Sau một thời gian mở cửa tín dụng, dòng tiền ngân hàng đang chảy ào ạt vào bất động sản (BĐS), làm cho bong bóng phình to, ẩn chứa hiểm họa cho nền kinh tế.

3 tháng, tăng 3 giá

Trên thị trường BĐS, từ dự án nhà ở mới mở bán chưa hoàn tất thủ tục theo quy định của pháp luật cho đến các dự án đã mở bán trước đây, giá bán đều cao chót vót. Ngay thời điểm này, người có thu nhập trung bình muốn mua một căn nhà, dường như chỉ là mộng mơ…

Nằm gần ngã tư đường Tô Hiến Thành - Thành Thái (quận 10), dự án Kingdom 101, do Tập đoàn Hoa Lâm làm chủ đầu tư, đang rao bán với giá ngoài sức tưởng tượng. Những dự án cùng khu vực trước đây bán 40 triệu đồng/m² (chưa có VAT) được xem là quá cao, thì nay dự án “chưa có gì” này đã bán giá tới gấp rưỡi và dự định sẽ gấp đôi. Gọi là “chưa có gì”, bởi hiện nay dự án mới chỉ khoan cọc nhồi, tức là chưa xong móng tòa nhà, còn nơi bán hàng chỉ là “trạm liên lạc của chủ đầu tư” nằm ở góc đường, kê lúp xúp một cái bàn nhựa như quán cóc vỉa hè, vì “nhà mẫu đang làm”.

“Dự án của em mở bán từ tháng 1 năm nay, vì chưa xây xong móng nên chỉ ký hợp đồng đặt cọc. Khi anh chọn căn hộ, đóng 100 triệu đồng; 7 ngày sau thì ký hợp đồng đặt cọc, phải thanh toán 10%. Tháng 5 tới sẽ thanh toán tiếp 10%; đến tháng 8, dự án hoàn tất hạ tầng và đủ điều kiện được bán thì chuyển sang ký hợp đồng mua bán căn hộ, lúc đó thanh toán 30%”, một nhân viên môi giới cho biết.

Chưa hết, giá bán của dự án này cũng đang tạo nên kỷ lục mới: “Tháng 1 mở bán, giá trung bình 55 triệu đồng/m², hiện nay là 65 triệu đồng/m², đó là 2 block hai bên; còn block giữa sắp tới mở bán, nghe sếp dự tính 80 triệu đồng/m²”, nhân viên môi giới trên thuật lại. Tất nhiên, vì dự án “bán lụi” nên không có tên trong danh sách các dự án đủ điều kiện được bán nhà hình thành trong tương lai đăng trên trang web của Sở Xây dựng TPHCM.

Việc sau vài tháng mở bán rồi tăng giá bán rất cao là khá phổ biến. Dự án chung cư Lancaster Lincoln, do Công ty cổ phần Tập đoàn Trung Thủy làm chủ đầu tư, mặc dù tọa lạc trên đường Nguyễn Tất Thành (quận 4 - một con đường thường xuyên bị ùn tắc giao thông vào giờ cao điểm), nhưng giá bán căn hộ officetel rất cao, trên 70 triệu đồng/m². Dự án chung cư Lavida, do Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư, nằm mãi ở nơi giáp ranh với huyện Nhà Bè nhưng giá bán officetel cao ngất ngưởng - gần 50 triệu đồng/m²…

Trong khi đó, thị trường đất nền cũng tăng giá mạnh trở lại sau thời gian vào cuộc chấn chỉnh của chính quyền TP trong năm ngoái. Những lô đất ở khu vực từng rơi vào cơn sốt rồi chững lại, thì nay lại có giá mới cao chót vót. Khu vực phường Phú Hữu (quận 9), chỉ trong vòng 6 tháng, giá đất trung bình 18 triệu đồng/m² đã tăng lên 28 triệu đồng/m². Thậm chí, những dự án phân lô bán nền “siêu mini” men theo đường Nguyễn Duy Trinh (hướng đường Nguyễn Xiển) mọc lên như nấm, có giá bán trên 32 triệu đồng/m².

Nhìn chung, giá đất, giá nhà trên địa bàn TPHCM tăng “miệt mài” trong 2 năm qua, tăng giá từ nhà phố sang căn hộ chung cư, từ nội thành đến ngoại thành, tăng ở cả 4 hướng Đông, Tây, Nam, Bắc của TP.

Ai mua?

Sự tăng trưởng của thị trường BĐS hiện nay đã xô đẩy và phá vỡ nhiều kỷ lục đã tồn tại trước đây. Điều nghịch lý đang tồn tại song hành là nguồn cung càng mạnh thì giá nhà đất càng tăng.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, năm 2017, cơ quan này đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 92 dự án (tăng 20 dự án so với năm 2016), với tổng số 42.991 căn nhà, trong đó có 37.502 căn hộ, tổng giá trị vốn cần huy động là 86.421 tỷ đồng (gần 4 tỷ USD). Như vậy, số lượng dự án, số lượng nhà hình thành trong tương lai chỉ tính của năm 2017 là tăng kỷ lục. Tất nhiên, đó chỉ là thống kê từ những dự án đủ điều kiện được bán mà Sở Xây dựng đã “cấp phép”; trên thực tế, những dự án bán lụi cũng không hề ít.

Dưới góc nhìn của cơ quan quản lý, đơn vị nghiên cứu, thị trường BĐS đang tiềm ẩn bất ổn. Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng TPHCM), nhận định tín dụng BĐS tăng trưởng nhanh nhưng mất cân đối. Thị trường chịu nhiều ảnh hưởng của các chính sách tín dụng. Hệ thống ngân hàng có vai trò ngày càng quan trọng trong việc cấp vốn, thể hiện qua mức tăng trưởng nhanh cũng như sự đa dạng hóa về tín dụng. Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng đối với thị trường BĐS trung và dài hạn bị hạn chế, từ đó dễ dẫn tới nguy cơ rủi ro thanh khoản, tiềm ẩn bong bóng BĐS.

Trong khi đó, theo báo cáo năm 2016 của Công ty Quản lý đầu tư và dịch vụ chuyên nghiệp John Lang Lasalle, Việt Nam đứng thứ 68 trong bảng xếp hạng chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu, thuộc nhóm có độ minh bạch thấp. Sự không minh bạch của thị trường dẫn đến sự phổ biến của hiện tượng “đầu tư cơ hội”, các nhà đầu tư cá nhân mua nhà, đất mà không nhằm mục tiêu chính để ở hoặc cho thuê, mà chủ yếu chuyển nhượng lấy lãi, nhưng pháp luật chưa có chế tài nộp thuế tài sản, thu nhập gia tăng phù hợp. Có những thời điểm nhóm các nhà đầu tư này chiếm đa số giao dịch trên thị trường, dẫn tới giá nhà đất tăng cao, khiến cho việc tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu ở thực sự gặp khó khăn.

Với sự tăng trưởng ồ ạt của thị trường BĐS hiện nay, các cơ quan hữu trách cần đánh giá nghiêm túc, công bố con số BĐS đã hấp thụ bao nhiêu tiền từ các tổ chức tín dụng, nhìn nhận sự phình to hiện nay sẽ tác động như thế nào nếu rơi vào tình trạng vỡ bong bóng BĐS, đồng thời nắn nguồn vốn từ BĐS sang lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Bài học vỡ trận thị trường BĐS cách nay 10 năm - khiến nền kinh tế giảm sút nhiều năm sau đó - chẳng lẽ lại có thể mau quên đến thế?

Có một điều rất cần lưu ý, mặc dù thị trường BĐS tăng trưởng vũ bão như vậy nhưng lại đóng góp ngân sách cực thấp, giảm cả về tỷ trọng lẫn giá trị tuyệt đối. Theo thống kê của Cục Thuế TPHCM, từ năm 2006 đến năm 2014, giá trị nguồn thu ngân sách từ nhà và đất của TP có tỷ trọng dao dộng 3% -  6% và đạt ngưỡng cao nhất là gần 8% vào năm 2007 - năm đỉnh điểm của cơn sốt nhà đất. Số tiền thu được từ thị trường BĐS trung bình khoảng 8.000 tỷ đồng/năm.