Thị trường BĐS cho thuê ngày càng phải đối mặt với nhiều khó khăn khi lượng hàng tồn kho lớn mà khách hàng giảm dần. Giá của hai phân khúc chính trong khu vực này là văn phòng và mặt bằng bán lẻ vẫn đang tiếp tục chiều hướng giảm. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, ít nhất trong trung hạn, giá sẽ tiếp tục đi xuống.

Nhìn vào diễn biến thị trường trong tháng qua thì ở phân khúc văn phòng không có nhiều biến động. Tại Hà Nội, trong khi các tòa nhà văn phòng khu trung tâm vẫn đạt tỷ lệ lấp đầy tốt thì khu vực mới ở phía Tây tỷ lệ trống các tòa văn phòng mới khá cao.

Khu vực Cầu Giấy, Từ Liêm đang có nguồn văn phòng cho thuê nhiều nhất. Bởi vậy, xu hướng về thị trường văn phòng cho thuê được dự báo sẽ còn giảm giá ít nhất trong vài năm tới. Một số chuyên gia nhận định, mỗi năm khu vực này có thể giảm khoảng 10%.

Tuy nhiên, do mặt bằng giá thuê thấp kết hợp với nhiều chính sách ưu đãi của chủ tòa nhà ngày càng cạnh tranh nên thị trường vẫn đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển dần về khu phía Tây. Hiện tại, giá thuê văn phòng hạng A dao động chỉ còn khoảng 600 nghìn đồng/m2/tháng, văn phòng hạng B khoảng 300-400 nghìn đồng/m2/tháng. Tuy vậy, xu hướng về thị trường văn phòng cho thuê được dự báo sẽ còn giảm giá ít nhất trong vài năm tới. Một số chuyên gia nhận định, mỗi năm khu vực này có thể giảm khoảng 10%.

Song, ông Jeremy Sheldon - Giám đốc điều hành khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Jones Lang LaSalle cho rằng, giá văn phòng cho thuê khó có thể nhìn thấy đáy trong năm 2013, tỷ lệ trống vắng sẽ tăng lên và tiếng nói của khách thuê sẽ vẫn có trọng lượng trong các cuộc đàm phán.

Sự thật là nền kinh tế vẫn trong giai đoạn khó khăn, hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều DN không thuận lợi nên nhu cầu thuê thêm diện tích văn phòng mới gần như không có. Thậm chí nhiều DN còn đang giảm bớt diện tích thuê. Trong khi đó, nguồn cung văn phòng hiện tại rất dồi dào.

Hà Nội đang tồn kho gần 180.000 m2 sàn. TP. Hồ Chí Minh hiện cũng có khoảng trên 1 triệu m2 sàn với tỷ lệ trống trung bình của toàn thị trường khoảng 13% (tương đương 150.000 m2). Với con số này, ông Trần Kim Chung - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn C.T Group cho rằng, phân khúc thị trường văn phòng đang đứng trước nguy cơ bội cung.

Khảo sát của Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy, dự báo đến năm 2015, tổng diện tích sàn văn phòng cho thuê có thể tăng thêm gần 1 triệu m2 sàn nữa ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Bình quân mỗi năm có thêm khoảng 300.000 m2 sàn mới ra thị trường.

Có thể điểm qua một số dự án hạng A đáng chú ý như tại Hà Nội có EVN Twin Tower với 45.261 m2 (dự kiến hoàn thành vào năm 2013), Cornerstone 21.000 m2 (dự kiến hoàn thành vào năm 2013), Lotte Hà Nội 43.835 m2 (dự kiến hoàn thành vào năm 2014)… Tại TP. Hồ Chí Minh có Lim Tower diện tích 34.400 m2, Saigon Airport Plaza, Le Meridien…

Ở phân khúc thị trường bán lẻ cũng không khá hơn nếu xét về xu hướng giá cả và nguồn cung cho cả hiện tại và tương lai. Giá thuê bình quân tiếp tục chiều hướng giảm. Chiều hướng giảm này chủ yếu bởi giá thuê thấp của các dự án mới. Giá thuê mặt bằng dao động khoảng từ 400 nghìn đến 2,8 triệu đồng/m2/tháng tùy vào từng vị trí.

Nguồn cung vẫn đang tiếp tục tăng lên. Hiện tại Tràng Tiền Plaza đang hoàn thiện và đi hoạt động. Vincom Royal City Megamall trên đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội sẽ chính thức khai trương vào ngày 26/7/2013 cung cấp ra thị trường trên 230.000m2 sàn, sẽ là tổ hợp Trung tâm thương mại lớn nhất Việt Nam tại thời điểm khai trương. Một nguồn cung tương đương tại Times City dự kiến cũng sẽ ra thị trường trong thời gian tới.

Tuy nhiên, có một điểm tích cực hơn ở phân khúc bán lẻ so với phân khúc văn phòng đó là tiềm năng nhu cầu. Nhiều thương hiệu bán lẻ nước ngoài đang tiếp tục mở rộng hoạt động tại Việt Nam. Một số khác cũng dự định sẽ gia nhập vào thị trường nước ta.

Lotter và KFC có kế hoạch mở rộng thêm 200 địa điểm bán hàng ăn; các hãng Starbucks, McDonald và 7-Eleven sẽ vào Việt Nam trong năm 2013. Các thương hiệu bán lẻ nước ngoài lớn như Takashimaya (Nhật Bản), AEON (Nhật Bản), VivoCity (Singapore) cũng bắt đầu chú ý tới thị trường bán lẻ Việt Nam. Chính tiềm năng nhu cầu này có thể sẽ bù đắp một phần cho sức ép từ nguồn cung mới.