Đồng Nai có nhiều tiềm năng, từ vị trí liền kề TP.HCM, mạng lưới giao thông kết nối liên vùng, sắp tới có thêm Sân bay quốc tế Long Thành, đến giá đất còn “mềm”. Tuy nhiên, làm thế nào để đánh thức tiềm năng này vẫn còn là câu chuyện dài.

Vì sao lặng sóng?

Vài năm gần đây, đặc biệt là từ đầu năm 2014 đến nay, tại thị trường bất động sản Đồng Nai, chỉ có lác đác vài dự án công bố chào bán sản phẩm, nhưng kết quả bán hàng không mấy khả quan và cuối cùng rơi vào im lặng. Theo phân tích của giới kinh doanh địa ốc, một trong những nguyên nhân cơ bản khiến thị trường bất động sản Đồng Nai từ chỗ sôi động trở nên lặng sóng kéo dài là do niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường này bị đánh mất trước thực tế triển khai trầy trật của hàng loạt dự án.

Còn nhớ, nhiều năm trước, hàng loạt dự án có quy mô khá lớn ở Đồng Nai đã chào bán với nhiều hứa hẹn có cánh, nhưng đến nay hiện trạng vẫn không có nhiều thay đổi. Cụ thể, Khu kinh tế mở Long Hưng (xã Long Hưng, TP. Biên Hòa, Đồng Nai) do Liên hiệp Hợp tác xã Dịch vụ nông nghiệp tổng hợp Đồng Nai (Donacoop) làm chủ đầu tư, với quy mô 1.184 ha, tổng vốn đầu tư lên đến 9 - 12 tỷ USD được khởi công xây dựng năm 2008, với dự kiến đến năm 2013 sẽ hoàn thành. Nhưng đến nay, hình ảnh khu đô thị tầm cỡ như lời hứa hẹn ngày nào vẫn mịt mù, xa xăm, chỉ có lèo tèo vài căn tái định cư được xây dựng.

Xa hơn một chút, nằm ven Quốc lộ 51, tọa lạc tại xã An Phước, huyện Long Thành, Đồng Nai, Dự án Khu đô thị Thung Lũng Xanh có quy mô 45 ha do Công ty cổ phần Long Thuận Lộc làm chủ đầu tư từng một thời gây sốt trên thị trường Đồng Nai, với hàng ngàn sản phẩm đất nền được chào bán trong thời gian ngắn. Đây là dự án được chủ đầu tư hứa hẹn sẽ tạo nên một văn hóa sống chuẩn mực với lối sống cao cấp, sang trọng, yên tĩnh. Hiện nay, dù Dự án đã được đầu tư hạ tầng đường sá, cây xanh, nhưng không có bóng một ngôi nhà nào.

Đã mua một lô đất tại Dự án Khu đô thị Thung Lũng Xanh cách đây 4 năm, anh Nam, một nhà đầu tư ở TP.HCM cho biết, dù không có nhu cầu về nhà ở, nhưng do nghe chủ đầu tư giới thiệu rằng, dự án này có nhiều tiềm năng để đầu tư do gần khu bò sữa Long Thành và nhiều khu công nghiệp khác, nhu cầu thuê nhà của các chuyên gia làm việc trong các khu công nghiệp rất lớn, nên anh quyết định mua để “lướt sóng” kiếm lời.

“Sóng đâu không thấy, hơn 3 năm qua, hàng trăm triệu đồng bỏ ra mua lô đất này bị kẹt cứng. Gần đây, tôi cần tiền nên rao bán lô đất này, lúc đầu rao 3,8 triệu đồng/m2, bằng giá đã mua, sau đó hạ xuống 3,5 triệu đồng, rồi 3 triệu đồng và cuối cùng là 2,5 triệu đồng/m2, nhưng vẫn không bán được”, anh Nam than thở.

Kế bên Thung Lũng Xanh là Dự án Khu đô thị Tam An có quy mô 37,5 ha do Công ty Phát triển khu công nghiệp Sonadezi làm chủ đầu tư, đã chào bán ra thị trường từ 3 năm trước. Hiện dự án này đã được đầu tư hạ tầng đường sá, cây xanh bài bản, nhưng vẫn chưa có người ở.

Không chỉ ở huyện Long Thành, mà ở huyện Trảng Bom, hàng loạt dự án như The Viva City, Giang Điền…, sau nhiều năm triển khai, đến giờ cũng chung thực trạng khu đô thị không người ở.

Ảo vọng về Nhơn Trạch

Nhắc đến thị trường bất động sản Đồng Nai, có lẽ Nhơn Trạch vẫn là tâm điểm của thị trường, bởi nơi đây được quy hoạch trở thành Thành phố mới. Từ năm 1996, Dự án Thành phố mới Nhơn Trạch được Chính phủ phê duyệt và Nhơn Trạch được ví như “cánh tay nối dài” của TP.HCM. Thế là từ một vùng đất nông nghiệp thuần túy, Nhơn Trạch trở thành điểm đến của hàng loạt “đại dự án”.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, đã có không ít doanh nghiệp hốt bạc từ việc đầu tư dự án tại Nhơn Trách. Những năm 2007 - 2008, bao nhiêu sản phẩm tung ra thị trường đều được giới đầu cơ hốt sạch. Nhiều nhà đầu tư mua lẻ kiếm được tiền tỷ do lướt sóng thành công lúc đó. Nhưng cũng có không ít người quyết định ôm đất chờ thời, với kỳ vọng sẽ còn kiếm lời nhiều hơn khi nhơn Trạch trở thành một thành phố đúng nghĩa.

Song kỳ vọng ngày nào giờ đã trở thành ảo vọng, khi bất động sản ở Nhơn Trạch liên tục tuột dốc không phanh. Những nhà đầu cơ đang nắm giữ bất động sản ở khu vực này giờ muốn “bỏ chạy” cũng không dễ dàng, vì thanh khoản của thị trường không có.

Trở lại Nhơn Trạch những ngày gần đây, hình ảnh mà chúng tôi ghi nhận được không khác nhiều so với cách đây 7 năm, với những khu đô thị vắng bóng người. Khác chăng là những dự án đã được đầu tư hạ tầng trước đây, trải qua thời gian, mọi thứ đang dần xuống cấp.

Chẳng hạn, Dự án Khu đô thị Long Thọ - Phước An có quy mô 237 ha, tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư, dù đã được đầu tư đường sá, cây xanh hoàn chỉnh khá lâu, nhưng đến nay vẫn chưa có người đến ở.

Gần bên, Dự án Khu đô thị Detaco của Công ty cổ phần Xây dựng Đệ Tam được quy hoạch trên diện tích 47,3 ha, đáp ứng nhu cầu ở cho trên 10.000 dân. Theo quy hoạch, Dự án nằm tại vị trí chiến lược giữa hai trục đường chính của Đô thị mới Nhơn Trạch, sẽ có tới 36 khối chung cư cao từ 12 đến 18 tầng, 2 trung tâm thương mại, bệnh viện quốc tế, trường học, chợ..., với tổng vốn đầu tư khoảng 1.651 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện tại, Dự án vẫn là bãi đất trống và trơ trọi tấm bảng giới thiệu Dự án.

Nghịch lý “dự án chờ dân”

Trên thực tế, một số doanh nghiệp đầu tư dự án ở Nhơn Trạch đã tìm cách đưa dân về TP. Nhơn Trạch. Đơn cử, Công ty Địa ốc Phúc Khang, song song với việc triển khai các dự án Sunflower, Ecosun ở Nhơn Trạch, nỗ lực làm tốt hạ tầng, trồng cây xanh, mở trung tâm giới thiệu các mặt hàng đặc sản ngay tại dự án. Tuy nhiên, động thái của Phúc Khang chưa đủ mạnh để đưa dân về TP. Nhơn Trạch.

Khu đô thị Đông Sài Gòn tọa lạc tại xã Phú Thạnh và Long Tân (thuộc huyện Nhơn Trạch) do Công ty cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch làm chủ đầu tư. Đây là dự án có tổng vốn đầu tư lên đến 6 tỷ USD, với tham vọng sẽ biến vùng đất có diện tích 942 ha thành một khu đô thị có quy mô dân số 150.000 người. Tuy nhiên, lấy đâu ra hàng trăm ngàn dân cư về đây sống là câu chuyện đáng bàn!?

Theo phân tích của giới kinh doanh địa ốc, nguyên nhân chính tạo nên “cái chết” chung của nhiều dự án khu dân cư, khu đô thị ở Đồng Nai là bài toán về dân cư. Trước đây, dự báo về dân số của Nhơn Trạch đến năm 2010 là khoảng 265.000 người, năm 2020 khoảng 600.000 người; trong đó, cư dân trung tâm đô thị là 450.000 người. Tuy nhiên, dự báo này dường như bị phá vỡ, khi dân cư ở các dự án tại Nhơn Trạch đến giờ vẫn hết sức lèo tèo.

Trong một cuộc trao đổi với phóng viên, tổng giám đốc một doanh nghiệp chuyên phân phối các dự án bất động sản ở Đồng Nai cho biết, kết quả khảo sát từ khách hàng mua sản phẩm bất động sản ở Đồng Nai cho thấy, tại nhiều dự án, có đến 45% là khách hàng phía Bắc, 35% là khách hàng TP.HCM, chỉ số ít là khách tại địa phương. Hầu hết khách hàng mua bất động sản ở Đồng Nai chỉ để đầu tư, chứ hoàn toàn không có nhu cầu mua để ở. Đây có lẽ chính là lý do vì sao các dự án đã hoàn thành hạ tầng, nhưng không có người ở.

“Ở nhiều dự án, dù hạ tầng đô thị đã được đầu tư, đất đều đã có chủ, nhưng không có ai xây nhà, dẫn đến hạ tầng xã hội, dịch vụ (điện, nước, trường học, chợ...) đi kèm không được hình thành. Vì vậy, dù có người có nhu cầu nhà ở cũng không biết sẽ sinh sống như thế nào”, vị giám đốc này phân tích và cho rằng, chính nghịch lý “dự án chờ dân, dân chờ hạ tầng, dịch vụ” là nguyên nhân khiến các dự án ở Đồng Nai “chết lặng”!