Rào cản của gói 30 ngàn tỷ đồng đang được dần cởi bỏ cũng là lúc hàng tồn kho càng dồn ứ, không lối thoát!

Tiêu thụ chậm, tồn kho tăng

Trong một báo cáo của Sở Xây dựng vào đầu tháng 6 đề cập đến “tiến độ giải phóng” hàng tồn kho, được xem là số liệu mới nhất: nửa năm qua tiêu thụ được 1.877 căn hộ trong tổng số 14.490 căn hộ tồn kho - con số báo cáo Thủ tướng Chính phủ vào cuối năm 2012. Loại căn hộ có diện tích nhỏ hơn 70m² và giá bán dưới 15 triệu đồng/m² hiện vẫn còn 2.004 căn. Tuy nhiên số liệu này mới thống kê từ 8 dự án, Sở Xây dựng tiếp tục làm việc với UBND quận huyện và các chủ đầu tư. Tất nhiên, đó là những căn hộ xây xong, còn dở dang hoặc mới xong móng chưa thống kê hết.

Như vậy, danh sách về số lượng tồn kho, phân loại tồn kho có thể còn dài thêm. Nhưng rõ ràng, con số căn hộ chung cư bán được đã thể hiện sức mua rất yếu ớt. Thị trường hiện nay chủ yếu xoay quanh loại căn hộ nằm trong gói 30 ngàn tỷ đồng: diện tích nhỏ hơn 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m². Đơn cử dự án Khang Gia - Tân Hương, quận Tân Phú, trước đây chủ đầu tư đã mở bán nhiều lần, nhưng sức mua khá èo uột, việc xây dựng cầm chừng. Nhằm tháo gỡ khó khăn, chủ đầu tư tiến hành chẻ nhỏ căn hộ; sau khi gói 30 ngàn tỷ đồng có hiệu lực, chủ đầu tư đã liên kế với BIDV, ngân hàng này cũng nhanh chóng giải ngân, nhờ đó gần một tháng mở bán đã giải phóng gần hết 150 căn hộ tồn kho. Theo nhận định từ Công ty Nghiên cứu địa ốc Knight Frank Việt Nam, tham gia vào gói tín dụng này, nhiều chủ đầu tư đã xúc tiến tung ra dự án mới, đặc biệt một số dự án tạm ngừng bán trước đây nay được chào bán trở lại như Green Hill (quận Bình Tân), Conic Gateway (huyện Bình Chánh), Central Plaza (quận Tân Bình)… Đánh giá của Công ty Bất động sản Savills cũng tương tự: “Trong quý 2-2013, giao dịch chủ yếu trên thị trường là căn hộ có giá bán dưới 15 triệu đồng/m²; một số chủ dự án đã bắt đầu chuyển đổi từ nhà ở thương mại qua nhà ở xã hội, điều này dự kiến sẽ có tác động tích cực lên thị trường…”.

Trong khi đó, một thống kê khác từ Sàn chứng khoán TPHCM, quý 1-2013 hàng tồn kho của các công ty bất động sản ngày càng nhiều. Hàng loạt công ty bất động sản hàng đầu có hàng tồn kho tăng như: Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIG) tăng lên 1.946 tỷ đồng, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SJS) tăng 4.319 tỷ đồng; Công ty cổ phần Đầu tư - Kinh doanh nhà (ITC) là 1.838 tỷ đồng, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) hơn 7.053 tỷ đồng…

Lối rẽ hẹp dần

Về việc giải quyết hàng tồn kho, khó nhất là các căn hộ có diện tích lớn. Đối với các dự án xin chẻ nhỏ căn hộ, Sở Xây dựng đã tổ chức họp và trình UBNDTP hai dự án, đó là dự án cao ốc Bảo Gia, quận 11 do Công ty cổ phần Bảo Gia làm chủ đầu tư, hoàn thành và đưa vào sử dụng 314 căn hộ; dự án thương mại và căn hộ đường Phạm Văn Chiêu, quận Gò Vấp do Công ty TNHH Thương mại và đầu tư Thiên Lộc làm chủ đầu tư quy mô 465 căn, xây được 50% phần thô.

Tuy nhiên, theo ông Trần Chính Diệp, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng số 5 (SC5), việc chẻ nhỏ căn hộ rất khó khăn, nếu không nói là bất khả thi. Trước đây Thông tư 02 của Bộ Xây dựng quy định “khá thoáng”: chẻ nhỏ căn hộ không yêu cầu nộp biên bản lấy ý kiến đồng ý của toàn bộ cư dân lên cơ quan chức năng (đối với chung cư đã bán) đã làm không trôi, còn nay trong văn bản mới đây, Bộ Xây dựng đã “thống nhất đề xuất của Sở Xây dựng bổ sung bản cam kết đồng ý bằng văn bản của cư dân” thì sự việc sẽ càng khó hơn… Tại chung cư Mỹ Đức (phường 21, Bình Thạnh) do SC5 làm chủ đầu tư, có 740 căn hộ, mặc dù mở bán đã lâu nhưng vẫn còn tồn kho 28 căn. Nhằm tháo gỡ khó khăn, chủ đầu tư dự án gộp 2 căn lại “chẻ” thành 3 căn, nhưng sự việc bất thành vì: “Chúng tôi bị tố lên quận, lên Sở Xây dựng. Sợ quá chúng tôi không làm nữa” - ông Trần Chính Diệp nói. Câu chuyện lấy ý kiến cư dân gần như là bất khả thi, bởi trước đây tại một dự án chung cư, mặc dù UBND TP cho phép chuyển thành bệnh viện, nhưng sau đó không làm được vì cư dân không chấp thuận.

Chẻ nhỏ căn hộ đã khó, giải pháp khác thì sao? Căn hộ tồn kho xây xong của thành phố là 12.613 căn, chủ yếu có diện tích trên 70m²/căn hộ. Sở Xây dựng đề xuất giải quyết: trường hợp nhà ở thương mại chuyển sang nhà ở xã hội, phần diện tích lớn hơn 70m² sẽ cộng thêm tiền sử dụng đất, không được hỗ trợ theo Nghị quyết 02; nhà ở thương mại cũng xử lý tương tự, diện tích dôi ra sẽ không được hưởng lãi vay thấp theo Nghị quyết 02. Mới đây, trong văn bản trả lời, Bộ Xây dựng cho biết: “Đang trình Thủ tướng Chính phủ về trường hợp mua, thuê, thuê mua căn hộ có diện tích dưới 90m² được áp dụng cơ chế thí điểm ưu đãi như nhà ở xã hội”, và: “trong khi chưa được cho phép, thành phố thực hiện như cũ”!