Kể từ 1/7/2015 một số bộ luật có hiệu lực thi hành cùng những chính sách trước đó sẽ tiếp tục “bít” những lỗ hổng pháp lý nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định. Và liệu sự chặt chẽ đó có làm phân khúc chung cư trung bình bớt phần sôi động?

Nhìn tổng quan thị trường bất động sản (BĐS) năm 2014 của cả nước có thể nói đã có những chuyển biến đáng kể, những "chùm sáng" đã xuất hiện rõ rệt vào những tháng cuối năm. Đó là xu hướng giá cả đang có chiều hướng đi lên cùng với chiều tăng của số lượng giao dịch. Điều này thể hiện khá rõ trên thị trường BĐS Hà Nội.

Trong giai đoạn 2011-2012, thị trường BĐS Hà Nội đã chứng kiến sự rớt giá thê thảm từ đất nền tới các căn hộ chung cư. Nhiều lô đất có giá 40 triệu đồng/m2 xuống chỉ còn 18-20 triệu đồng/m2 vẫn không có người mua. Còn giá căn hộ chung cư từ 28 triệu đồng/m2 xuống chỉ còn 14 triệu đồng/m2 vẫn ít giao dịch thành công. Đầu năm 2013, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, thời kỳ này giá đã "chạm đáy" hay còn gọi giá BĐS đã trở lại giá trị thực của nó trên thị trường. Đây cũng là thời kỳ mà nhiều người cần nhà ở và các nhà đầu tư đã mạnh dạn mua nhà khiến số giao dịch thành công tăng lên. Sang năm 2014, giá cả đã có chiều hướng tăng nhẹ.

Tại Hà Nội, một số dự án có vị trí tốt, đã hoàn thành hoặc sắp đưa vào sử dụng giá tăng khoảng 1-2% so với năm 2013. Đặc biệt, một số căn hộ chung cư của dự án The Pride trên đường Lê Văn Lương kéo dài đã tăng bằng hoặc hơn một chút so với giá mà chủ dự án bán ra cách đây 5 năm. Nhiều dự án mới ở khu đô thị Dương Nội rao bán với giá 17-18 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Dự án Golmark City ở đường Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm rao với giá 25-28 triệu đồng/m2 tùy thuộc vào căn hoàn thiện cơ bản hay hoàn thiện cao cấp. Căn hộ thuộc tòa T11 khu đô thị mới Vinhomes City, đường Nguyễn Thị Minh Khai - quận Hai Bà Trưng - Hà Nội trung bình khoản 1,8 tỷ đồng căn. Dự án 283 Khương Trung của VIDEC giá 22,5 triệu đồng/m2. Căn hộ dành cho những người thu nhập thấp nằm trong khoảng 600 triệu - 1 tỷ đồng, tùy theo diện tích…

Kèm với sự tăng giá nhẹ là số lượng giao dịch cũng tăng lên theo từng tháng trong năm 2014. Theo các số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho biết, tại Hà Nội, trong tháng 10/2014, có khoảng 1.250 giao dịch thành công, tăng 12% so với tháng trước; lũy kế 10 tháng đầu năm 2014 có khoảng 8.550 giao dịch thành công, tăng gấp đôi so với cùng kỳ 2013. Đó là chưa kể các giao dịch thành công trong người dân chưa thống kê. Sang đầu năm 2015, nhiều chủ dự án đang tiếp tục mở rao bán hàng trăm căn hộ, dự tính giao nhà vào năm 2016- 2017…

Có thể nói các chính sách, giải pháp của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã có tác động tích cực. Đó là giúp thị trường tạo ra cơ cấu hàng hóa bất động sản hợp với nhu cầu, sức mua của người dân. Đồng thời cũng tạo ra những kênh vốn ưu đãi và giúp người dân tiếp xúc với nguồn vốn này để họ sớm có nhà ở. Ngay tại Hà Nội, với Thông tư số 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã có hàng loạt dự án chuyển đổi mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Hiện đang có 6 dự án đã được UBND TP quyết định cho phép chuyển đổi và chấp thuận dự án đầu tư từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với 4.921 căn hộ, tương đương 423.520m2 sàn; 8 dự án được chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi với 3.824 căn hộ, tương đương 636.693m2 sàn.

Tuy vậy, bước vào năm 2015 thị trường BĐS vẫn đang còn nhiều khó khăn về nguồn vốn, nhu cầu, nội lực của từng doanh nghiệp, lòng tin của người tiêu dùng cũng như của nhà đầu tư... Ngoài ra, lượng hàng tồn kho BĐS tuy đã giảm nhưng hiện vẫn còn khá lớn nhất là các sản phẩm ở phân khúc cao cấp đang là thách thức lớn cho thị trường BĐS. Các chính sách mới có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi và Luật Đầu tư 2014… sẽ có những tác động tích cực vào thị trường BĐS.

Các điểm mới của chính sách đều mong muốn tập trung giải quyết các thách thức khó khăn trên, ví dụ việc khuyến khích đầu tư FDI vào thị trường bất động sản trong Luật đất đai 2013 và Luật nhà ở sẽ có tác động khơi thông nguồn vốn đổ vào thị trường. Điều này vừa giúp giải quyết bớt bất động sản tồn đọng vừa giúp thị trường bất động sản đáp ứng đúng cầu của thị trường.

Thông tư 36 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam có hiệu lực từ ngày 01/02/2015 với việc điều chỉnh hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi cho vay kinh doanh bất động sản và chứng khoán từ 250% xuống còn 150% (là mức thấp nhất theo thông lệ) sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nguồn vốn chảy vào thị trường BĐS. Hay việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vào thị trường nhà ở Việt Nam là tạo ra một xung lực về cầu cho thị trường, nếu thực hiện tốt sẽ giúp cho thị trường phát triển ổn định trong tương lai. Không những vậy, các nhà quản lý cũng cần có những hướng dẫn để tránh những rào cản đối với thị trường BĐS do chính sách mang lại.

Cụ thể, theo Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật đầu tư thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc nhà đầu tư phải có vốn pháp định 20 tỉ đồng, đồng thời phải có khoản tiền ký quỹ từ 1-3% vốn đầu tư dự án. Đây là một khoản vốn không nhỏ rất dễ bị “đóng băng” nếu không có những quy định hướng dẫn để gỡ khó việc này.

Thị trường BĐS Hà Nội năm 2015 sẽ tiếp tục hướng tới những người có nhu cầu mua nhà và điều đó sẽ làm cho phân khúc này của thị trường sôi nổi hẳn lên. Giá cả thị trường sẽ tương đối ổn định vì thiếu các nhà đầu tư trung gian. Và đây cũng là cơ hội cho những người mua nhà, nhất là cho những người có thể phải tiếp xúc được với các nguồn vốn vay ưu đãi. Để không mất niềm tin vào thị trường, nhất là thị trường nhà chung cư, các chủ đầu tư cần phải chú ý tới chất lượng công trình, quản lý tòa nhà phải thật sự hướng tới lợi ích của khách hàng.