Năm 2016, sức cầu của thị trường bất động sản sẽ vẫn lớn và chủ yếu là nhu cầu mua để ở, nên không lo bong bóng và do đó, niêm tin thị trường sẽ tiếp tục được củng cố. Tuy nhiên, nếu không tỉnh táo, các chủ đầu tư sẽ khiến thị trường lại xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu.

Đó là nhận định của các chuyên gia tại buổi gặp gỡ báo chí do Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội tổ chức ngày 31/12/2015.

Tiếp tục khởi sắc

Theo chia sẻ của ông Vũ Hoàng Minh, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Hà Nội, với khoảng hơn 19.350 giao dịch tại Hà Nội và 18.900 giao dịch tại TP. HCM, hơn gấp đôi so với năm 2014, cú “bứt phá” của thị trường vượt qua sức tưởng tượng của nhiều người.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý nhất phải là xu hướng mua nhà để ở chiếm phần lớn tổng lượng giao dịch trong suốt 3 quý đầu của năm 2015. Chỉ đến quý cuối, xu hướng đầu tư ở một vài phân khúc mới bắt đầu quay trở lại. Năm nay, xu hướng mua để ở vẫn nắm chủ đạo, nên sẽ không xuất hiện nỗi lo “bong bóng”, qua đó giúp niềm tin - yếu tố quan trọng nhất cho thị trường phát triển ổn định - tiếp tục được củng cố.

Đồng quan điểm với ông Minh, ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch CTCP Reenco Sông Hồng cho biết, sức mua năm 2016 sẽ là rất lớn, được ủng hộ bởi nhiều yếu tố tích cực của nền kinh tế. Trong đó, 2 nhân tố chính là GDP tăng trưởng mạnh, cộng thêm lạm phát được duy trì khá ổn định, tạo điều kiện cho dòng vốn nhàn rỗi trong dân cư chảy vào thị trường.

Theo ông Điệp, sau khi TPP có hiệu lực, dự tính mỗi năm Việt Nam sẽ thu hút tăng thêm khoảng 10 tỷ USD/năm vốn đầu tư nước ngoài cả trực tiếp và gián tiếp, từ đó con số lao động tạo thêm tăng từ 2,5  - 6 triệu người/năm. Khi nhân công chuyển dịch từ nông nghiệp sang công nghiệp sẽ kéo theo gia tăng nhu cầu về nhà ở. Đây là dư địa cho thị trường bất động sản phát triển

Một điểm tích cực nữa theo ông Minh, là sẽ có sự thay đổi đáng kể về mặt thông tin cung cấp ra thị trường, đến từ xu hướng liên kết giữa các sàn môi giới bất động sản. Trên thực tế, năm vừa qua đã có sự phân hóa khi các chủ đầu tư tập trung triển khai dự án, hạ tầng, tiện ích, còn việc bán hàng là của các đơn vị phân phối. Nhờ vậy, hiệu quả bán hàng được đẩy mạnh hơn.

Việc phân công nhiệm vụ như vậy khiến các nhà phân phối hiểu rằng, họ phải chuyên nghiệp hơn, cần có sự liên kết hơn, vừa để tạo dựng thương hiệu, vừa đảm bảo mang lại lợi ích chung. Nhờ đó, các thông tin sẽ thống nhất hơn giữa các sàn giao dịch, tránh tình trạng loạn giá giữa các sàn, loạn thông tin dự án tốt xấu giữa các sàn, gia tăng niềm tin cho người mua nhà.

Ngoài ra, khi có độ liên kết lớn, chính các sàn có thể đàm phán lại mức giá bán với các chủ đầu tư có vị trí và hạ tầng tốt, để mang lại nhiều lợi ích hơn cho người mua nhà

Cần phải tỉnh táo

Dù đánh giá triển vọng thị trường bất động sản năm 2016 rất tích cực, nhưng các chuyên gia cũng đưa ra khuyến cáo về những thách thức.

Theo ông Phạm Quang Dũng, Chủ tịch CTCP Tasco, kết thức năm 2015, ai cũng cảm nhận được sự “ấm” trở lại của thị trường Bất động sản với những con số khả quan về thanh khoản, tồn kho, tín dụng bất động sản. Nhưng cũng chính yếu tố “bất ngờ” của thị trường năm vừa qua đặt ra một áp lực kỳ vọng vào thị trường năm 2016.

Sự kỳ vọng quá lớn có thể dẫn đến yếu tố phản tác dụng, khi các chủ đầu tư sẽ cùng chạy đua theo các phân khúc đang nóng lên của thị trường, dẫn đến thừa cung. Chẳng hạn, bản thân mỗi nhà đầu tư khi mua giá 25 triệu đồng/m2, thì lúc cắt lỗ thì cũng không muốn lỗ sâu, muốn bán 23 - 24 triệu đồng/m2. Thế nhưng, thị trường lúc đà giảm thì lại không ai mua, rồi thành ứ vốn, muốn làm tiếp cũng không được, mà muốn bán cũng không xong.

Trên thực tế, đa số các số doanh nghiệp trong ngành có xu hướng chạy theo phân khúc dự án nhà ở cao cấp, trong khi bỏ qua những phân khúc tầm trung hơn. Theo đó, trong giai đoạn 2016-2018, ước tính thị trường có nguồn cung đến gần 80.000 đơn vị nhà ở, thì phân khúc cao cấp đã chiếm trên 70%, trong khi nhu cầu về nhà ở bình dân đang khá lớn nhưng ít được doanh nghiệp quan tâm đầu tư.

Một vấn đề khác được các chuyên gia nhấn mạnh sẽ là “nút thắt cổ chai” cho thị trường trong những năm nay là vấn đề về lãi suất cho vay và chính sách tỷ giá, sau những động thái của Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại hiện nay.

Theo GS. Hà Tôn Vinh, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tổ hợp giáo dục đào tạo và tư vấn Stellar Management, thành viên Hội đồng tư vấn Chính phủ về Đề án phát triển Casino tại Việt Nam, vấn đề phát triển của thị trường bất động sản hiện tại không còn phải là chủ đầu tư hay người mua nhà nữa. Ai cũng nói rằng, nhu cầu hiện tại đang rất lớn, sắp vượt nguồn cung, còn các dự án giờ cũng toàn dự án hấp dẫn, giá cả phải chăng cho mọi đối tượng. Thế nhưng, vấn đề là tại sao vẫn cung cầu vẫn có sự lệch pha rất lớn.

Lý do chính là ở quan điểm của nhà cho vay liên quan đến lãi suất. Quan trọng nhất cho một dự án bất động sản thành công là duy trì được một nguồn vốn vay ổn định trong trung và dài hạn để giảm thiểu chi phí (bao gồm cả chủ đầu tư và người mua nhà). Các ngân hàng hiện tại cũng đã sự thay đổi đưa mức lãi suất cố định trong 12 tháng đầu, sau đó thì thả nổi lãi suất. Dù thời gian ưu đãi đã dài hơn trước, nhưng vẫn ngắn và mang lại khá nhiều rủi ro cho người vay và khả năng phát triển dài hạn của thị trường.