Mặc dù đang chứng kiến những chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản (BĐS) trong những tháng đầu năm 2010, nhưng theo các nhà đầu tư, thị trường BĐS Đà Nẵng đang phải đối mặt với nhiều yếu tố, nguy cơ làm suy giảm đà tăng trưởng.

Thị trường thuộc về các nhà đầu tư thứ cấp

Theo thống kê của các sàn giao dịch BĐS, trong tổng số hơn 10.000 sản phẩm BĐS các loại đã và đang được đưa ra thị trường trong thời gian từ năm 2009-2015, các nhà đầu tư thứ cấp chiếm ưu thế. Đó là các cá nhân, các hộ dân và một số ít các nhà đầu tư mua BĐS như một tài sản đảm bảo cho tương lai hay chí ít đem lại khả năng sinh lời trong tương lai mà ít mua đi bán lại.

Điều này khiến thị trường BĐS chững lại trong dài hạn, mặc dù theo thống kê sơ bộ tại các sàn giao dịch BĐS tại Đà Nẵng trong 5 tháng đầu năm 2010, mức tăng trưởng lên đến 30-35% và có khả năng tăng mạnh trong những tháng giữa và cuối năm, khi tình hình kinh tế chuyển biến tốt hơn. Chỉ tính riêng tại sàn giao dịch BĐS Cường Hưng Thịnh, một loạt các giao dịch đối với BĐS tại các khu dân cư mới như Hòa Minh, Vạn Tường...đã "về đích" sớm hơn dự kiến từ 3-6 tháng.

Ông Nguyễn Quang Tâm, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Cường Hưng Thịnh cho biết:"Giai đoạn phát triển mạnh nhất của BĐS Đà Nẵng là trong giai đoạn từ nay cho đến hết 2015, khi các dự án như Blooming Tower, Olalani, Hyatt Regency…cùng các khu tái định cư của TP Đà Nẵng cung cấp sản phẩm căn hộ, BĐS ra thị trường. Trong giai đoạn này thị trường vẫn còn sôi động do chủ yếu vẫn là lướt sóng. Nhưng sau đó, thị trường sẽ lắng xuống, do chủ yếu các nhà đầu tư phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng, nên không ai muốn chuyển nhượng. Và sau giai đoạn này, thị trường muốn sôi động trở lại cần nhiều thời gian và còn khá xa do thị trường muốn sôi động mạnh mẽ, rất cần nhiều người mua, nhiều người bán, hay đúng hơn, đồng vốn dành cho BĐS được luân chuyển, xoay vòng nhiều lần".

Chỉ tính riêng dọc bờ biển Đà Nẵng, đã có 13 dự án được lập kế hoạch đưa ra thị trường gần 700 biệt thự trong vài năm tới. Và sẽ có khoảng 19 dự án xây căn hộ với 8.600 căn và 13 dự án xây biệt thự cùng khoảng 650 căn sẽ được chào bán trên thị trường Đà Nẵng trong năm năm tới với những thủ tục thanh toán, sở hữu thuận tiện.


Anh Phạm Đình Tuấn, một nhà đầu tư BĐS đến từ TP Hồ Chí Minh phân tích : “Do đặc điểm thị trường BĐS Đà Nẵng có những khác biệt nhất định so với 2 đầu Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nên hầu như các nhà đầu tư đều là các nhà đầu tư thứ cấp. Họ mua BĐS chủ yếu phục vụ nhu cầu dài hạn như: Nghỉ dưỡng, cho thuê, để dành… mà ít mua đi bán lại. Chính xu hướng này sẽ kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS tại Đà Nẵng trong thời gian tới. Đặc biệt là khi nguồn cung BĐS tại Đà Nẵng dần cạn".

Anh Tuấn cho biết thêm: “Sau khi các BĐS này được chào bán, thị trường sẽ trở lại trạng thái ban đầu. Nếu có, đó là nhu cầu thật sự muốn “ở” Đà Nẵng và khi đó, giá BĐS Đà Nẵng sẽ rất cao, nhưng thời điểm đó còn khá xa. Điều này được minh chứng cho việc ngày càng nhiều các dự án đầu tư được triển khai dọc bờ biển Đà Nẵng và sự "chựng lại" đối với một số dự án đã đưa vào hoạt động như Indochina Riverside, Blooming...khi tỉ lệ đăng ký đã đầy kín".

Tâm lý kỳ vọng của các nhà đầu tư cá nhân quá lớn

Theo các sàn giao dịch, tỷ lệ BĐS đăng ký giao dịch tại sàn có đến trên 30% là của các cá nhân. Do đặc điểm của loại khách hàng này là kỳ vọng rất lớn về sự sinh lời, vô hình dung “thúc ép” sự tăng giá bất hợp lý của BĐS, khiến thị trường BĐS trong thời gian đến giảm đà sôi động.

Anh Nguyễn Văn Long, Chuyên viên Tư vấn và Marketing tại sàn BĐS Thiên Kim nhận định: “Hiện giá bán BĐS bán lẻ thuộc sở hữu cá nhân tại Đà Nẵng đang nhích dần lên từ 5-10% qua các thời điểm. Đặc biệt các thời điểm mùa du lịch, sự kiện văn hóa… kéo theo giá các loại BĐS khác cũng lên theo. Trong khi tỷ lệ BĐS thuộc sở hữu cá nhân không phải ít, nhất là các khu dân cư đã quy hoạch xong vài năm”.


Tâm lý này đã tạo nên xu hướng tăng giá đối với BĐS và xu hướng này sẽ tác động ngược trở lại đối với thị trường BĐS Đà Nẵng, khiến thị trường BĐS sẽ chững lại khi đến ngưỡng cả về giá và sở hữu.

Chị Thái Thị Thảo, nhà đầu tư BĐS đến từ Hà Nội cho biết: “Tôi rất thích biển, nên ý định mua 1 lô đất gần biển nung nấu từ lâu. Và lô đất nhắm đến thuộc các khu dân cư đã quy hoạch xong, đất đã có chủ. Tuy nhiên, người bán thì ít mà giá thì “thổi” ngày càng nhiều”.

Dẫn chứng bằng lô đất có diện tích 120m2 trên tuyến đường 5,5m cụm dân cư D84, đường nhánh Phạm Văn Đồng, chị Thảo cho biết: “Vào thời điểm sau Tết, nhờ người quen, lô đất chỉ có giá 1,6 tỷ đồng, đến khi quyết định mua thì nay lên hơn 1,8 tỷ đồng”.

Và nếu cứ thế này, BĐS lẻ thuộc sở hữu cá nhân sẽ rất khó bán. Vì khi BĐS “sĩ” ra đời nhiều, giá rẻ hơn và đặc biệt là thủ tục dễ dàng, thanh toán thuận tiện cho nhà đầu tư khiến lượng nhà đầu tư thứ cấp là người dân mua vào nhiều. Khi nhà đầu tư này lấp đầy thì với tâm lý kỳ vọng như vậy sẽ làm giá BĐS tăng, mà càng tăng bất hợp lý thì càng kìm hãm thị trường lại.

DiaOcOnline.vn - Theo VTC News