Theo quy định, các dự án bất động sản phải thực hiện xong phần móng đối với chung cư và hạ tầng với các khu đô thị, mới được bán cho khách hàng.

Tuy nhiên thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư cho đặt cọc, giữ chỗ trước khi chính thức ký hợp đồng mua bán khiến khách hàng vừa xuống tiền vừa run.

Đo nhu cầu thị trường

Trên thực tế đến nay không có điều luật nào quy định chủ đầu tư không được nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua bất động sản (BĐS) của khách hàng. Một số chủ đầu tư lý giải, số tiền đặt cọc thực chất không nhiều, chỉ từ 30 - 50 triệu đồng/sản phẩm nhưng việc này lại giúp họ thăm dò, khảo sát nhu cầu của khách hàng, của thị trường một cách chính xác nhất.

Như một dự án tại Q.Thủ Đức (TP.HCM) hiện chưa làm gì, thậm chí chưa làm cọc nhồi, tường vây đã cho đặt giữ chỗ gần hết 100% căn hộ với số tiền thu của khách hàng là 50 triệu đồng, gần 5% giá trị căn hộ. Chị Nga, một khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ tại dự án này lý giải, chị đóng tiền vì kỳ vọng sẽ có lời bởi căn hộ chị mua có thể cho những người làm việc tại khu công nghệ cao Q.9 hay những người đang làm việc tại làng đại học Thủ Đức thuê với giá khoảng 6 - 7 triệu đồng/căn hộ 50 m2/tháng. "Dự án nằm ngay trung tâm Q.Thủ Đức, trong khi mức giá bán căn hộ chỉ khoảng 1,1 tỉ đồng/căn hộ 50 m2 nên chắc chắn còn tăng giá. Mình bỏ 50 triệu coi như là giữ cơ hội mà", chị Nga nói.

Một dự án tại Q.Tân Bình hiện mới có quy hoạch 1/500 nhưng cũng đã tiến hành "đo nhiệt" thị trường khi cho đặt giữ chỗ trước với số tiền 20 triệu đồng/căn hộ. Hiện block trong đợt mở bán đầu tiên đã được khách hàng đặt cọc giữ chỗ mua hết nên chủ đầu tư cho biết họ mạnh dạn hơn trong việc triển khai tiếp theo.

Dự án Coco Bay Đà Nẵng rộng hơn 51 ha, tổng vốn đầu tư hơn 10.000 tỉ đồng đã làm cọc nhồi, tường vây cũng tiến hành thu tiền đặt cọc, giữ chỗ của khách hàng 50 triệu đồng/căn hộ. Đại diện Tập đoàn Empire chủ đầu tư dự án giải thích, khoản tiền 50 triệu đồng được tính là tiền đặt cọc nhằm thể hiện cam kết giữa chủ đầu tư và khách hàng trong giao dịch mua bán căn hộ khi dự án đã đủ điều kiện mở bán. Toàn bộ khoản tiền này sẽ được khấu trừ vào tiền thanh toán khi khách hàng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện ký kết hợp đồng mua bán sẽ phải hoàn trả toàn bộ tiền đặt mua và bồi thường 100% tiền đặt mua cho khách hàng.

Ông Trịnh Việt Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Empire cho biết đặt cọc là một hình thức để tập đoàn thăm dò nhu cầu của thị trường nên những cam kết về quyền lợi của khách hàng được thể hiện rất rõ và đầy đủ. Ngược lại phía chủ đầu tư, nhận cọc cũng là tăng thêm trách nhiệm đối với khách hàng. Phải làm sao để dự án thi công, khánh thành, giao nhà đúng tiến độ. "Hiện dự án Coco Bay đã được Ngân hàng SHB tài trợ vốn, cấp chứng thư bảo lãnh nhằm đảm bảo an toàn và quyền lợi cho khách hàng. Có chứng thư này, nếu chủ đầu tư không giao nhà như cam kết thì ngân hàng sẽ đứng ra trả lại tiền cọc và các khoản phát sinh theo quy định", ông Hưng nói.

Nên để ngân hàng giữ

Nhưng dù đóng tiền đón cơ hội, nhiều người vẫn băn khoăn, việc đặt cọc, giữ chỗ của các chủ đầu tư trên thị trường hiện nay liệu có phạm luật? Một luật sư cho rằng, đây là điều bình thường và điều này không đồng nghĩa với việc chiếm dụng vốn. Bởi khoản tiền này được hai bên ký một hợp đồng trong đó có những điều khoản quy định rất cụ thể, khách hàng và chủ đầu tư đều đồng ý với những điều khoản đó và đã ký kết với nhau nên không đáng lo ngại. “Đây là hợp đồng dân sự, các bên đều đọc và hiểu rõ những điều khoản quy định trong hợp đồng. Thực ra số tiền đặt cọc cũng rất nhỏ so với tổng giá trị BĐS nên không quá đáng lo ngại. Nếu có tranh chấp gì thì hai bên có thể ngồi lại với nhau để cùng giải quyết theo những điều khoản đã quy định trong hợp đồng hoặc kiện ra tòa để được giải quyết. Tôi nghĩ, phần lớn chủ đầu tư trả lại số tiền này nếu khách không tiếp tục ký hợp đồng mua BĐS vì uy tín để họ làm ăn tiếp mới là quan trọng”, vị này cho hay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng khẳng định, hiện luật Kinh doanh BĐS không cấm chuyện chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua BĐS, nên doanh nghiệp thực hiện việc này theo luật dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận giữa hai bên. Luật dân sự cũng không quy định đặt cọc là bao nhiêu, nên thực tế khi giao dịch nhà phố khách hàng thường đặt cọc từ 2 - 10% còn căn hộ, biệt thự có khi lên đến 30% tổng giá trị. “Ở Singapore, Úc cho phép chủ đầu tư BĐS khi triển khai dự án được nhận đặt cọc, giữ chỗ, nhưng số tiền đó để vào tài khoản phong tỏa. Ngân hàng nơi đứng ra cho chủ đầu tư vay tiền làm dự án sẽ thu số tiền này và quản số tiền đặt cọc, giám sát dòng tiền, không để chủ đầu tư lấy đi làm việc khác ngoài việc dùng để thi công dự án. Cũng có nước thì cho người mua nhà đặt cọc được hưởng lợi tức từ khoản tiền này. Khi số lượng người đặt cọc được 50% dự án thì chính quyền cho phép khởi công để đảm bảo dự án khả thi, không bị trùm mền. Nếu VN làm được điều này thì rất tốt vì khỏi cần phải thực hiện việc bảo lãnh cho người mua nhà theo luật hiện nay”, ông Châu cho hay.

Đồng quan điểm trên, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, cho rằng việc đặt cọc, giữ chỗ là thuận mua vừa bán. Trước đây nhà nước sợ doanh nghiệp bán nhà hình thành trong tương lai lấy tiền mà không đầu tư, sợ khách hàng mất tiền nên mới yêu cầu doanh nghiệp phải làm xong móng, được Sở Xây dựng cho phép mới được bán nên mới có chuyện đặt cọc, giữ chỗ từ 5 -10% như chúng ta hay làm khi mua nhà phố. “Tuy nhiên, đâu phải dự án nào khách hàng cũng chấp nhận bỏ tiền đặt cọc đâu, chỉ dự án tốt họ mới đặt cọc để giữ quyền mua. Vấn đề làm sao là khi chủ đầu tư nhận đặt cọc, giữ chỗ thì làm đúng quy định của nhà nước, lấy tiền triển khai dự án chứ không đem tiền đi làm việc khác hay lấy tiền rồi không xây nhà”, TS Hiển phân tích.