Gần hai tháng qua, các ngân hàng thương mại đã giảm cho vay bất động sản, từ chối các hợp đồng vay vốn mới và kết thúc thời hạn cho vay trong mục tiêu kìm hãm sự phát triển quá nóng của thị trường; còn các doanh nghiệp vẫn loay hoay tìm hướng đi cho việc huy động vốn.

Khi chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản biến động, nhiều nhà đầu tư đã rơi vào tình trạng lo lắng. Sự đình trệ của thị trường lần lượt được biểu hiện qua việc lượng giao dịch giảm mạnh, thị trường nhiều người bán hơn người mua, giá nhà đất tại tại các khu vực trọng điểm ngừng tăng và giảm đồng loạt...

Các doanh nghiệp bất động sản thông qua các hiệp hội của ngành liên tục gửi đề nghị đến các cơ quan quản lý ngành với mong muốn được hỗ trợ vực dậy thị trường. Bên cạnh đó, bản thân mỗi doanh nghiệp cũng đang xoay xở nhiều cách để tìm nguồn tài chính cho các dự án của mình.

Phát hành trái phiếu: không thực sự hấp dẫn

Đầu tháng 3, Công ty địa ốc Sài Gòn Thương tín (Sacomreal) thông báo phát hành trái phiếu dự án căn hộ Phú Mỹ (quận 7, TP.HCM). Chỉ trong vòng 3 ngày, 500 trái phiếu đã được bán hết, mang lại cho Sacomreal khoản thu 750 tỉ đồng. Người mua trái phiếu được kèm quyền mua căn hộ dự án Phú Mỹ.

Chủ đầu tư cũng công bố giá bán căn hộ dự kiến là 1.500 đô la Mỹ/m2, tương đương 24 triệu đồng/m2. Số tiền huy động từ việc phát hành trái phiếu sẽ dành để xây dựng dự án Phú Mỹ có diện tích 5,4 héc ta tại quận 7. Đến tháng 11 này dự án mới hoàn thành xong phần cọc.

Trước đó, vào tháng 2, Sacomreal cũng phát hành trái phiếu công ty kèm theo quyền mua sản phẩm căn hộ chung cư với tổng số vốn huy động là 100 tỉ đồng. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng, lãi suất 4,4% trong vòng sáu tháng. Khách hàng mua một trái phiếu được quyền ưu tiên mua một căn hộ tại dự án chung cư Phú Lợi, quận 8 và được giảm 5% trên giá bán tại thời điểm công bố. Dự kiến cuối tháng 7 năm nay dự án sẽ hoàn tất phần móng và chủ đầu tư bắt đầu ký hợp đồng với người mua nhà.

Theo các chuyên gia tài chính, trái phiếu bất động sản là giải pháp giúp doanh nghiệp tự chủ về nguồn vốn trong tình hình bị thắt tín dụng ngân hàng. Thành công của các lần phát hành thử nghiệm khiến Sacomreal dự định tiếp tục đưa ra thêm trái phiếu bất động sản mới trong thời gian tới. Ông Phan Thành Nhơn, Phó tổng giám đốc điều hành Sacomreal cũng từng cho biết việc phát hành trái phiếu dự án Phú Mỹ là thử nghiệm khá hồi hộp, nhưng điều đáng mừng là thị trường đã chấp nhận.

Một số chuyên gia cho rằng, khi ngân hàng thắt chặt tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản cần mạnh dạn huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu kèm quyền mua bất động sản. Qua kênh trái phiếu, doanh nghiệp huy động được một lượng vốn lớn với lãi suất phải chăng, lại tiêu thụ được sản phẩm của mình nên hạn chế được rủi ro.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng đi nước cờ như Sacomreal. Ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển Nhà Thủ Đức (Thu Duc House), cho rằng điều quan trọng nhất là doanh nghiệp phải đủ mạnh về năng lực tài chính trước khi bắt tay thực hiện dự án.

Theo quan điểm của mình, ông Hiếu cho rằng việc phát hành trái phiếu bất động sản không hấp dẫn đối với các doanh nghiệp địa ốc, trừ trường hợp có lợi thế ngân hàng đứng sau lưng như Sacomreal (có Ngân hàng Sacombank), Vietcomreal (có Ngân hàng Vietcombank)…

Lý giải cho điều này, ông Hiếu nói rằng đầu tư cho dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ được dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện… Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau nên việc vay vốn ngân hàng cũng được giãn ra để giảm bớt áp lực lãi suất. Còn nếu phát hành trái phiếu trước khi triển khai dự án, ngay lập tức nhà đầu tư sẽ huy động được một lượng vốn lớn nhưng nhu cầu có thể không sử dụng ngay cùng một lúc, trong khi đó họ vẫn phải trả lãi cho người mua trái phiếu trong thời gian dài.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Trần Mạnh Châu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển Nam Sài Gòn (Sadeco), nói rằng để phát hành trái phiếu bất động sản thì sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn và nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa là dự án khả thi và được triển khai đúng tiến độ. Nhưng khi sản phẩm hội đủ những tiêu chuẩn trên thì chủ đầu tư lại thích huy động vốn trực tiếp từ người mua, dù cho là bán nhà đất theo hình thức trả góp và thu về các khoản thu lẻ mẻ nhưng họ lại không phải trải lãi cho khoản tiền này.

Các chuyên gia cũng cho rằng trước khi quyết định mua trái phiếu bất động sản thì khách hàng cần xem xét và cân nhắc kỹ vấn đề lãi suất và thời hạn trái phiếu, giá bất động sản cũng như quyền mua căn hộ và đặt vào bối cảnh thị trường thực tế cũng như tình hình thị trường suốt quá trình thực hiện dự án.

Một chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực bất động sản cũng tỏ thái độ dè dặt hơn với trái phiếu dự án nhà đất. Ông khuyến cáo khách hàng nên tỉnh táo cân nhắc kỹ trước khi quyết định đổ tiền vào loại sản phẩm này, và cần xem xét kỹ yếu tố pháp lý của các hợp đồng được mua sản phẩm nhà đất, tỷ lệ chiết khấu… để tự bảo vệ quyền lợi của mình.

Liên doanh với nước ngoài: cuộc chơi của người mạnh

Ông Andrew Brown, Tổng giám đốc công ty tư vấn, quản lý bất động sản John Lang LaSalle nói rằng việc các ngân hàng siết chặt tín dụng khiến các doanh nghiệp bất động sản khó khăn nhưng tình hình này cũng tạo cơ hội cho họ mở rộng hoạt động thông qua liên doanh với đối tác nước ngoài. Theo ông, ngoài việc dự án được bơm thêm dòng vốn, các nhà đầu tư trong nước còn có lợi từ việc học kinh nghiệm trong quản lý, điều hành dự án từ đối tác nước ngoài của mình.

Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Trong vòng 1 đến 3 năm đầu tiên là giai đoạn xin phép chính quyền và các cơ quan chức năng được đầu tư dự án, lập dự án và đền bù giải phóng mặt bằng.

Thông thường, sau khi hoàn tất các bước trên thì các doanh nghiệp trong nước thường cạn vốn, họ phải huy động từ việc vay ngân hàng, hoặc từ khách hàng để có vốn xây dựng dự án và đây cũng là thời điểm thích hợp để các doanh nghiệp nước ngoài nhảy vào lập nên liên doanh.

Nguyên nhân là doanh nghiệp trong nước, với mối quan hệ và sự thông hiểu tình hình địa phương sẵn sàng bỏ thời gian cho các thủ tục xin lập dự án, đền bù giải tỏa… còn nhà đầu tư nước ngoài mạnh về vốn nhưng ngại khâu thủ tục kéo dài. Một khi liên doanh được thành lập, sẽ triển khai tiếp dự án, bao gồm xây dựng và đưa dự án vào hoạt động.

Khi xúc tiến việc liên doanh với doanh nghiệp trong nước, các đối tác nước ngoài thường có những phân tích, đánh giá rất kỹ về năng lực của đối tác, quy mô và vị trí dự án, tiềm năng và tính thu hút của sản phẩm nhà đất… Do đó, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong liên doanh bản thân cũng phải là những doanh nghiệp mạnh.

Có thể lấy ví dụ từ các dự án tại TP.HCM như trường hợp Thu Duc House liên doanh cùng Daewon (Hàn Quốc) phát triển căn hộ Cantavil tại quận 2 (TP.HCM), Sadeco liên doanh cùng CapitaLand xây căn hộ cao cấp tại quận 7 (TP.HCM), Công ty cổ phần đầu tư Phú Gia và Công ty xây dựng thương mại Thiên Đức liên doanh cùng CapitaLand trong dự án The Vista, Công ty Tiến Phước liên doanh cùng Keppel Land xây dự án căn hộ Estella…

Rõ ràng, các doanh nghiệp bất động sản trong nước có năng lực, về vốn lẫn nguồn đất, đang chiếm ưu thế trong việc được các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn để đổ tiền vào lập các liên doanh. Và trong tình hình này, các doanh nghiệp địa ốc nhỏ, yếu sẽ càng khó khăn trong việc tìm một hướng đi cho mình.

Tại buổi họp giữa các thành viên Hiệp hội Bất động sản TP.HCM và lãnh đạo thành phố tháng rồi, ông Nguyễn Văn Đực, Tổng giám đốc Công ty Đất Lành, ước tính rằng khoảng 80% dự án nhà đất tại thành phố đang gặp khó khăn về vốn. Ông Đực than rằng với tình hình này thì các doanh nghiệp bất động sản trong nước sẽ phải chuyển nhượng lại dự án cho nhà đầu tư nước ngoài. Thế nhưng, bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chia sẻ rằng khi muốn chuyển nhượng lại dự án thì doanh nghiệp trong nước cũng phải hoàn tất việc đền bù, giải phóng mặt bằng, hoàn tất cơ bản các thủ tục đầu tư vì các đối tác nước ngoài thường đặt ra yêu cầu này.

Như vậy, sự biến động của thị trường, theo như lời một chuyên gia lâu năm trong ngành, đang thực sự là cuộc sàng lọc, để giữ lại những thành viên đủ năng lực trụ lại trong cuộc chơi này.