Quy mô thị trường căn hộ đã tăng mạnh kể từ năm 2015 khi hàng loạt dự án được chào bán. Nhiều chủ đầu tư đang cảm nhận hơi ấm của thị trường qua số lượng căn hộ tiêu thụ tại các buổi lễ mở bán chật ních người mua nhà. Song, nhiều người quan ngại sự tăng trưởng nóng của phân khúc căn hộ đang tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường này.

Tăng mạnh

Nếu nhìn vào báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, và nếu tạm chấp nhận sự chênh lệch về số liệu, thì có thể thấy thị trường căn hộ đang có những chuyển biến tích cực trong mấy quí liên tiếp vừa qua. Chỉ tính riêng trong quí 1-2016 đã có thêm khoảng 7.700 căn hộ được chào bán ra thị trường, tăng 38% so với cùng kỳ năm trước, theo số liệu nghiên cứu thị trường của Công ty CBRE Việt Nam. Còn theo Công ty Savills Việt Nam, tổng nguồn cung thị trường căn hộ hiện nay vào khoảng 37.400 căn, tăng 82% so với cùng kỳ năm ngoái. Dự báo sẽ có khoảng 67.600 căn hộ nữa gia nhập thị trường từ quí 2-2016 đến 2018.

Và cũng đã lâu rồi thị trường mới thấy lại cảnh bốc thăm mua nhà, thậm chí có dự án căn hộ (không tiện nêu tên) người mua nhà đã đánh nhau chảy máu đầu chỉ vì giành nhau căn hộ có vị trí đẹp.


Không ít người tự hỏi, người mua nhà hiện nay là ai? Điều gì khiến nhiều người đổ xô đến các dự án? Phải chăng đây là thời điểm những người có nhu cầu nên mua thay vì thuê nhà để ở? Hay đây đang là cuộc chơi của những người mua đầu cơ?

Thật ra, nhiều chủ đầu tư bán được hàng một phần là nhờ chính sách bán hàng của họ đã kích thích sức mua thị trường. Mỗi dự án mỗi cách tính, nhưng hầu hết đều có điểm chung là cố gắng chỉ cho người mua nhà thấy họ sẽ được gì khi mua nhà.

Chẳng hạn, tại dự án Him Lam Chợ Lớn (quận 6, TPHCM) của Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam, khách hàng chỉ thanh toán 50% là được nhận nhà hoàn thiện để ở, phần còn lại được trả chậm trong ba năm không lãi suất. Ngoài ra, chủ đầu tư dự án này còn cam kết sẽ thuê lại căn hộ với giá từ 12-15 triệu đồng/tháng trong hai năm, tính ra người mua sẽ có khoản thu nhập từ 288-360 triệu đồng.

Còn tại dự án The Sun Avenue (quận 2, TPHCM) của tập đoàn Novaland, khách hàng, trong thời gian đợi bàn giao nhà, được ở miễn phí tại khu căn hộ Lexington Residence (cũng ở quận 2) trong 24 tháng. Ai không muốn tham gia chương trình “sống thử” tại khu căn hộ Lexington Residence có thể trừ trực tiếp số tiền theo chương trình đó vào giá mua căn hộ The Sun Avenue. Ngoài ra, người mua có thể chọn phương thức thanh toán mỗi tháng 1% giá trị hợp đồng trong 64 tháng và được chủ đầu tư tài trợ lãi suất vay 0% cho đến khi nhận bàn giao nhà.

Tương tự, tại dự án The Golden Star của Công ty Hưng Lộc Phát, người mua căn hộ đóng trước 30% (khoảng 500 triệu đồng), phần còn lại thanh toán linh hoạt cho đến khi nhận nhà dự kiến vào quí 1-2018. Để thuyết phục khách hàng, công ty này tính toán, sau khi nhận nhà mà người mua chưa có nhu cầu ở ngay có thể cho thuê lại căn hộ với giá thị trường khoảng 7-10 triệu đồng/tháng. Nếu lấy số tiền này để thanh toán cho chủ đầu tư thì mỗi tháng khách hàng chỉ phải bỏ tiền túi từ 1-5 triệu đồng.

Ở một góc độ nào đó, các chương trình bán hàng của các chủ đầu tư đang tạo ra cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà để ở. Bên cạnh giá bán, điều quan trọng không kém đối với người mua nhà là phương thức thanh toán. Điều này đã thoáng hơn rất nhiều so với trước đây. Hơn nữa, các chủ đầu tư cũng phải làm điều gì đó để tạo tính thanh khoản cho dự án của mình.

Nhưng chưa bền vững

Điều khiến nhiều người quan tâm hiện nay là, có vẻ như thị trường căn hộ đang lặp lại những gì đã khiến nó bị tê liệt khi các giao dịch tập trung khá nhiều vào phân khúc cao cấp. Nghiên cứu của CBRE Việt Nam cho thấy, thị trường đã tiêu thụ khoảng 9.000 căn hộ trong quí 1 vừa qua, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Xét về cơ cấu căn hộ bán, phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 41%, theo sát sau là phân khúc trung cấp (39%).

Theo báo cáo gần đây của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tín dụng chảy vào bất động sản có xu hướng tăng từ năm 2012 đến nay. Năm 2015, tín dụng đầu tư và kinh doanh bất động sản tăng 28,3% so với năm 2014, trong đó vay sửa chữa và mua nhà ở chiếm 34,6% còn khu đô thị chiếm 18,1%. Tính đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khoảng 393.000 tỉ đồng. Nguồn: Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) bày tỏ quan ngại, cho rằng bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản thành phố đang tiềm ẩn những yếu tố bất ổn. Ngay từ năm 2015, thị trường đã có dấu hiệu phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp. Số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại, chiếm khoảng 15% giao dịch. Giá bán bất động sản cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng trên dưới 15% so với năm 2014.

Theo HoREA, thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng nhưng chưa vững chắc. Sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Song, vấn đề hiện nay là nguồn cung nhà ở trên dưới một tỉ đồng/căn lại không nhiều.

Cùng nhận định, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng yếu tố mang tính quyết định cho thị trường tăng trưởng không diễn ra như mong muốn. Năm 2010-2011, lúc thị trường đóng băng, nhiều người cho rằng phải phát triển phân khúc nhà trung cấp, bình dân dành cho những người có nhu cầu thật, chứ không phải cho người đầu cơ. Mong muốn lúc đó là, đối tượng mua nhà là những người có nguồn thu ổn định, đặc biệt là những người trẻ. “Nhưng những gì đang diễn ra cho thấy, thị trường đang quay về phân khúc cao cấp, người mua mang tính đầu cơ hơn là mua để ở”, ông Hiển nhận định.

Giống như một số người khác, ông Hiển cũng cho rằng cách một số chủ đầu tư bán hàng hiện nay “hơi lạ”, người mua bị các yếu tố khác chi phối chứ không phải vì nhu cầu. Hình thức bán hàng cam kết lợi nhuận trở nên phổ biến trên thị trường. Trong bối cảnh lãi suất tiền gởi ngân hàng chỉ 7% và đô la Mỹ 0%, nhiều người dễ bị thuyết phục với viễn cảnh mua một căn hộ hoặc biệt thự vừa bảo toàn vốn mà lợi nhuận còn hơn cả lãi suất ngân hàng. “Chẳng có hình thức kinh doanh nào dám đảo bảo như vậy. Phải chăng người mua nhà đang đóng tiền trước cho số tiền họ sẽ lãnh trong tương lai?”, ông Hiển đặt vấn đề.

Bên cạnh những người mua có nhu cầu thật, theo ông Hiển, các yếu tố thiếu bền vững của thị trường bất động sản trước đây đang xuất hiện trở lại. Đó là nhóm mua nhà đầu cơ, mua đi bán lại kiếm lời; người mua nhà vẫn dựa vào vốn vay ngân hàng, và nguồn cung căn hộ tăng mạnh, trong đó xuất hiện nhiều căn hộ cao cấp. Nhiều khả năng trong quí 3-2016, các ngân hàng thiếu vốn sẽ hạn chế cho vay bất động sản, lãi suất tăng cao sẽ làm thị trường chững lại. Với những hạn chế đó, không loại trừ khả năng thị trường bất động sản sẽ bị thu hẹp và “lạnh” trong thời gian tới.