Nếu như tại kết quả khảo sát năm 2015 của PwC, việc các thành phố của Nhật Bản và Australia đứng đầu trong danh sách điểm đến ưa thích của các nhà đầu tư bất động sản toàn cầu được xem là bởi xu hướng tìm điểm đến an toàn năm 2016, thì trong năm 2017, sự xuất hiện của 4 thị trường mới nổi trong top những lựa chọn hàng đầu đã phản ánh sự thay đổi lớn về động cơ, đó là là mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận tốt hơn.

Thực tế, sự lựa chọn của giới đầu tư đã phản ánh không chỉ tình trạng khó khăn khi đổ vốn vào các thị trường phát triển tại châu Á, mà còn nhấn mạnh tới sự cải thiện về kinh tế, môi trường hoạt động tại các thị trường mới nổi ở khu vực này.

Chính nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh, một số thành phố tại các thị trường mới nổi đã nhanh chóng leo lên top đầu trong bảng xếp hạng các điểm đến ưa thích của nhà đầu tư bất động sản toàn cầu chỉ trong vài năm.  (Bảng 1)


Không nơi nào là minh chứng tốt hơn cho diễn biến này bằng sự trỗi dậy của 2 thành phố Bangalore và Mumbai (Ấn Độ), nơi phản chiếu rõ nhất sự phát triển của thị trường bất động sản Ấn Độ.

Theo Cushman & Wakefied, các khoản đầu tư vào thị trường bất động sản Ấn Độ đã tăng 55%, lên 3,96 tỷ USD năm 2015. Theo sát sau đó là sự trỗi dậy của hai điểm đến khác - Philippines và Việt Nam, cùng với các thành phố đã quen mặt như Thẩm Quyến, Jakarta, Bangkok.

Bangalore

Bangalore đóng vai trò là trung tâm chính đối với lĩnh vực outsourcing (BPO) của Ấn Độ trong nhiều năm qua. Gần đây, thành phố này chứng kiến thêm sự phát triển của ngành IT, dẫn tới nhu cầu khổng lồ đối với bất động sản văn phòng khi các công ty nội địa và quốc tế đổ về đây để xây dựng nên các trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D).

Ước tính, năm 2016, nguồn cung bất động sản mới tại đây đạt 3,87 triệu m2, con số ấn tượng theo bất kỳ tiêu chuẩn nào. Con số này tương đương với lượng cung năm 2014, 2015, khiến Bangalore trở thành nơi nguồn cung văn phòng lớn nhất Ấn Độ trong 5 năm qua.

Dù nguồn cung này được dự báo sẽ giảm xuống trong những năm tới, nhưng ước tính của CBRE cho thấy, con số này vẫn đạt gần 3 triệu và 1,2 triệu m2 năm 2017, 2018.

Sự phát triển của ngành công nghiệp BPO tại đây đã mang lại lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư đến sớm, khi giá cho thuê bất động sản tại Bangalore tăng trung bình 15 - 20% hàng năm, cùng với việc các chi phí tài chính giảm xuống khi Chính phủ Ấn Độ thực hiện chính sách nới lỏng, theo giám đốc một quỹ đầu tư. Ngày nay, Bangalore vẫn giữ được sức hấp dẫn bởi sự phát triển của ngành IT.

Mặc dù vậy, vẫn có những nghi ngờ về triển vọng của thành phố này trong dài hạn khi xu hướng IT outsourcing tăng trưởng chậm lại trước sự gia tăng của các chiến lược phân tích tự động và trí thông minh nhân tạo.

Mumbai

Yếu tố lịch sử, địa chính trị là các nguyên nhân lý giải cho vai trò là trung tâm tài chính hàng đầu của Mumbai tại Ấn Độ. Đây cũng là yếu tố khiến thành phố này trở nên đắt đỏ bậc nhất, với tốc độ tăng trưởng thấp nhất ở quốc gia châu Á này. Do đó, chính quyền địa phương đã cam kết sẽ tiến hành các chương trình xây dựng cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống đường sắt và đường bộ để có thể dễ dàng hơn trong việc tiếp cận các khu vực ngoại ô. Hầu hết các dự án xây dựng theo lịch trình sẽ được hoàn tất trước năm 2019.

Lĩnh vực bất động sản văn phòng tại Mumbai tiếp tục có màn biểu diễn tốt. Mức giá cho thuê cao đồng nghĩa với việc các thương vụ giao dịch tại đây thường có số lượng thấp hơn tại các thị trường nhỏ khác, nhưng thị trường vẫn duy trì tình trạng tăng trưởng tích cực. Số lượng văn phòng trống chiếm khoảng 20%, nhưng chủ yếu tại các tòa nhà ít được chú ý. Còn lại, thị trường vẫn duy trì chất lượng tài sản tốt với nhu cầu mạnh và mức giá cho thuê theo xu hướng tăng.

Trong thời gian tới, sự chú ý của giới đầu tư sẽ chuyển sang các khu vực ngoại ô tạo thành vành đai quanh khu trung tâm, khi nơi đây trở thành các trung tâm kinh doanh mới.

Ngược lại, lĩnh vực bất động sản dân cư tại Mumbai tiếp tục có quãng thời gian khó khăn khi nguồn cung lớn, số lượng các giao dịch lao dốc và giá cả tăng chóng mặt trong những năm gần đây. Nỗi đau này được dự báo sẽ còn tiếp tục trong 2, 3 năm tới. (Bảng 2)


Manila

Trong những năm gần đây, Philippines thường nhận được những đánh giá tích cực với sự vươn lên mạnh mẽ của nền kinh tế, nhờ vào sự bùng nổ của lĩnh vực BPO và nguồn kiều hối dồi dào từ những lao động xuất khẩu ra nước ngoài.

Hiện tại, các yếu tố cơ bản tại thị trường này đang mạnh hơn bao giờ hết. Nhu cầu đối với bất động sản ở mức cao, với rất nhiều tòa nhà được đặt mua kín chỗ trước khi hoàn thành. Số lượng diện tích trống duy trì ở mức thấp, trong khi giá trị văn phòng và giá cho thuê tiếp tục có sự tăng trưởng tốt.

Trong khi đó, ngành logistic, vốn không có màn biểu diễn ấn tượng trong thời gian qua, hiện tại đang cho thấy sự trỗi dậy nhờ nhu cầu tiêu dùng nội địa gia tăng.

Mặc dù vậy, vẫn có những đám mây đen trên bầu trời thành phố này. Nguồn kiều hối được dự báo khó có thể duy trì ở mức hiện tại bởi các vấn đề về tăng trưởng kinh tế trên toàn cầu nói chung và tại Trung Đông nói riêng, nơi đa phần các lao động Philippines làm việc tại nước ngoài tập trung.

Trong khi đó, tại quê nhà, theo một nhà phát triển bất động sản tại Manila, “thị trường đã đạt đến điểm nóng nhất sau vài năm tăng trưởng mạnh. Thách thức đối với các nhà phát triển bất động sản năm 2017 là việc tìm kiếm nguồn đất, do đó các cơ hội để phát triển dự án mới cũng ít đi và trở nên khó khăn hơn”.

Chưa kể, sự thay đổi tại bộ máy lãnh đạo cấp cao, cùng với những thay đổi chính sách đã và đang khiến không ít nhà đầu tư lo lắng.

TP.HCM

Việt Nam đang là một trong những nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất tại Đông Nam Á. Theo PwC, Việt Nam đang nằm trong tầm ngắm của hầu hết các nhà đầu tư lớn trong khu vực và nhiều khả năng sẽ trở thành điểm đến đầu tư bất động sản phổ biến nhất tại Đông Nam Á, với nguồn vốn đổ về từ nhiều nơi, đặc biệt là từ Nhật Bản, Singapore và Hàn Quốc.

TP.HCM là một trong những động cơ chính thúc đẩy tăng trưởng kinh tế tại Việt Nam. Từ trước tới nay, thị trường bất động sản nhà ở vẫn là lĩnh vực có sức hút lớn nhất đối với nhà đầu tư nước ngoài tại đây. Tuy nhiên, sự phục hồi tích cực sau một khoảng thời gian khá dài đóng băng đang dẫn tới mối nguy cơ dư thừa nguồn cung, đặc biệt với phân khúc nhà chung cư, khi doanh số bán hàng chậm hơn bởi nguồn cung sản phẩm mới rất lớn.

Trong khi đó, phân khúc đất nền vẫn tiếp tục chứng tỏ sức mạnh của mình với số lượng giao dịch và giá cả đi lên, một phần bởi sự hạn chế nguồn cung.

Một số nhà đầu tư nhận định, giá thuê văn phòng tại TP. HCM hiện nay đã cao hơn ở Bangkok, phản ánh tình trạng thiếu nguồn cung hàng trên thị trường mà nguyen nhân chính là rất khó có được đất để phát triển các dự án.

Thẩm Quyến

Nhắc tới Thẩm Quyến vào thời điểm này, điều được nói nhiều nhất là việc giá bất động sản nhà ở tại đây đã tăng lên hơn 40% trong 3 quý đầu năm 2016, mức tăng nhanh nhất trên thế giới.

Bên cạnh đó, bất động sản thương mại, văn phòng cho thuê tại đây cũng đã duy trì xu hướng đi lên trong nhiều năm và hiện ở mức gấp đôi so với năm 2009, diện tích bất động sản để trống chỉ chưa tới 10%, một nửa trong số đó nằm tại các tòa cao ốc.

Thẩm Quyến bị ảnh hưởng nhiều hơn bất kỳ thành phố lớn nào khác tại Trung Quốc khi chính quyền nước này mạnh tay kiểm soát hoạt động cho vay ngang hàng, cũng như các chính sách kiềm chế giá bất động sản tăng quá nóng.

Hiện tại, cơ hội thú vị nhất ở đây là tại khu vực Pearl River Delta, nơi đặt một trong những trung tâm sản xuất công nghiệp có quy mô lớn nhất đầu tiên tại Trung Quốc. Cùng với chính sách hiện đại hóa nền kinh tế, hàng nghìn nhà máy nhỏ tại đây sẽ phải đóng cửa để nhường chỗ cho làn sóng sản xuất hàng hóa với công nghệ cao và các trung tâm nghiên cứu.

Bên cạnh đó, các chương trình cải cách hệ thống giao thông, với mục tiêu kết nối tốt hơn các khu vực xung quanh Thẩm Quyến cũng đang được tiến hành. Đây sẽ là cơ hội tốt đối với các nhà đầu tư bất động sản sớm nắm bắt xu hướng này.