Thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2013 có tính thanh khoản tăng mạnh đã khiến nhiều nhà đầu tư tỏ ra lạc quan vào khả năng phục hồi của bất động sản trong năm 2014. Theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, 6 tháng đầu năm bất động sản sẽ có sự bứt phá.

Dấu hiệu ấm lên của thị trường

Tại cuộc Hội thảo “Luận bàn các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản” vừa được tổ chức, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, có 4 dấu hiệu cho thấy sự ấm lên của thị trường bất động sản.

Thứ nhất, giá bất động sản đang giảm sâu về mức tương đối phù hợp với đại đa số người dân. Ngoại trừ các dự án trong nội thành trung tâm giảm ít, còn tất cả các dự án ngoài vành đai 3, ngoại thành đều giảm so với trước đây.

Thứ hai, số  lượng giao dịch, mua bán bất động sản đang tăng lên. Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, trong năm 2013, Hà Nội có khoảng 6.350 dự án có giao dịch thành công. Trong đó, quý IV có giao dịch cao gấp 4 lần quý I và gấp 3 lần quý II. Tương tự tại TP.HCM, năm vừa qua có 9.400 giao dịch thì quý II, III, IV đạt 6.300 giao dịch tăng gấp đôi so với hai tháng đầu năm. Cả Hà Nội và TP.HCM, tốc độ giao dịch tăng và tăng dần vào cuối năm.

Thứ ba, theo số liệu báo cáo của Ngân hàng Nhà nước dư nợ bất động sản đang tăng trở lại. Dự nợ này được phân bổ trong tất cả các phân khúc, từ phát triển khu công nghiệp, vay hệ thống đền bù đất đai, vay xây nhà, vay xây cơ quan, vay sửa nhà, vay mua nhà cá nhân... Dòng tiền từ ngân hàng đã quay trở lại lĩnh vực bất động sản, kéo theo đó là dòng tiền của DN và của người dân.

Thứ tư là yếu tố thuế. Thuế trước bạ và thuế Thu nhập cá nhân trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản đều tăng qua từng quý. Thuế Thu nhập cá nhân cho thuê, mua bán nhà ở cũng đều tăng.

Qua 4 dấu hiệu cụ thể trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, thị trường bất động sản đang diễn ra sự chuyển dịch cơ cấu dự án, chuyển dịch cơ cấu căn hộ, hàng hóa thích hợp về quy mô và giá cả đánh trúng vào nhu cầu thực của người mua. Những người mua nhà trong giai đoạn này đều là những người có nhu cầu thực.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nếu năm 2013 phân khúc chung cư bình dân là tâm điểm của thị trường thì bước sang năm 2014, thị trường đất nền giá rẻ sẽ thực sự lên ngôi. Ngay đầu năm 2014, xu hướng các chủ đầu tư đưa ra là các dự án nhà ở liền kề, sản phẩm nhà thấp tầng có mức giá rẻ, ngang bằng giá nhà chung cư. Thậm chí, nhiều dự án đã hạ giá bán xuống mức 30-40% so với thời điểm đầu tiên mở bán.

Vốn ngoại chảy mạnh

Bên cạnh những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang lấy lại niềm tin của DN cũng như của người dân thì ngay tháng đầu năm 2014, bất động sản đã chào đón nhiều dòng vốn mới từ nguồn vốn FDI.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong năm 2013, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam đứng thứ 3 trong các lĩnh vực được đầu tư, với 20 dự án đầu tư mới (tăng 10 dự án so với 2012), tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 951 triệu USD. Ngay tháng đầu năm 2014, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài, đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI. Tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm khoảng 176 triệu USD, chiếm gần 45% tổng vốn.

Mặt khác, theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, Việt Nam đang có cơ hội đón nhận nguồn đầu tư khổng lồ dịch chuyển từ các nước Đông Bắc Á như Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản… Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam, không những đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản mà còn kéo theo nguồn vốn chi phí cho hệ thống nhà ở của hàng vạn đối tượng tham gia vào các dự án.

Cùng quan điểm như trên, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nguồn kiều hối vẫn tăng đều và ổn định đổ về Việt Nam trong những năm qua cũng chính là một yếu tố hỗ trợ sự phục hồi của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để phát huy hiệu quả thực sự của dòng vốn FDI vào bất động sản, Việt Nam cần cố gắng chọn lọc, kiểm soát chất lượng, biết mời gọi dòng vốn tốt vào, “tránh tình trạng để các “ông to” vào gây độc quyền thị trường. Vì hiện chúng ta vẫn đang luẩn quẩn trong việc mong sao nhiều người mang vốn vào”, ông Võ đề nghị.

Như vậy, sự xuất hiện và góp mặt của dòng vốn tỷ đô sẽ đổ vào thị trường bất động sản đã rõ ràng hơn, cho phép chúng ta có thể lạc quan hơn vào sự phục hồi của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tích cực và năm 2014 sẽ là năm của phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp giữ vai trò chủ đạo. Cùng với việc giảm lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội còn 5% và việc thúc đẩy mạnh giải ngân gói 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02 của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhiều người thu nhập thấp hi vọng sẽ sớm có nhà ở trong năm Giáp Ngọ 2014.

Hủy bỏ cách tính diện tích chung cư cũ

Nhằm khắc phục những hạn chế trong cách tính diện tích sử dụng căn hộ được đưa ra trong Thông tư 16/2010/TT-BXD, mới đây, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD để sửa đổi cách tính diện tích căn hộ chung cư vốn gây nhiều tranh luận trong thời gian qua.

Cụ thể, diện tích căn hộ sẽ được tính theo kích thước thông thủy mà không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn nhà.

Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ. Ngoài ra, các khoản như kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở, mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí vận hành nhà chung cư trong thời gian Ban Quản trị nhà chung cư... cũng phải được các bên ghi rõ vào Hợp đồng.

Kể từ thời điểm hiệu lực (8-4-2014), các giao dịch không tuân thủ sẽ không có giá trị pháp lý và không được dùng làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Thông tư có hiệu lực, thì việc xác định diện tích căn hộ sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán căn hộ các bên đã ký trước đó.