Như những phân tích trước đây, sự trầm lắng của thị trường bất động sản trong năm 2012 không phải là hiện tượng nhất thời để có thể dễ dàng “kích hoạt”. Dù gói hỗ trợ thị trường của Chính phủ trước Tết Nguyên đán được kỳ vọng sẽ giúp thị trường ấm lên, thì nhiều khả năng tình hình vẫn chưa thể khá hơn trong ngắn hạn. Một năm khó khăn nữa là điều hoàn toàn có thể xảy ra với thị trường bất động sản…

Giá vẫn giảm, người mua vẫn thờ ơ

Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường lớn nhất nước, giá bất động sản vẫn tiếp tục giảm, nhiều doanh nghiệp đã và đang chấp nhận giảm mạnh giá bán với mong muốn “thoát thân”.

Rất nhiều dự án căn hộ mở bán trong thời điểm hiện tại có giá giảm rất sâu so với trước, mức giảm mà theo một thành viên Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh là “giảm giá cưỡng bức chứ không phản ánh đúng quy luật cung cầu trên thị trường”.

Nhận định ấy là có lý nếu chỉ xét dưới góc độ giá thành, khi giá bán đã thấp hơn cả chi phí đầu vào của doanh nghiệp.

Nguyên nhân của việc bán dưới giá thành này là bởi đa số doanh nghiệp bất động sản có quy mô vừa và nhỏ, khi triển khai một dự án thì vốn tự có chỉ chiếm 20 – 30%, phần còn lại vay ngân hàng và huy động từ người mua.

Lãi suất vay ngân hàng từ một vài năm trước ở mức rất cao, thường là trên 20%/năm, lúc sản phẩm căn hộ bán được thì không sao, đến khi thị trường đóng băng, áp lực trả lãi lập tức khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào nguy khốn.

Dưới sức ép nợ nần, họ không còn lựa chọn nào khác là phải giảm giá bán, mà mức giảm lên đến 45 – 50% so với trước của một số doanh nghiệp chính là để giải quyết tình trạng này.

Việc giảm giá như vậy, theo các doanh nghiệp, là không bền vững, không phản ánh đúng giá đầu vào của hàng hóa bất động sản. Tuy nhiên, người mua có lý lẽ riêng của mình và đây mới chính là thành phần quyết định thị trường trong thời gian tới.

Theo các sàn giao dịch bất động sản, hiện trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh có hàng chục dự án căn hộ đang được bán với giá chỉ bằng 55 – 60% mặt bằng giá chung của khu vực.

Đó là chưa kể hàng ngàn căn hộ thuộc sở hữu của các nhà đầu tư thứ cấp cũng đang rao bán với giá đó. Nghĩa là nếu xét về giá thành, những chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp này đều đưa ra giá bán thấp hơn “đầu vào” từ 20 – 30%.

Với một mặt hàng nào khác, khi người bán chủ động hạ giá bán xuống dưới giá thành, chịu lỗ, nhiều khả năng người mua sẽ vào cuộc.

Nhưng bất động sản là một mặt hàng đặc biệt, có giá trị lớn, nên giá cả là yếu tố quan trọng nhưng chưa hẳn có tính quyết định đối với người mua. Giá giảm ở phân khúc không đúng nhu cầu của người mua thì họ cũng không quan tâm.

Chẳng hạn, một người tìm mua một căn hộ giá dưới 1 tỉ đồng thì dù giá căn hộ thuộc phân khúc 3 tỉ đồng có giảm xuống 2 tỉ đồng cũng sẽ không ảnh hưởng đến người đó. Chưa kể do giá căn hộ đã giảm suốt năm qua và vẫn có xu hướng giảm, nên người mua – dù đểở hay để đầu tư – đều có tâm lý tiếp tục chờ đợi giá giảm thêm.

Nhà ở xã hội có là xu thế?

Từ nửa cuối năm ngoái, phân khúc căn hộ bình dân giá dưới 1 tỉ đồng/căn đã trở thành lối ra gần như duy nhất của thị trường bất động sản. Sang năm nay, những giải pháp “phá băng” của Chính phủ và các bộ ngành cấp tập được đưa ra, nhiều chính sách gỡ khó cho thị trường được ban hành.

Ngay từ đầu năm, một số đề xuất nhằm tháo gỡ khó khăn của Bộ Xây dựng bắt đầu được triển khai, rõ nét nhất là phân khúc nhà ở xã hội.

Đã có những doanh nghiệp xin tiến hành chuyển đổi dự án từ căn hộ thương mại sang nhà ở xã hội, nhằm tận dụng cơ chế ưu đãi của Nhà nước đối với loại hình này.

Việc chuyển đổi của các doanh nghiệp vừa giúp khai thông bế tắc trong hoạt động của bản thân doanh nghiệp (nếu giữ nguyên dự án căn hộ thương mại sẽ rất khó triển khai), vừa giúp xã hội có thêm nhiều căn hộ giá rẻ phù hợp với nhu cầu của người có thu nhập thấp, vốn chiếm đa số trong cộng đồng.

Có thể thời gian tới sẽ còn nhiều doanh nghiệp xin chuyển đổi một phần dự án thương mại sang nhà ở xã hội, tuy nhiên cũng không nên lo lắng về một sự “tràn ngập” căn hộ loại này.

Bởi dù sao thì tỷ suất sinh lợi của doanh nghiệp bất động sản khi tham gia xây dựng nhà ở xã hội là không cao, khó thể là “át chủ bài” của họ.

Một khi thị trường ấm lên, các doanh nghiệp tự khắc sẽ trở lại với phân khúc căn hộ thương mại, trung cũng như cao cấp và thị trường sẽ có phát triển đồng đều, với các sản phẩm đa dạng phù hợp với nhiều đối tượng người mua.

Cũng phải nói thêm rằng không phải doanh nghiệp nào cũng được hưởng lợi từ những chính sách ưu đãi mới của Chính phủ, do các giải pháp chủ yếu liên quan đến nhà ở xã hội và nhà cho người thu nhập thấp, trong khi hàng tồn kho trên thị trường đa phần thuộc phân khúc trung và cao cấp.

Bên cạnh đó, chính sách cho phép doanh nghiệp điều chỉnh cơ cấu sản phẩm vẫn còn nhiều vướng mắc về cơ chế, khiến cho không phải doanh nghiệp nào muốn cũng có thể chuyển đổi được ngay.

Hiện hầu hết các doanh nghiệp đều đã và đang tái cơ cấu sản phẩm bất động sản của mình nhằm đáp ứng nhu cầu hiện tại của thị trường. Hàng loạt dự án căn hộ mới mở bán gần đây đã có sự điều chỉnh về diện tích, giá bán cho phù hợp với nhu cầu của đối tượng khách hàng phân khúc bình dân, có nhu cầu mua để ở.

Mức thu nhập cũng như khả năng chi trả của người có thu nhập thấp là có hạn nên việc cơ cấu lại sản phẩm của doanh nghiệp sao cho có giá bán phù hợp với đối tượng này vẫn sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.

Số liệu của các công ty nghiên cứu thị trường cho biết, tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp đối với tất cả các phân khúc vào khoảng 11 ngàn căn hộ.

Nhiều dự án đã mở bán căn hộ xây thô để giảm giá bán khoảng 5-7 triệu đồng/m2 hoặc đưa ra gói tín dụng với lãi suất thấp nhằm hỗ trợ khách hàng, nhưng người mua vẫn chưa mấy quan tâm, thanh khoản của thị trường còn ở mức thấp.

Do người mua là người có nhu cầu thực và có thu nhập trung bình, nên các dự án có diện tích căn hộ trong khoảng 50m2 và giá cả vừa phải được quan tâm hơn.

Nhìn chung, các bước đi nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mà Chính phủ và các bộ ngành đưa ra là tích cực nhưng chưa đủ để sưởi ấm cho thị trường.

Mặt khác, giá căn hộ sau khi lập đáy được dự báo khó thể bật mạnh như trước đây, nên bất động sản không còn là một kênh đầu tư hấp dẫn với các nhà đầu tư thứ cấp.

Chính điều này làm hạn chế phần nào tính thanh khoản của thị trường. Dù vậy, điều này là cần thiết, để đưa bất động sản về với giá trị thực, tạo tiền đề cho một sự phát triển bền vững trong dài hạn.