Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1-7 với nhiều điểm mới thông thoáng, thuận lợi hơn, nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức cho doanh nghiệp. Đặc biệt, yêu cầu phải có sự bảo lãnh của ngân hàng được cho là sẽ khiến BĐS tăng giá không hợp lý. Xung quanh vấn đề này, Báo Năng lượng Mới có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM. 

* Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đưa ra khuyến cáo người dân nên mua nhà trước ngày 1-7, vì sau đó giá sẽ tăng. Nguyên nhân do đâu mà có khuyến cáo vậy thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đực: Theo Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014, chính thức có hiệu lực từ ngày 1-7 thì các doanh nghiệp khi bán sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh để khi doanh nghiệp không thực hiện đúng các điều khoản theo hợp đồng với khách hàng về tiến độ, cam kết giao nhà… thì ngân hàng sẽ có trách nhiệm đối với các khoản tiền mà khách đã ứng ra để mua sản phẩm.

Tuy nhiên, việc áp dụng phí bảo lãnh này sẽ khiến giá BĐS tăng lên từ 5-7% vì phí bảo lãnh sẽ làm tăng gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp, khiến chi phí đầu vào tăng. Do đó, hiện nay và trong tháng 6 tới sẽ bùng nổ các dự án được bung ra sớm, để tránh quy định này.

Đồng thời, cho đến nay chưa có một ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh cho doanh nghiệp và phí bảo lãnh bao nhiêu cũng chưa có. Như vậy có nghĩa là chỉ còn 1 tháng nữa thì việc bão lãnh chưa chắc thực hiện được. Điều này sẽ tác động làm ngưng trệ thị trường, kìm hãm đà phục hồi của thị trường BĐS.

Quay lại, phí bảo lãnh là bao nhiêu và có đồng giá cho các doanh nghiệp hay không thì tôi cho rằng là không. Đối với doanh nghiệp lớn, có uy tín, có mối quan hệ tốt với ngân hàng hay các doanh nghiệp là “sân sau” của ngân hàng, thì sẽ được ưu tiên, ưu đãi hơn trong bảo lãnh. Còn những doanh nghiệp vừa và nhỏ, còn hạn chế về tiềm lực tài chính thì có thể không ngân hàng nào bảo lãnh hoặc bảo lãnh với giá cao. Điều này, vô hình trung tạo sự bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong tiếp cận thị trường. Đẩy các doanh nghiệp nhỏ vào tình trạng khó khăn hơn trong cạnh tranh.

Để tránh quy định này, ngoài tung hàng ra sớm thì doanh nghiệp cũng có thể thỏa thuận, bắt tay với khách hàng để ký bán lùi ngày lại trước ngày 1-7, khi đó, doanh nghiệp được lợi là tránh được phí bảo lãnh, còn người mua cũng dễ dàng chấp nhận thỏa thuận vì được lợi là không bị tăng giá sản phẩm.

Tóm lại, tôi cho rằng, việc đưa ra quy định bảo lãnh là mang tính lý thuyết, không phù hợp với thực tiễn, gây khó khăn hơn cho doanh nghiệp. Bảo lãnh là để bảo vệ quyền lợi cho người dân, hạn chế rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai nhưng trên thực tế đến nay đã không còn tình trạng xếp hàng để chờ mua nhà như thời “bong bóng” BĐS, mà trước khi mua nhà người dân luôn tìm hiểu rất kỹ các thông tin để “chọn mặt gửi vàng”. Nên đa số người dân không cần đến sự bảo vệ này. Theo tôi, quy định này sẽ gây khó khăn trên thị trường và khi áp dụng có thể sẽ được xem xét, điều chỉnh.

* Quy định cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam theo ông có tác động như thế nào đến thị trường?

Ông Nguyễn Văn Đực: Việc này, theo tôi tác động không lớn, bởi còn kèm theo nhiều quy định khác về số lượng, diện tích, các khu vực được mua và còn phụ thuộc vào các điều kiện khác của kinh tế vĩ mô nên chưa đủ sức thu hút người nước ngoài mua nhà một cách ào ạt. Hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang trong giai đoạn thăm dò, chờ thời cơ để đầu tư. Do đó, quy định này không làm thay đổi cách vận hành của thị trường BĐS hiện nay, những nhà đầu tư trong nước vẫn sẽ tiếp tục nắm giữ những thị phần quan trọng và là lực lượng chủ yếu trên thị trường.

* BĐS đang trên đà phục hồi, rất nhiều dự án đã được hồi sinh, xin ông cho biết về tình trạng tồn kho của BĐS đến nay ra sao?

Ông Nguyễn Văn Đực: Thị trường BĐS đang vào giai đoạn khởi sắc, hồi sinh rất mạnh với các tín hiệu phục hồi rõ nét, giao dịch và thanh khoản tăng lên rất mạnh, không chỉ ở phân khúc nhà giá rẻ mà ở cả phân khúc trung và cao cấp. Từ đó, tồn kho BĐS cũng giảm nhưng tồn kho giảm là ở những vị trí có thể thương mại được, còn những “khu đô thị ma” thì mãi mãi là tồn kho. Đặc biệt, có những dự án thì nợ xấu vượt lên trên cả giá trị thực của dự án nên chủ đầu tư chấp nhận bỏ không theo đuổi nữa, bởi tiếp tục đầu tư thì giá bị đội lên quá cao, không bán được. Tại TP HCM có thể thấy, có khoảng 50-60 dự án đã được hồi sinh nhưng tồn kho vẫn còn lên đến mấy trăm dự án, tỷ lệ hồi sinh chưa được 10%. Nguy cơ của thị trường vẫn nằm ở con số tồn kho rất lớn này và khối nợ xấu vẫn còn nguyên.

* Trên đà phục hồi của thị trường BĐS, hàng ngàn dự án dự kiến sẽ được tung ra, theo ông khả năng hấp thụ của thị trường với những dự án sắp tới như thế nào, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đực: Khả năng hấp thụ của thị trường theo tôi vẫn rất lớn, vì nhu cầu nhà ở đang còn nhiều. Với những nhà đầu tư đưa ra những dự án ở vị trí tốt, tiến độ nhanh, thông tin đầy đủ thì không có vấn đề gì trong việc tiêu thụ sản phẩm. Tuy nhiên, hiện nay, tôi đang lo ngại là chúng ta sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng dư thừa, đóng băng ở phân khúc trung và cao cấp.

Cách đây 5-10 năm, phân cấp thấp chỉ chiếm khoảng 5%, còn trung cấp chiếm 60%, cao cấp chiếm 30%, đây là một tỷ lệ bất hợp lý so với nhu cầu, dẫn đến tình trạng đóng băng ở phân khúc trung, cao cấp và thiếu trầm trọng ở phân khúc cấp thấp. Sức mua của người dân thì ngược lại, cao cấp chỉ khoảng 10%, trung cấp khoảng 30%, còn lại là cấp thấp. Hiện nay, tỷ lệ này tuy đã dần được điều chỉnh cho phù hợp nhưng trên thực tế thì phân khúc cấp thấp chỉ chiếm chưa được 50%, còn lại với khoảng hơn 50% trung và cao thì không phù hợp với sức mua của người dân, còn quá cao.

* Với phân khúc nhà giá rẻ hiện nay, có ý kiến cho rằng, căn hộ giá rẻ là do diện tích nhỏ, theo ông điều này có đúng không?

Ông Nguyễn Văn Đực: Trong đầu tư nhà giá rẻ, các doanh nghiệp hiện tập trung vào 2 yếu tố, đơn giá và diện tích, doanh nghiệp phải tính toán tiết kiệm ở cả hai yếu tố này để có được mức giá phù hợp. Theo tôi, trong thời gian qua, không riêng gì phân khúc nhà giá rẻ, giá BĐS trên thị trường khá phù hợp và mang tính cạnh tranh cao. Nhiều doanh nghiệp ở TP HCM đầu tư những dự án có giá 13-15 triệu đồng/m2 là rất hợp lý.

Còn về làm nhà giá rẻ thì phải học Bình Dương. Ở đây, các chủ đầu tư có nhiều sáng kiến để đưa ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân, trước đó họ làm nhà giá rẻ 3-5 triệu đồng/m2, 5 tầng, không có thang máy, bây giờ họ làm nhà 13-15 tầng, có thang máy và bán 8 triệu đồng/m2… tất cả đều rất thu hút khách hàng. Ở một khía cạnh khác, thì để làm tốt việc xây nhà giá rẻ phục vụ cho người có thu nhập trung bình thì còn cần phải có sự hỗ trợ về đất, về hạ tầng của chính quyền địa phương.

* Xin cảm ơn ông!