Bất động sản du lịch là loại hình bất động sản mới được đầu tư mạnh thời gian gần đây. Nhiều rào cản chưa được tháo gỡ khiến phân khúc này chưa phát triển đúng với tiềm năng.

Đối mặt nhiều thách thức

Ông Thân Thành Vũ, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản du lịch Việt Nam, đúc rút từ thực tế, một dự án resort 4 – 5 sao, trung bình khoảng 10ha, với khoảng 300 phòng, phải mất hơn 167 tháng (gần 14 năm) từ khi xuất hiện ý tưởng đến khi đi vào hoạt động. Nhà đầu tư không trường vốn có thể bị “đứt gánh giữa đường”.

Cũng theo ông Vũ, các nhà phát triển bất động sản du lịch tại Việt Nam đang phải đối mặt 15 rủi ro. Trong đó có thể kể đến, rủi ro thị trường, tỉ giá hối đoái, rủi ro nguồn nhân lực, thay đổi chính sách vĩ mô, các hạn chế về visa, cơ sở hạ tầng, hạn chế về quyền sở hữu, quy hoạch không phù hợp, thiếu minh bạch, quy định pháp luật rối rắm và thường xuyên thay đổi, thủ tục nhiêu khê, kéo dài…

Đã có thời kỳ, các địa phương đều đua nhau làm bất động sản du lịch. Nhưng đến nay, nhiều nơi, số lượng dự án “đắp chiếu” rất lớn so với dự án đã đi vào hoạt động. Đà Nẵng là một trong những địa phương điển hình về tình trạng này. Con đường ven biển từ Đà Nẵng vào Hội An, Quảng Nam từng được mệnh danh là cung đường 5 sao, giờ vẫn la liệt dự án bỏ hoang. Chỉ một số ít chủ đầu tư có tiềm lực, tận dụng được thời điểm “sốt” trước đây mới may mắn hoàn thành dự án. Tình hình tương tự cũng diễn ra tại các tỉnh ven biển như Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận…

Tiềm năng còn bỏ ngỏ

Xếp hạng của Tổ chức Du lịch thế giới năm 2013, Việt Nam đứng thứ 8 về tiềm năng phát triển du lịch nhưng thực trạng phát triển du lịch chỉ đứng thứ 89 trong số 185 quốc gia được đánh giá. Khoảng các giữa tiềm năng và thực tế vẫn còn quá xa.

Nhìn ở tiến độ triển khai và thanh khoản các dự án, có thể thấy bức tranh bất động sản du lịch không có nhiều điểm sáng. Tại Đà Nẵng, thông tin công bố từ CBRE hồi Quý I/2014 cho biết, ở thị trường căn hộ, số lượng giao dịch thành công trong Quý I/2014 giảm mạnh 34% so với Quý I/2013; thị trường biệt thự bán khá ảm đạm trên phương diện nguồn cung mới và hoạt động bán hàng. Thanh khoản tốt được ghi nhận tại các dự án thuộc phân khúc đất nền giá rẻ ven biển, phía Nam Đà Nẵng.

Tại Nha Trang, báo cáo nghiên cứu thị trường nhà ở do Savills Việt Nam thực hiện, cho rằng, phần lớn các dự án tập trung dọc theo bờ biển, cách bãi biển từ 1-2 km và khá nhiều trên đường Trần Phú. Trong tương lai, Nha Trang sẽ phải cạnh tranh gay gắt với Cam Ranh/Bãi Dài nơi có nhiều dự án biệt thự nghỉ dưỡng và các khách sạn từ 4-5 sao. Tuy nhiên, hiện tại thì tiến độ xây dựng của các dự án ở Cam Ranh khá chậm.

Ông Văn Dũng Chinh, Giám đốc Sàn Giao dịch Bất động sản Cát Lợi, cho biết, các dự án căn hộ khách sạn (condotel) dọc đường Trần Phú, Nha Trang hiện thanh khoản khá tốt. Khách mua phần lớn đến từ Hà Nội, đặc biệt có dự án tăng giá mạnh, nhà đầu tư mua đi bán lại đến đời thứ 4.

Theo ông Nguyễn Nam Hiền Q.TGĐ Hưng Thịnh Land, với nhiều bãi biển, vịnh đẹp, điều kiện tự nhiên thuận lợi, nếu được ưu tiên phát triển thì du lịch Việt Nam sẽ sớm trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Được biết, ngoài dự án tại Cam Ranh, Hưng Thịnh Corp cũng đang tìm hiểu cơ hội mở rộng đầu tư, phân phối tại các vùng trọng điểm du lịch phía Nam.

Khác với Đà Nẵng và Nha Trang, Phú Quốc là một điểm đến còn hoang sơ, chưa phát triển. Báo cáo mới đây của CBRE cho biết, về cơ sở hạ tầng, tiến độ làm đường nhựa kết nối các khu vực rất chậm. Phú Quốc vẫn thiếu bệnh viện đạt tiêu chuẩn quốc tế, siêu thị và các chuỗi bán lẻ, câu lạc bộ, quán bar phục vụ khách du lịch.

Theo ông Nguyễn Thành Luân, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Phú Quốc (ViViLand), lượng du khách đến Phú Quốc so với Nha Trang hay Đà Nẵng còn khá khiêm tốn. Tuy nhiên, với lợi thế tự nhiên sẵn có, giá đất rẻ, ưu đãi chính sách tạo nên tiềm năng phát triển mạnh cho vùng đất này.

Cũng theo ông Luân, các tín hiệu mới về nguồn điện quốc gia, số lượng chuyến bay tăng lên, cùng với việc các dự án lớn của Tập đoàn Vingroup tại Bãi Dài, Salinda ở Dương Tơ, Quý Hải Mecure…đẩy mạnh đầu tư thi công đã kéo theo một lượng lớn nhà đầu tư cá nhân “ăn theo” những dự án này.

Ông Đỗ Công Quyền, Giám đốc Sàn Giao Dịch Bất Động Sản MEKONGLAND (Phú Quốc), chia sẻ, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc đa phần vẫn chưa có hàng để bán. Tuy nhiên, giao dịch đất nền từ đầu năm 2014 diễn ra rất sôi động, vị trí đẹp như mặt biển Trần Hưng Đạo gần như không còn đất để bán. Cùng với thanh khoản tốt, giá bán cũng tăng nhanh, có khu vực đã tăng từ 4 triệu/m2 lên 6-7 triệu/m2 chỉ trong một thời gian ngắn.

Theo các nhà môi giới tại Phú Quốc, giao dịch đất nền với giá trị trên dưới 50 tỷ mới diễn ra nhiều từ đầu năm 2014 trở lại đây. Nhà đầu tư cá nhân đa phần đến từ Hà Nội, mua để xây khách sạn cho thuê. Ông Đỗ Công Quyền nhận định, nhà đầu tư phía Bắc luôn là những người đón đầu chính sách. Thông tin Đề án thành lập "Đặc khu Hành chính Kinh tế Phú Quốc" cùng với sự xuất hiện của các tập đoàn bất động sản là những yếu tố thúc đẩy giao dịch của các nhà đầu tư.

Tiềm năng phát triển bất động sản du lịch là điều dễ nhận thấy. Tuy nhiên, điều này có sớm trở thành hiện thực hay không còn phụ thuộc vào sự thay đổi chính sách, quy hoạch đồng bộ và tầm nhìn nhất quán từ những nhà quản lý.