Việc siết tín dụng với bất động sản sẽ làm ảnh hưởng lớn đến thị trường và buộc các doanh nghiệp phải tìm cách hợp tác với nhau, thu hút vốn từ quỹ đầu tư nước ngoài.

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói, theo Thông tư 06 sửa đổi vừa được Ngân hàng Nhà nước ban hành, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200% và được thực hiện từ 1 – 1 – 2017. Tỷ lệ vốn cho vay trung và dài hạn bị hạ dần xuống 50% kể từ năm 2017 và còn 40% từ 1 – 1 – 2018.

* Năm 2011, Việt Nam đã từng hạn chế tín dụng với bất động sản. Hệ quả của việc này là như thế nào, thưa ông?

Tháng 2 – 2011, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11 để thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản và coi bất động sản là phi sản xuất.

Thị trường bất động sản ngay lập tức rơi vào khủng hoảng đóng băng lần thứ hai rất nghiêm trọng, tác động đến các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng, nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, sàn giao dịch, doanh nghiệp có liên quan bất động sản như sản xuất vật liệu xây dựng, sắt thép, xi măng, trang thiết bị nội ngoại thất, nhà thầu thi công, đơn vị tư vấn...

Nhiều người lao động do bị giảm thu nhập hoặc bị mất việc làm. Nhà nước cũng bị sụt giảm nguồn thu ngân sách và tác động đến  kinh tế vĩ mô. Đã xuất hiện hai vấn nạn lớn là hàng tồn kho và nợ xấu trong thị trường bất động sản. Trong đó, nợ đọng xây dựng cơ bản lên đến hơn 90.000 tỉ đồng.

Về mặt xã hội, nhiều người thu nhập thấp không có cơ hội tạo lập nhà ở. Đến tháng 11 – 2011, Chính phủ đã xác định lại, coi bất động sản là ngành sản xuất, kinh doanh có điều kiện, chứ không phải phi sản xuất như quan điểm trước đây.

Sau đợt khảo sát tại TP.HCM và Hà Nội vào cuối năm 2012, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02 đưa ra các chính sách hỗ trợ sản xuất và thị trường. Trong đó có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng.

Tác động lớn nhất của chính sách này là đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu, hỗ trợ người có thu nhập thấp có nhà ở, giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại.

* Có nghĩa, thị trường bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách, mà cụ thể ở đây là tín dụng?

Chắc chắn là như vậy. Chẳng hạn, sau khi có Nghị quyết 02, từ cuối năm 2013 đến nay thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng tích cực. 2015 là năm mà thị trường đạt đỉnh cao nhất. Tuy nhiên, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro.

Hiệp hội và Bộ Xây dựng đã có cảnh báo và khuyến nghị các doanh nghiệp cần cơ cấu lại đầu tư nên chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá thấp. Ngân hàng Nhà nước cũng đã sửa đổi Thông tư 36 để thay thế bằng Thông tư 06 nâng hệ rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên mức 200%.

* Theo ông, với việc tỷ lệ vốn cho vay trung và dài hạn bị hạ dần xuống 50% kể từ năm 2017 sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản?

Bất động sản phụ thuộc lớn vào việc luân chuyển dòng tiền. Việc có lộ trình siết chặt tín dụng với bất động sản là cần thiết. Để thay thế nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, các doanh nghiệp nên hợp tác với nhau, tìm nguồn đầu tư từ các quỹ đầu tư nước ngoài.

Thực tế, nguồn vốn xã hội được huy động vào thị trường bất động sản rất lớn và tăng mạnh trong những năm gần đây. Các nhà đầu tư nước ngoài cũng tăng cường đầu tư vốn FDI vào thị trường bất động sản bằng nhiều phương thức như mua lại cổ phần, hợp tác đầu tư trên từng dự án, cho vay đầu tư.

Trong các năm qua, thị trường bất động sản thường nằm trong top 3 hấp thụ nguồn vốn FDI. Cụ thể, năm 2014 có 2,54 tỉ USD đầu tư vào bất động sản. Năm 2015 đạt 2,4 tỷ USD và 11 tháng đầu năm 2016 có 740,9 triệu USD đổ vào bất động sản. Năm 2016, vốn FDI ít hơn những năm trước nhưng mặt tích cực là tỷ lệ giải ngân tăng mạnh hơn.

Lượng kiều hối hàng năm rất lớn, khoảng 10 –13 tỷ USD/năm. Riêng TP.HCM đạt khoảng 5,7 tỷ USD trong năm 2016. Trong đó, có khoảng 21% đầu tư vào thị trường bất động sản.

* 2016 vẫn là năm làm ăn tốt của các doanh nghiệp bất động sản. Còn ở tầm vĩ mô, ông đánh giá thị trường như thế nào?

Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2016 và 2017 có thêm trên 30.000 sản phẩm nhà ở. Chỉ riêng Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 29.017 căn nhà.

Kết quả hoạt động của thị trường bất động sản TP.HCM năm 2016 đã cho thấy phân khúc nhà ở vừa túi tiền chiếm tỷ lệ 79,7% vẫn đang là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản.

Tồn kho bất động sản cả nước còn khoảng 31.842 tỉ đồng, giảm 19.047 tỉ đồng so với năm 2015. Trong đó, TP.HCM chỉ còn tồn kho 5.954 tỉ đồng, giảm 4.153 tỉ đồng so với năm 2015. Giá bán căn hộ chỉ tăng khoảng trên dưới 5%, giá bán đất nền có mức tăng cao hơn khoảng trên dưới 10% tùy theo loại sản phẩm, tiện ích hoặc vị trí dự án.

Tuy nhiên, thị trường vẫn thiếu sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. TP.HCM còn khoảng 500 dự án bị ngừng triển khai. Đáng phê phán, một số doanh nghiệp chưa hoàn thành phần móng chung cư nhưng đã bán nhà hình thành trong tương lai cho người tiêu dùng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà.

* Với năm 2017, ông nghĩ thị trường sẽ như thế nào?

Thị trường bất động sản vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng. Thị trường bất động sản đến năm 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung cầu hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp.

Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập thấp đô thị theo khuyến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Với việc siết chặt tín dụng vào thị trường bất động sản, xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu. Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án sẽ phát triển mạnh hơn trước đây.

Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường bất động sản trong 5 năm tới.  Về dự báo khả năng có hay không có “bong bóng” bất động sản trong năm 2017 thì Hiệp hội nhận thấy khó có thể xảy ra.

Những nhân tố nào sẽ tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2017 và những năm tiếp theo, thưa ông?

Tác động dễ thấy nhất là của hệ thống pháp luật. Trước hết là pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng, đầu tư, đấu thầu, tín dụng, tiền tệ, thuế... Chúng tôi dự báo, xu hướng tác động sẽ tích cực hơn so với trước đây.

Yếu tố bất định của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương –TPP do Hoa Kỳ có khả năng chưa phê chuẩn hoặc có thể đàm phán lại và Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện khu vực – RCEP sẽ tác động tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư, chuyển dịch sản xuất vàoViệt Nam và cũng sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn.

Thứ ba là “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị” theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP.HCM lần thứ X. “Chương trình phát triển các khu đô thị mới” định hướng phát triển các khu đô thị vệ tinh. Chương trình phát triển nhà ở xã hội, sự chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản TP.HCM phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững.

Kế hoạch phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới kết nối ngày càng đồng bộ hơn. Trước hết là đường giao thông, metro, xe buýt nhanh sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp đầu tư, phát triển thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản 2017 cũng tiềm ẩn yếu tố rủi ro như tình trạng lệch pha cung cầu về phía phân khúc bất động sản cao cấp, tình trạng một số Tập đoàn bất động sản quy mô rất lớn đang được nhận nguồn vốn tín dụng rất lớn và huy động rất nhiều nguồn vốn xã hội…

* Xin cảm ơn ông!