giai đoạn 2017 - 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Bên cạnh đó, thị trường sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp.

Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án sẽ phát triển mạnh hơn trước đây, nhất là sau thời điểm 15/8/2017, khi Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu có hiệu lực thi hành. Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật, và sử dụng các công cụ về thuế, như: thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế bất động sản; công cụ về tín dụng (như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước); công cụ về quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở; công cụ hành chính nhằm ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng (như bảo lãnh ngân hàng; xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn; công bố dự án đã thế chấp; chủ đầu tư phải giải chấp hoặc phải được ngân hàng nhận thế chấp đồng ý thì mới được bán nhà ở hình thành trong tương lai...), để điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững. Dự báo thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm thiểu dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay;

Bên cạnh đó, hiện nay cũng đã xuất hiện một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro trên thị trường bất động sản như hiện tượng lệch pha cung - cầu, có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, hoặc nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng.

Nhân tố tiêu cực về mặt chủ quan, đó là tình trạng lệch pha cung - cầu về phía phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng); tình trạng một số tập đoàn bất động sản quy mô rất lớn đang được nhận nguồn vốn tín dụng rất lớn, và huy động rất nhiều nguồn vốn xã hội (trong đó có nhiều người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp) cũng là những nhân tố có tiềm ẩn yếu tố rủi ro, tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian tới. 

Về dự báo khả năng có, hay không có "bong bóng" bất động sản trong năm 2017, HoREA cho rằng khó có thể xảy ra, do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nướ; do các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường; và do các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn.