Dù được kỳ vọng sẽ phát triển như khu đô thị mới Thủ Thiêm nhưng bất động sản khu vực Tây Bắc TP.HCM lại đang rất èo uột. Việc khan hiếm đất nền, tạo cơn “sốt” bất động sản chỉ là chiêu kích giá của các chủ đầu tư.

Cửa ngõ Tây Bắc TP.HCM là đầu mối giao thông quan trọng, kết nối TP.HCM với nhiều tỉnh thành như Long An, Tây Ninh, Bình Dương và Campuchia. Đây cũng là con đường quan trọng để người dân nhiều quận, huyện ngoại thành đi vào trung tâm.

Nhờ vào vị trí này, khu Tây Bắc đang được quy hoạch đầu tư bài bản về hạ tầng, mở đầu cho làn sóng đầu tư bất động sản trong thời gian tới. Các dự án giao thông xuyên Á – Quốc lộ 22, tỉnh lộ 8, Quốc lộ 1A, tuyến metro số 2 nối Bến Thành – Tham Lương, metro số 4 nối quận 7 – Thạnh Xuân, bến xe An Sương đồng loạt được nâng cấp và khởi công tạo nên diện mạo hoàn toàn mới cho toàn khu vực.

Bản quy hoạch phát triển khu Tây Bắc từ nay đến năm 2020 bằng quỹ đất hơn 10.000 ha với nhiều khu dân cư, các trường đại học, trung tâm thương mại dịch vụ đa chức năng. Tất cả chờ đợi sự dịch chuyển “sóng” bất động sản về khu Tây Bắc.

Ngưng bán và giảm giá

Trước thực tế trên, rất nhiều nhà đầu tư đã nhảy vào kinh doanh dự án đất nền ở khu vực Tây Bắc. Trên dọc các tuyến đường Trường Chinh, Cộng Hòa, Quốc lộ 22, Quốc lộ 1… thuộc quận Bình Tân, Tân Phú, quận 12, huyện Hóc Môn có rất nhiều biển quảng cáo với nội dung “bán nhà phố, đất dự án xây sẵn, 1 trệt 1 lầu, với giá bán chỉ 300 triệu đồng, tặng nội thất 100 triệu đồng, hỗ trợ vay vốn ngân hàng lên đến 70% giá trị lô đất, nhà mới xây, sổ hồng riêng” hoặc “đất nền chỉ từ 200 triệu đồng”.

Thế nhưng hiện tại, nhiều chủ đầu tư lại đang đối diện với tình trạng kinh doanh èo uột. Chẳng hạn như Bella Vista city là dự án khu đô thị sinh thái với quy mô 75ha, nằm trong khu đô thị Tây bắc do Trần Anh group làm chủ đầu tư.

Được mở bán vào đầu tháng 6 nhưng đến nay, Bella Vista city đã ngưng hoạt động. Khi chúng tôi liên hệ để xem đất thì được nhân viên trả lời, hiện tại không giao dịch. Khi nào có thông tin mở bán lại sẽ chủ động gọi điện thoại cho khách hàng.

Từ cầu vượt Củ Chi rẽ vào đường Tỉnh lộ 8, phải để ý kỹ lắm mới thấy được bảng chỉ dẫn vào dự án Bella Vista city được gắn tạm đã bị nắng gió làm cho tả tơi. Bên trong dự án là cỏ mọc um tùm, đường nội khu đầy đá lởm chởm.


Ở khu vực Long An, Công ty Cổ phần Địa ốc Cát Tường Đức Hòa được biết đến với nhiều dự án như: Cát Tường Phú Nguyên Residence, nhà phố thương mại Phúc Hưng, Cát Tường Phú Thạnh, Cát Tường Phú Nam…

Hiện tại, công ty này đang triển khai dự án Cát Tường Phú Sinh với tổng vốn đầu tư hơn 47 triệu USD. Vào tháng 6 vừa qua, khu phố thương mại Lộc Phát ở dự án Cát Tường Phú Sinh đã được mở bán với giá 295 triệu đồng/nền. Đến tháng 8, Cát Tường Đức Hòa mở bán tiếp khu phố thương mại Long Phát, giá 315 triệu đồng/nền. Thế nhưng, hiện tại công ty này chào bán khu phố thương mại Hưng Phát, mở bán vào đầu tháng 10 với giá chỉ 268 triệu đồng/nền.

Dẫn chúng tôi đi tham quan thực tế dự án, môi giới của Cát Tường Đức Hòa cho biết, giá bán lần này thấp hơn 2 lần mở bán trước rất nhiều. “Anh đặt trước cho em 20 triệu để giữ chỗ và có được vị trí đẹp. Ngày mở bán, em sẽ chuyển số tiền này thành tiền cọc. Nếu anh không đủ tiền thì đưa em Chứng minh nhân dân. Ngày mai anh mang tiền đặt giữ chỗ qua công ty em ở quận Tân Phú sẽ được trả lại chứng minh”, nhân viên môi giới tên Tiên nói.

Chấp nhận bán lỗ

Với diện tích hơn 48ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng, dự án Làng Sen Việt Nam đã bán hết sản phẩm. Đây là một sản phẩm của Phúc Khang Corporation tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Tuy nhiên rất nhiều người mua đất ở Làng Sen đang chấp nhận chịu lỗ để bán tháo đất nền.

Chị Lê Thị Thanh sở hữu 2 lô đất tại đây vào năm 2015 với giá 730 triệu đồng. Sau 1 năm đầu tư, chị phải rao bán 2 lô đất trên với giá 650 triệu đồng nhưng gần 3 tháng qua vẫn chưa có ai mua.

“Lúc đó tôi nghe môi giới nói, chỉ 3 tháng sau đất khu này sẽ tăng khoảng 20% nên quyết định mua. Giờ bị chôn vốn hơn 1 năm rồi nhưng không thấy đầu ra nên đành bán lỗ”, chị Thanh nói.

Thực tế tại dự án Làng Sen cho thấy, dù đã bán hết sản phẩm nhưng không có một hộ dân nào vào ở, cỏ mọc um tùm. Tại Long An cũng có rất nhiều dự án khu đô thị đang bị bỏ hoang, dù các tuyến đường nội bộ, hệ thống điện chiếu sáng đã được đầu tư hoàn chỉnh.

Nhiều người mua đất nền tại những dự án khác như khu dân cư Long Hội của công ty Nhà Thủ Đức, khu đô thị Thanh Yến Residences, khu tái định cư và thương mại 5 Sao của Tập đoàn Quốc tế Nam Sao, khu đô thị Phúc Long Garden, dự an nhà phố Long Kim, khu biệt thự nhà vườn An Thạnh… cũng chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn.

Những dự án này hiện rất thưa thớt dân. Bốn bề là cỏ dại mọc cao ngút đầu người, thậm chí có dự án còn hiện diện cả chuồng nuôi bò.


Không phù hợp

Báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An cho thấy, hiện có hơn 50 dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở đang triển khai tại Đức Hòa, Tân An… với tổng diện tích gần 3.000 ha. Trong đó, con số dự án khu dân cư được đầu tư hạ tầng hoàn thiện chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Còn lại, hơn 80% số dự án không thực hiện được đền bù giải tỏa hoặc thi công xong hạ tầng cơ sở rồi bỏ hoang do không bán được. Nguyên nhân thất bại của những khu đô thị này là xây dựng ngay trong lòng các khu công nghiệp, nơi chỉ thích hợp cho loại hình nhà lưu trú cho công nhân hơn là nhà ở thương mại.

Nguyên nhân khác khiến những khu đô thị này trở thành nơi... chăn bò là do cơ sở hạ tầng, dịch vụ kết nối với trung tâm TP.HCM chưa đồng bộ. Giá bán của các dự án còn quá cao so với mức sống của người dân xung quanh dự án.

Còn người dân ở TP.HCM chỉ mua để đầu cơ chứ không có nhu cầu ở. Tuy nhiên, để tiền chết vào một mảnh đất từ 8 – 10 năm mới sinh lợi là điều mà nhiều nhà đầu tư không lựa chọn.

Trao đổi với chúng tôi, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, cũng như các thị trường mới nổi khác, bất động sản Việt Nam đang chịu rất nhiều biến động. Do đó, bất động sản ở nhiều dự án mất giá sau 1 – 2 năm là điều bình thường.

“Nhiều công ty bất động sản cứ quảng cáo rầm rộ là ở khu vực đó đang sốt giá, làm xuyên tác thông tin khiến thị trường phản ứng sai lệch. Nhiều người mua đất theo phong trào với giá cao khả năng lớn là ôm hận”, ông Hiếu nói.