Nửa năm đầu 2014 đi qua với những tín hiệu mới mẻ, tích cực từ thị trường bất động sản. Nhưng những tín hiệu đó chưa đủ thắp lên ngọn lửa lạc quan cho nhiều người.

Sau một thời gian trầm lắng, thị trường bất động sản năm ngoái có sự điều chỉnh quy mô theo hướng thu hẹp, hàng trăm dự án “đứt gánh giữa đường” không giao sản phẩm đúng hẹn hoặc bị thu hồi giấy phép đầu tư.

Bước sang năm nay, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản đã có dấu hiệu ấm lên. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), dấu hiệu hồi phục rõ rệt hơn ở khu vực phía Nam và phân khúc chủ đạo là sản phẩm có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/mét vuông. Ông Châu cho rằng đây là những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của nhiều người và sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường trong nửa cuối năm nay và nhiều năm tiếp theo.

Cùng quan điểm trên, ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hải Phòng, cho rằng thị trường bất động sản trên cả nước đã có sự điều chỉnh các phân khúc một cách tích cực. Khác với ý muốn chủ quan trước đây, các doanh nghiệp đã biết hướng tới nhu cầu của người dân với các sản phẩm nhà ở có giá bình dân. Ở TPHCM, những dự án căn hộ có diện tích nhỏ, giá rẻ được tiêu thị khá tốt như Dream Home (quận Gò Vấp), Tân Hương (quận Tân Phú), EHome 3, Lê Thành Tân Tạo (Bình Tân)...

Giới quan sát cho rằng thị trường địa ốc đã qua thời “siêu lợi nhuận”. Theo ông Châu, với việc quay về đúng nhu cầu thị trường, mức lợi nhuận phổ biến của doanh nghiệp chỉ vào khoảng 5-6% nhưng là mức lợi nhuận có thể chấp nhận được trong tình hình kinh tế hiện nay.

Tổng hợp từ hai báo cáo quí 1 và quí 2 của CBRE Việt Nam, từ đầu năm đến nay, tại TPHCM đã có gần 6.000 căn hộ được tiêu thụ. Riêng trong quí 2 có 3.210 căn hộ được bán ra, tăng 140% so với cùng kỳ năm trước.

Phần lớn trong số này là sản phẩm thuộc phân khúc hạng trung và bình dân. Bên cạnh đó, một báo cáo hồi tháng 6-2014 của Bộ Xây dựng cho biết tính đến cuối tháng 5, tổng giá trị tồn kho bất động sản cả nước còn khoảng hơn 83.000 tỉ đồng, giảm hơn 45.000 tỉ đồng so với cùng kỳ năm trước, tức giảm 35%. Cũng theo báo cáo này, TPHCM có mức tồn kho lớn nhất với tổng giá trị tồn kho ước tính hơn 15.000 tỉ đồng; kế đến là Hà Nội với khoảng 11.000 tỉ đồng.

Tuy nhiên, nhiều người cho rằng tồn kho không giảm nhiều đến mức đó. Có người còn tỏ ra băn khoăn khi không rõ quan điểm về tồn kho bất động sản của Bộ Xây dựng là như thế nào. Ông Lê Hoàng Châu ở HoREA từ chối bình luận về những con số nhưng ông khẳng định: “Hàng tồn kho bất động sản vẫn rất lớn, đang và sẽ tiếp tục tạo áp lực nặng nề lên doanh nghiệp, ngân hàng và cả nền kinh tế”.

Một chủ doanh nghiệp địa ốc nhận định thị trường bất động sản nửa năm qua giống “tảng băng chìm”. Ông cho rằng có một nhóm người đang đốt lửa ở phía trên tảng băng, ý nói chỉ có một số ít dự án căn hộ giá thấp là sôi động trở lại; còn hàng trăm dự án bất động sản lớn trị giá từ vài trăm đến hàng ngàn tỉ đồng vẫn đang nằm “bất động”. Theo ông, điều này cho thấy tuy thị trường nhìn có vẻ sôi động trở lại nhưng giá trị tồn kho vẫn rất lớn.

Nhưng cho dù con số tồn kho thực sự là bao nhiêu thì việc giảm thiểu tồn kho trong tương lai cũng phụ thuộc rất lớn vào khách hàng, những người đang ngày càng cẩn trọng hơn trong việc chi xài đồng tiền của mình. Theo ông Nguyễn Ngọc Thành, khách hàng giờ đây tiếp cận sản phẩm bất động sản theo cách chọn lựa rất kỹ lưỡng, thậm chí họ có sự cảnh giác sau nhiều năm thị trường bị “đóng băng”.

Các dự án bất động sản và vật liệu xây dựng Trung Quốc

Với sự chuyển hướng phân khúc thị trường thời gian qua, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Công ty Nghiên cứu thị trường bất động sản Savills Việt Nam, nhận xét các chủ đầu tư dự án đã tự tin hơn trong việc đưa thêm nguồn cung vào thị trường. Tuy nhiên, việc triển khai các dự án cũng phần nào chịu sự tác động của tình hình mua bán vật liệu xây dựng với Trung Quốc.

Trao đổi với TBKTSG, ông Lê Hoàng Châu tỏ ý lo ngại về nguồn cung vật liệu xây dựng. Các dự án địa ốc hiện đang sử dụng rất nhiều sắt thép và vật liệu trang trí của Trung Quốc và có khả năng bị ảnh hưởng tiêu cực nếu giao thương giữa hai nước gặp trở ngại. Nhưng ông cũng cho đây là cơ hội để thị trường xây dựng trong nước chuyển hướng sử dụng vật liệu trong nước hoặc nhập từ các nước khác.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Ngọc Anh, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại SMC, một doanh nhân có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành thép lại cho rằng trên thực tế, thị trường thép vẫn có những dòng sản phẩm Trung Quốc có chất lượng ổn định, giá lại rẻ hơn thép từ các nước khác 7-8% và phù hợp với điều kiện xây dựng tại Việt Nam. Xét về hiệu quả kinh tế, việc lựa chọn thép Trung Quốc là một lựa chọn cần thiết. Theo ông, việc mua thép từ Trung Quốc không hẳn là sự phụ thuộc mà đó là sự cộng sinh cùng có lợi. Ông cũng cho rằng chuyển hướng lựa chọn vật liệu xây dựng trong nước hay các nước khác là điều tốt, nhưng cũng không nên “bài” sản phẩm Trung Quốc một cách cực đoan.