Theo thống kê mới nhất của TP. Hà Nội đối với phân khúc bất động sản hạng sang, trong số 16 dự án của 11 chủ đầu tư được kiểm tra với khoảng 2.684 căn biệt thự, thì có gần 698 căn,  chiếm khoảng 35% ở tình trạng bỏ hoang.

Con số này chưa nói lên thực trạng của câu chuyện, bởi lượng mẫu điều tra quá ít. Theo tính toán của Savills Việt Nam, phân khúc biệt thự, nhà liền kề ở Hà Nội hiện có tới 128 dự án, với khoảng 42.700 căn. Trong tương lai, nguồn cung của phân khúc biệt thự, liền kề còn đến từ 86 dự án, với tổng diện tích khoảng 11.500 héc-ta, nằm rải rác tại 15 quận, huyện.

Hiện tại, không khó để đưa ra dẫn chứng về hàng trăm biệt thự đã hoàn thiện nằm phơi mưa, phơi nắng nhiều năm liền tại các dự án như Khu đô thị Văn Phú, Khu đô thị Thiên đường Bảo Sơn, Nam An Khánh - Geleximco, Splendora (Hà Đông, Hà Nội), Khu đô thị Vân Canh, Kim Chung - Di Trạch, Lideco (huyện Hoài Đức)...

Một chủ đầu tư ở Khu đô thị Quang Minh (huyện Mê Linh) ngán ngẩm than thở về nghịch lý, “trong khi nhiều dự án chậm tiến độ, người mua kiện cáo để đòi nhà, thì ở dự án của chúng tôi xây xong không ai tới nhận”.

Nhưng đây là một nghịch lý… có lý. Lý do của sự ế ẩm có rất nhiều và theo một quan điểm phổ biến, đó là hệ quả của một giai đoạn các đại gia địa ốc đã quá kỳ vọng vào một nhu cầu “ảo” mang tính đầu cơ hơn là nhu cầu thực tế của người dân. Và đã là nhu cầu ảo thì giá cả càng đắt đỏ, sản phẩm càng hoành tráng, chủ đầu tư càng có cửa… một vốn bốn lời!

Khi nền kinh tế bước vào thời kỳ “thắt lưng buộc bụng”, thì những nhu cầu xa xỉ cũng nằm đầu tiên trong danh sách cần thắt hầu bao. Chính vì vậy, bất động sản hạng sang, biệt thự nhà liền kề có ảm đạm cũng chẳng lạ và tương lai được nhận định còn đóng băng dài dài.

Thế nhưng, nói vậy mà không phải vậy!

Câu chuyện mới nhất gây xôn xao thị trường là hai dự án hạng sang của Vingroup ở hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước: Vinhomes Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội và Vinhomes Central Park, TP. HCM. Đã rất lâu rồi người ta mới chứng kiến cảnh khách hàng phải xếp hàng để được xem các căn hộ mẫu cho khỏi lộn xộn.

Và có một điều rất thú vị mà phóng viên Đầu tư Bất động sản quan sát được là ngay sau khi Vinhomes Central Park giới thiệu sản phẩm, đã có khoảng trên dưới 20 nhà môi giới tìm đến chọn những vị trí ven dự án này làm chỗ đặt văn phòng môi giới địa ốc. Đơn giản là họ nhìn thấy cửa kiếm tiền!

Một câu chuyện khác, trao đổi với người viết, ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Tân Hoàng Minh Group kể rằng, tại Dự án  D’. LE PONT D’ OR Hoàng Cầu - được định vị ở phân khúc siêu sang, có vị khách đến chọn liền một lúc hai căn hộ hơn 400 m2/căn và sẵn sàng bù tiền để lấy được căn ưng ý liền nhau, nhưng đã có người khác chọn mất.

Lại nói về các dự án biệt thự ven đô Hà Nội, tại lễ khởi công xây dựng Khu dịch vụ thuộc Dự án Biệt thự cao cấp Xanh Villas (Thạch Thất), ông Tô Dũng, Chủ tịch Công ty TNHH Bất động sản Xuân Cầu cho biết, khi thị trường khó khăn nhất, dự án của ông cũng không điều chỉnh giá.

Và ngược lại, ngay trong giai đoạn thị trường sôi động nhất, quan điểm của chủ đầu tư này là không phân lô bán nền dù được phép, mà muốn xây dựng một khu dân cư hoàn thiện, một sản phẩm có đủ tiện ích, hạ tầng, cảnh quan và đặc biệt chú trọng đến yếu tố không gian sống cho người sử dụng sau cùng. Đồng thời, như thừa nhận của ông Dũng, việc bán hàng tại Xanh Villas từ trước đến nay vẫn hơi… bảo thủ. Nghĩa là chủ đầu tư muốn trực tiếp phân phối đến người sử dụng sau cùng.

Lý do là đặc thù phân khúc biệt thự không có nhiều sản phẩm, chủ đầu tư muốn trực tiếp chăm sóc từng khách hàng. Ví như Dự án Xanh Villas có 500 căn biệt thự, đã bán được gần 200 căn, nghĩa là chỉ còn hơn 300 căn và chủ đầu tư có cơ sở để bán hàng trực tiếp.

Theo ông Dũng, vấn đề quan trọng nhất của một dự án bất động sản là phải làm sao hình thành được một cộng đồng dân cư. Mọi nỗ lực của chủ đầu tư đều phải nhằm hướng tới mục tiêu này, chứ không chỉ là bán được hàng.

Kết luận rút ra là, với phân khúc cao cấp như biệt thự, giá không phải là vấn đề lớn nhất. Khách hàng đến với các dự án của Vingroup, của Xuân Cầu, hẳn không phải để tìm một dự án rẻ! Vậy thì khó có thể nói, dân thiếu tiền mua nhà. Chỉ có điều, chỗ thiếu vẫn thiếu, chỗ thừa cứ thừa thôi mà thôi.