Đánh giá về thị trường bất động sản (BĐS) năm 2014, các doanh nghiệp và chuyên gia đều có nhận định khả quan về phân khúc nhà giá trung bình thấp, nhà ở xã hội (được cho là lực đẩy chính của thị trường).

Trông cậy nhà giá thấp

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng giám đốc Cty Cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ (Cengroup) cho rằng, tồn kho BĐS hiện nay chủ yếu ở phân khúc cao cấp (căn hộ lớn, giá cao), không hướng tới nhu cầu của thị trường.

“Đấy là những sản phẩm để đầu tư, không phải để ở. Phải chờ kinh tế phục hồi, người dân dư tiền mới mua tới”, ông Hưng nói.

Vì vậy, theo ông Hưng, năm 2014 phân khúc nhà giá rẻ và trung bình vẫn chủ đạo. Do đáp ứng được nhu cầu của đa số người lao động trẻ, cần nhà ở, nhưng thu nhập chưa cao. “Phân khúc này năm 2013 chúng tôi bán hơn 1.000 sản phẩm. Dự kiến, năm 2014 sẽ tốt hơn với mục tiêu bán khoảng 3.000 sản phẩm”, ông Hưng nói.

Về giá bán năm 2014, theo ông Hưng, phân khúc nhà ở cao cấp giá sẽ giảm tiếp; phân khúc trung bình giảm ít hơn; còn phân khúc nhà giá thấp khó giảm thêm, hiện đã ở mức 13-15 triệu đồng/m2. “Việc mua bán, chuyển nhượng dự án sẽ sôi động hơn năm qua, chủ yếu dự án chưa triển khai”, ông Hưng nói.

Ông phân tích, khó nhất của BĐS là chủ đầu tư phải có vốn cho giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng. Trước đây thị trường tốt nên dễ huy động, nhưng giờ gần như không thể. Chưa kể, khó khăn đầu ra, đầu tư chưa chắc bán được nên nhiều đơn vị không dám làm, đành bán cho đơn vị khác để thu hồi vốn. “Chắc chắn năm nay sẽ có nhiều doanh nghiệp BĐS rời thị trường, thậm chí phá sản”, ông Hưng khẳng định.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM nói thêm, năm 2013, phân khúc nhà giá từ 15-20 triệu đồng/m2 tuy chưa bán được nhiều, nhưng dự án tốt vẫn có người mua; đấy là tín hiệu tốt. Năm 2014, phân khúc này sẽ giao dịch tốt hơn.

“Thị trường BĐS giảm khó khăn, nhưng đừng chờ đợi một phép màu. Đặc biệt, bản thân các doanh nghiệp phải tự cứu mình trước, như: Tự sắp xếp lại doanh nghiệp, cơ cấu lại các dự án đầu tư (dãn, hoãn tiến độ, dừng các dự án khó tìm người mua, tập trung cho dự án thanh khoản tốt…)”, ông Châu nói.

Riêng với nhà ở xã hội, theo ông Châu, đã thu hút một lượng khách hàng của nhà ở thương mại; tác động tích cực lên thị trường, buộc chủ đầu tư nhà thương mại phải giảm giá về mức hợp lý để cạnh tranh.

Tuy vậy, người mua chủ yếu công chức, nhiều công nhân chưa tiếp cận được. Năm 2014, hy vọng nhà nước tạo điều kiện để công nhân tiếp cận dễ hơn. Đặc biệt, nhà nước nên tập trung vào nhà cho thuê và thuê mua, giúp người có ít tiền vẫn ổn định được chỗ ở.

Chuyên gia kinh tế Lê Đăng Doanh dự báo, năm 2014, phân khúc nhà giá rẻ sẽ có cải thiện, nhưng chưa nhiều do sức mua toàn xã hội còn yếu; phân khúc nhà cao cấp tuy giá đã giảm, nhưng chưa tiếp cận được người mua sẽ tiếp tục khó khăn.

“Đặc biệt, doanh nghiệp BĐS sẽ bộc lộ thêm yếu kém của mình. Một số doanh nghiệp thời gian qua đã rất yếu, năm nay sẽ phá sản, tác động lan sang ngân hàng và các khu vực có liên quan”, ông Doanh nói.

Lại đề xuất thay đổi gói 30.000 tỷ đồng

Nhận xét về gói hỗ trợ lãi suất mua nhà ở 30.000 tỷ đồng, ông Phạm Thanh Hưng cho rằng, cả năm 2013, chỉ giải ngân được số lượng rất nhỏ, khoảng 1.000 tỷ đồng.

Tuy không hỗ trợ gì cho chủ đầu tư nhà thương mại, nhưng khuyến khích chủ đầu tư đưa ra các dự án nhà giá thấp, hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu và được vay tiền từ gói tín dụng để mua nhà. “Hy vọng năm nay mặt bằng lãi suất sẽ giảm, doanh nghiệp tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Lãi vay 12-13%/năm như hiện nay vẫn quá cao, làm đội giá thành sản phẩm”, ông Hưng kỳ vọng.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, gói 30.000 tỷ đồng chưa hướng tới những dự án xây dựng dở dang, chia nhỏ căn hộ, làm hạn chế nguồn cung, năm nay cần thay đổi.

“Nhà nước nên cho thời gian ân hạn ban đầu, ít nhất 3 năm đầu chưa phải trả gốc (chỉ trả lãi), để giúp người dân có thời gian tích góp. Đồng thời, kéo dài thời gian cho vay lên 20 năm (thay vì 10 năm như hiện nay)”, ông Châu đề xuất.

“Doanh nghiệp BĐS sẽ bộc lộ thêm yếu kém của mình. Một số doanh nghiệp thời gian qua đã rất yếu, năm nay sẽ phá sản, tác động lan sang ngân hàng và các khu vực có liên quan”. TS. Lê Đăng Doanh

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cũng cảnh báo, hiện nhiều dự án nhà ở xã hội không tìm được người mua, trong khi việc cho chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội lại tràn lan. “Triển khai nhà ở xã hội cũng phải theo quy hoạch, xây dựng ở đâu cho phù hợp. Không phải cứ xin là cho chuyển, dù nhiều địa điểm không phù hợp với điều kiện làm việc của người mua…”, ông Châu nói.

Ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường BĐS sẽ phục hồi nếu chúng ta đặt trọng tâm vào nhà thương mại giá rẻ, thay vì nhà ở xã hội như năm qua.

Theo ông Liêm, nhà ở xã hội nhận nhiều ưu đãi, nhưng ít vị trí thuận lợi, nhiều ràng buộc nên ít người quan tâm. Trong khi, nhà thương mại giá rẻ vị trí tốt không có để bán. “Khó khăn vẫn tiếp tục nếu duy trì những chính sách như hiện nay, dù gói 30.000 tỷ đồng có nới lỏng hơn”, ông Liêm khẳng định.

Các chuyên gia và doanh nghiệp đồng thời cho rằng, những khó khăn như hàng tồn kho, nợ xấu, vốn, lãi suất… năm qua chưa giải quyết được sẽ tiếp tục kéo sang năm mới.

Theo ông Châu, giảm khó khăn BĐS cũng phụ thuộc nhiều vào chính sách vĩ mô, như ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, quản lý lãi suất, tỷ giá, giá cả thị trường, mở cửa cho Việt kiều và người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam…