Năm 2012, một năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản đã khép lại, thị trường đang hướng về năm mới với kỳ vọng sáng sủa hơn.
 

Mặt bằng bán lẻ: Cầu sẽ đủ hấp thụ cung

Theo số liệu báo cáo mới đây của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung hiện tại của thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP. HCM là khoảng 750.000 m2. Do kinh tế khó khăn, doanh thu bán lẻ của Thành phố thấp, nên diện tích trống vẫn khá lớn. Trong 3 năm tới, thị trường sẽ tiếp nhận khoảng 1,4 triệu m2 diện tích bán lẻ mới từ các dự án như Times Square (4.000 m2), Cantavil Premier (30.000 m2), Saigon Centre (50.000 m2), Tokyu Becamex (60.000 m2), Thao Dien Pearl (20.000 m2), VivoCity (42.000 m2), Aeon Mall (42.000 m2) và Saigon Airport Plaza... Trong khi đó, triển vọng kinh tế được dự báo sẽ vẫn còn khó khăn trong các năm tới, vì vậy, nhiều lo ngại thị trường mặt bằng bán lẻ sẽ bị bội cung.

Tuy nhiên, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, thị trường vẫn còn đủ nguồn cầu để hấp thụ các nguồn cung mới có vị trí tốt, phân bổ mặt bằng và khách thuê hợp lý. Đơn cử, Dự án Vincom Eden (quận 1, TP. HCM) có diện tích mặt bằng bán lẻ 38.000 m2 đã được lấp đầy khoảng 95%, Dự án Pandora (quận Tân Phú) với diện tích mặt bằng bán lẻ 25.500 m2 cũng đã được lấp đầy hơn 50%...

Cơ sở cho nhận định này là nhu cầu liên tục tăng của các thương hiệu bán lẻ quốc tế và nội địa, đặc biệt là chuỗi cửa hàng thức ăn nhanh. Điển hình, Burger King đã có thêm 5 cửa hàng tại TP. HCM, Subway công bố mở thêm 10 cửa hàng, Lotteria và KFC sẽ mở rộng ra 200 cửa hàng, Mc Donald, Starbucks và 7-Eleven cũng đang rốt ráo chuẩn bị đổ bộ vào Việt Nam trong năm 2013.

Ngoài lĩnh vực thức ăn nhanh, lĩnh vực thời trang (với các thương hiệu Sisley, Banana Republic, FOS, Mango, Topshop và thương hiệu sang trọng như Hugo Boss, Christian Dior, Ermenegildo Zegna, Dolce & Gabbana, Gucci và Hermes), cũng như các nhà bán lẻ thiết bị kỹ thuật số (FPT, Sony, Samsung, Blackberry và HTC) cũng đang không ngừng mở rộng quy mô hoạt động của mình.

Theo ông Leech, chưa bao giờ các thương hiệu bán lẻ lại chủ động tìm đến chủ đầu tư các dự án trung tâm thương mại ngay từ khi dự án còn “nằm trên giấy” như bây giờ. Thêm vào đó, thói quen mua hàng tại các chợ truyền thống đang được thay thế dần bằng nhu cầu mua sắm tại các mô hình mua sắm hiện đại như siêu thị, trung tâm thương mại cũng là một động lực khiến các chủ đầu tư bớt chần chừ trong việc quyết định tiếp tục đeo đuổi các dự án trung tâm thương mại của mình.

Văn phòng cho thuê: Thêm nhiều tiện ích đi kèm

Giá chào thuê trung bình phân khúc văn phòng hạng A hiện khoảng 30,56 USD/m2/tháng, hạng B là 17,25 USD/m2/tháng. Ở một vài tòa văn phòng hạng A mới, giá chào thuê chỉ khoảng 24 USD/m2/tháng. Mức giá này chỉ tương đương khoảng 1/3 mức giá trung bình mà các tòa nhà văn phòng hạng A đã từng cho thuê trong giai đoạn thị trường khởi sắc 2008 - 2009 (khoảng 70 - 80 USD/m2/tháng). Trong khi đó, trong năm 2013, thị trường văn phòng cho thuê TP. HCM sẽ đón thêm nhiều dự án mới tại quận 1 như Empress Tower (19.537 m2), Time Square (12.704 m2), Le Meridien (9.125 m2), Lim Tower (22.000 m2).

Ông Jeremy Sheldon, Giám đốc điều hành khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Jones Lang LaSalle đánh giá, giá văn phòng cho thuê khó có thể nhìn thấy đáy trong năm 2013, tỷ lệ trống sẽ tăng và tiếng nói của khách thuê sẽ vẫn có trọng lượng trong các cuộc đàm phán.

Tuy nhiên, thị trường văn phòng cho thuê TP. HCM không phải chỉ toàn màu xám. Nhìn vào bảng giá trong quý IV/2012, giá chào thuê trung bình của phân phúc hạng B toàn thị trường đã tăng 1,5% trong 7 tháng qua, trong khi phân khúc hạng A có được sự ổn định hiếm thấy trong 3 năm qua.

Hướng tới năm mới, để cạnh tranh thu hút khách thuê, các chuyên gia cho rằng, chủ đầu tư các dự án văn phòng cho thuê sẽ đưa ra nhiều tiện ích đi kèm cho khách thuê hơn là giảm giá thuê. Các tiện ích có thể đi kèm bao gồm thời gian hoàn thiện nội thất văn phòng dài hơn, miễn hoặc giảm phí đậu xe…

Căn hộ để ở và căn hộ dịch vụ: Khả quan phân khúc giá rẻ

Theo ông Greg Ohan, Giám đốc khu vực của CBRE, giá thuê căn hộ dịch vụ hạng A và B đạt mức thấp nhất kể từ sau khủng hoảng kinh tế năm 2008. Nguyên nhân chủ yếu là do ngân sách của khách thuê hạn hẹp và sự cạnh tranh khốc liệt từ số lượng lớn các căn hộ của người mua để cho thuê lại ngày càng tăng. Các nguồn cung này đến từ các dự án như City Garden, Xi Riverview Palace, Sunrise City, tòa Topaz và Sapphire ở Saigon Pearl.

Mức giá cho thuê trung bình thuộc phân khúc hạng A hiện chỉ khoảng 32,78 USD/m2/tháng và hạng B khoảng 25,13 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của hai phân phúc này ở khoảng 15,1% - 19,1%.

Mức giá trên được dự đoán sẽ tiếp tục giảm ít nhất cho đến khi thị trường căn hộ để bán tìm được lối thoát và không tiếp tục gây áp lực lên thị trường căn hộ cho thuê.

Tuy nhiên, điều kiện trên sẽ rất khó xảy ra trong thời gian tới, bởi theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, dù giá chào bán căn hộ đã giảm gần về mức giá trung bình trong năm 2006, nhưng người dân vẫn chưa vội vàng mua, vì vẫn kỳ vọng mức giá sẽ giảm hơn nữa.

Cũng theo CBRE, hiện TP. HCM vẫn còn trên 28.000 căn hộ tồn kho, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp do mức giá chào bán còn rất cao so với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư. Tuy nhiên, CBRE đánh giá, những dự án căn hộ diện tích vừa phải với giá bán từ 600 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn sẽ khả quan hơn. Đơn cử, Dự án Ehome 3 (quận Bình Tân), trong chưa đầy 5 tháng chào bán, khoảng 75% trong tổng số 333 căn hộ chào bán đã có chủ; Dự án Tanibuilding Sơn Kỳ 2 cũng đã bán được hơn 75% trong tổng số 150 căn hộ chào bán.
 

“Mảng bán lẻ và Logistic còn room để phát triển”
Ông Trần Kim Chung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn C.T Group

Hầu hết các mảng thị trường văn phòng, khách sạn, căn hộ tại TP. HCM đều đang đứng trước nguy cơ bội cung. Chỉ còn mảng bán lẻ và logistic là còn room để phát triển. Vì vậy, Chính phủ nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nước hoạt động trong lĩnh vực này có cơ hội để phát triển mạnh hơn, nếu không sẽ bị các doanh nghiệp ngoại chiếm lĩnh.

Bên cạnh đó, nên chú trọng phát triển cơ sở hạ tầng trước, để làm tiền đề phát triển các khu đô thị và đặc khu kinh tế, nếu không thì thị trường sẽ vẫn phát triển không đồng bộ, gây lãng phí đất đai, tài nguyên vốn và con người.

“Sẽ mất ít nhất 5 - 7 năm mới hồi phục hoàn toàn”
Ông Đặng Đình Tuấn, Cố vấn CTCP Xây dựng và địa ốc Hòa Bình

Vấn đề hiện tại không chỉ còn là giá đắt hay rẻ, mà chính là tâm lý thua lỗ kéo dài, nợ xấu gắn với đầu tư bất động sản của nhà đầu tư, trong khi chủ đầu tư mất uy tín trong tiến độ giao nhà. Vì vậy theo tôi, thị trường sẽ mất ít nhất 5 - 7 năm mới hồi phục hoàn toàn. Thêm vào đó, người tiêu dùng ngày càng thông thái và họ đã nhận ra những rủi ro vướng phải khi chủ đầu tư huy động vốn sớm, nên việc huy động vốn từ nguồn tiền nhàn rỗi của khách hàng ngày càng trở nên khó khăn.

Để giải quyết vấn đề này một cách căn cơ cần phải xây dựng khung pháp lý xác định rõ sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua; đồng thời xây dựng hệ thống thẩm định, giám sát và phòng ngừa rủi ro tài chính của chủ đầu tư.

“Khó có chuyển mình lớn trong năm 2013”
Ông Nguyễn Nguyên Thái, Chuyên gia CBRE Việt Nam

Mặc dù có những nỗ lực lớn của Chính phủ nhằm giải cứu thị trường bất động sản, nhưng có nhiều khả năng sẽ khó có sự chuyển mình lớn nào trong năm 2013. Tài chính vẫn tiếp tục là khó khăn lớn cho các chủ đầu tư và người mua. Theo tôi, tình trạng các dự án chậm tiến độ và chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục diễn ra trên hầu hết các mảng thị trường năm 2013. Trong khi đó, căn hộ để bán sẽ tiếp tục gặp khó khăn nhất vì người mua hiện đang mất niềm tin. Họ chỉ trở lại thị trường khi giá được điều chỉnh và khả năng tiếp cận vốn vay tốt hơn, thời gian cho vay dài hơn. Thế nên, việc điều chỉnh thuế xem ra cũng khó gây ra được tác động lớn nào.

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư Chứng Khoán