Để thị trường bất động sản TP HCM phát triển lành mạnh và bền vững thì phải có quy hoạch tổng thể cho cả vùng cũng như phát triển toàn diện các phân khúc thị trường

Hội thảo về đề án “Thực trạng, tiềm năng, giải pháp và định hướng phát triển thị trường bất động sản (BĐS) TP HCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn 2030” đã được Sở Xây dựng TP tổ chức ngày 12-11. Các chuyên gia cho rằng do định hướng quy hoạch chung của TP còn hạn chế, nhiều tồn tại liên quan đến cơ chế chính sách nên thị trường BĐS chưa thể phát triển bền vững.

“Nóng - lạnh” thất thường

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, thúc đẩy quá trình phát triển của các thị trường khác. Năm 2014, tổng sản phẩm nội địa (GDP) trong lĩnh vực xây dựng, BĐS của TP đạt 89.469 tỉ đồng, chiếm 17,4% trong cơ cấu nền kinh tế.

Mười năm qua (2006-2015), diện tích bình quân nhà ở toàn TP tăng đáng kể, từ 10,3 m2/người/năm lên 17,32 m2/người/năm. Số lượng doanh nghiệp (DN) hoạt động trong lĩnh vực này cũng tăng từ 1.264 lên  4.750.

“Tuy nhiên, thị trường đã bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu ổn định, hết “sốt” lại “đóng băng”, lúc thì cung vượt cầu. Cơ cấu hàng hóa nhà ở còn mất cân đối, nhà có giá bán vừa phải cho người thu nhập thấp không nhiều. Thị trường hiện nay chủ yếu hình thành phân khúc nhà ở để bán, thiếu sản phẩm nhà ở cho thuê. Việc đầu tư dự án BĐS chưa có kế hoạch nên xuất hiện nhiều DN yếu năng lực đã làm dự án chậm tiến độ” - ông Tuấn nêu.

TS Phạm Thái Sơn, phó chủ nhiệm đề án, cho rằng công tác quản lý và phát triển dự án nhà ở tại TP HCM còn nhiều “mảng tối”, các dự án nhà ở phân bổ không đồng đều, đa số tập trung ở những quận ven và quận mới thành lập.

Đặc biệt là thời gian phát triển dự án kéo dài, “đẻ” ra nhiều thủ tục khác nhau. Đơn cử, với dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách diện tích 20 ha, phải mất thời gian khoảng 464 ngày để hoàn thành thủ tục; dự án có quy mô lớn hơn thì phải mất 486 ngày.

TS Sơn đúc kết: “Việc kéo dài thời gian làm thủ tục dẫn đến hệ quả là công tác quản lý phức tạp, nhiều dự án triển khai không thành công và bị thu hồi. Nếu năm 2013 chỉ có 85 dự án bị thu hồi thì năm 2014 lên đến 162 dự án và đến tháng 8-2015 là 198 dự án”.

Đầy bất cập

Thêm một bất cập được các đại biểu chỉ ra là định hướng quy hoạch chung cho thị trường BĐS còn khập khiễng nên dự án phát triển không đi cùng hệ thống giao thông công cộng. Trong 1.219 dự án nhà ở của TP, chỉ có 207 dự án nằm trong bán kính phục vụ trực tiếp của các tuyến metro trong tương lai.

Tại hội thảo, đại diện UBND quận 2 đưa ra con số cho thấy sự thiếu quy hoạch hoặc quy hoạch chưa phù hợp của thị trường BĐS. Theo đó, quận 2 hiện có khoảng 150.000 dân, dự kiến phát triển 650.000 dân trong tương lai nhưng nay tổng số các dự án BĐS trên địa bàn đã đủ phục vụ cho 700.000 dân.

“Vấn đề cần tháo gỡ chung cho thị trường là nhiều dự án chưa hoàn thành thủ tục đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ kéo theo hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh. Nhà nước cần lập quy hoạch và quản lý quy hoạch minh bạch, cung - cầu phải đi liền nhau; phải chọn nhà đầu tư có năng lực, uy tín, thẩm định chặt chẽ chứ đừng để tình trạng “xí đất” rồi phải đi thu hồi dự án, làm chậm trễ tiến độ, gây nhiều hệ lụy” - đại diện này nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho rằng cần thiết phải điều chỉnh chỉ tiêu quy mô dân số các quận - huyện ở mức độ hợp lý, tạo điều kiện để các quận - huyện chỉnh trang phát triển đô thị. Đặc biệt, cần cải cách thủ tục hành chính theo hướng minh bạch, nhanh chóng chứ không phải “hành là chính”.

“Nhà nước cần hỗ trợ DN trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khi đã bồi thường được từ trên 80% diện tích, bảo đảm lợi ích người có đất, lợi ích của DN và của xã hội. Quan trọng hơn đó là nguồn vốn trung và dài hạn được bảo đảm thông qua chính sách tín dụng” - ông Châu nói.

TS Nguyễn Ngọc Vinh, Trường ĐH Kinh tế TP HCM, đề xuất cần sớm xây dựng hệ thống quản lý thông tin thị trường vì đây là trụ đỡ quan trọng để phát triển thị trường BĐS. Hiện TP không có nguồn dữ liệu tốt để thực hiện công tác dự báo, vì vậy khó có quyết sách tốt cho thị trường BĐS.

Cần xác định vùng để quy hoạch

Ông Nguyễn Thành Tài, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP HCM, cho rằng vấn đề thông tin, dự báo về quy hoạch, phát triển thị trường BĐS của TP thực tế còn thiếu và yếu, chưa dự báo tới. Việc hoạch định chiến lược phát triển không gian đô thị cho TP thời gian tới sẽ không bao giờ tốt nếu như không xác định tầm của vùng TP HCM gồm 7 tỉnh lân cận, đặt không gian vùng thì mới phát triển lâu dài được.