Theo nhận định của các chuyên gia, doanh nghiệp và lãnh đạo UBND TP.HCM, để giải quyết tận gốc những khó khăn của thị trường bất động sản, ngoài những tháo gỡ về chính sách, doanh nghiệp cần giúp lo đầu ra và nguồn vốn.

>> Bất động sản ... bất động
>> Bất động sản... bất động: Nhà tái định cư 'đóng băng'

Giảm lãi vay cho người mua xuống 4,5%

Để giải phóng lượng căn hộ tồn kho, theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc bộ phận nghiên cứu bất động sản (BĐS) Công ty GIBC, Chính phủ nên bỏ tiền ra mua căn hộ làm quỹ nhà ở cho công chức, kéo dài thời gian giảm 50% thuế VAT đến năm 2016, thay vì chỉ năm 2014. Đối với những dự án làm không được, rút không xong, ngân hàng cần phải tái cấu trúc nợ để đảm bảo dự án nào được đi tiếp, dự án nào phải bán tháo hoặc dừng lại.

Nên cho Việt kiều mua nhà ở như người trong nước. Đối với người nước ngoài chỉ cho mua bất động sản cao cấp để giải quyết lượng bất động sản cao cấp đang tồn kho Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM

Cái thiếu cơ bản của doanh nghiệp (DN) hiện nay là đầu ra và thiếu vốn nên theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, giải pháp đầu tiên là khoanh lại lãi vay cũ, cho DN tiếp tục vay với lãi suất hiện hành để hoàn thiện dự án dở dang, nhất là những dự án có diện tích dưới 70 m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2. Như vậy, sau 6 tháng sẽ có sản phẩm hoàn chỉnh vừa túi tiền, phù hợp gói tín dụng 30.000 tỉ đồng tung ra thị trường, giải quyết được hàng tồn kho. Về tiền sử dụng đất, có thể cho DN nộp bằng nền đất hoặc căn hộ. “Cho người dân vay vốn lãi suất chỉ 4,5 - 5%/năm, phần phí quản lý các ngân hàng đang lấy 1,5% hiện nay nên giảm xuống còn 0,5% để chia sẻ với người dân. Khi tham gia gói 30.000 tỉ đồng, người dân phải có vốn đối ứng 20% tổng giá trị căn hộ, nên giảm xuống còn 10%, 90% còn lại được vay”, ông Châu kiến nghị.

Về giải pháp chuyển các dự án nhà thương mại đang xây dựng dở dang sang làm nhà ở xã hội, TP cần sớm ban hành một danh mục những nơi cấm, không cho chuyển như khu trung tâm TP 930 ha, các khu vực ở quận 3, 4, 10, 11 hay các thị trấn ở các quận, huyện... Ngoài khu vực đó nên giải quyết. “Nếu làm được điều này, các DN sẽ biết được dự án của mình có nằm trong diện được cho chuyển hay không để họ còn tìm giải pháp khác. Bởi quy định cho chuyển đổi dự án đến cuối năm 2014 đã hết hiệu lực. Nên cho Việt kiều mua nhà ở như người trong nước. Đối với người nước ngoài chỉ cho mua BĐS cao cấp để giải quyết lượng BĐS cao cấp đang tồn kho", ông Châu phân tích.

Giảm thuế, phí bất động sản

Lần đầu tiên UBND TP đã đưa ra các giải pháp, kiến nghị mạnh mẽ nhằm “phá băng” thị trường. Cụ thể, đối với 721 dự án đang ngưng đầu tư xây dựng, TP sẽ tạo điều kiện, rút ngắn thời gian xem xét, thẩm định cho chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội (NOXH), chẻ nhỏ căn hộ nhằm tăng nhanh nguồn cung NOXH, nhà ở thương mại có diện tích dưới 70 m2 và có giá dưới 15 triệu đồng/m2, đáp ứng nhu cầu của người dân và đủ điều kiện vay vốn từ gói tín dụng 30.000 tỉ đồng. Trường hợp chủ đầu tư không làm dự án, TP sẽ tạo điều kiện để chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư có kinh nghiệm và năng lực tài chính tiếp tục triển khai dự án, giảm bớt rủi ro và thiệt hại cho những khách hàng đã góp vốn. Đồng thời hỗ trợ chủ đầu tư cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tiến độ đầu tư và khả năng tài chính để chủ đầu tư bán sản phẩm, thu hồi nguồn vốn. Sớm báo cáo Bộ Xây dựng danh mục dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NOXH để cho vay gói tín dụng 30.000 tỉ đồng.

UBND TP cũng kiến nghị Chính phủ cho các DN đã thỏa thuận bồi thường nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất hoặc còn nợ tiền sử dụng đất được khấu trừ các chi phí hợp lý để tránh tình trạng phải nộp tiền sử dụng đất “gần như 2 lần”. Bỏ khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế với thuế suất nhất định, bằng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Kiến nghị hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho ngân sách.

Đối với thuế thu nhập từ BĐS và các loại phí, lệ phí, lãnh đạo UBND TP kiến nghị Chính phủ cần nghiên cứu điều chỉnh ở mức thuế suất thấp (ở các nước, mức thuế này thường 1%) để khuyến khích giao dịch công khai có đăng ký nộp thuế, hạn chế giao dịch “ngầm” trên thị trường. Giảm thuế giá trị gia tăng đối với người mua nhà lần đầu.

TP cũng kiến nghị miễn 100% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập DN cho hoạt động đầu tư xây dựng NOXH, chuyển nhà ở thương mại thành NOXH để tạo thanh khoản, kích thích thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Để đẩy nhanh tiến độ dự án, nhằm tăng cung hàng hóa cho thị trường, lãnh đạo TP kiến nghị quy định rõ trách nhiệm và chế tài trong việc chậm trễ thẩm định và phê duyệt dự án, giao đất. Đơn giản thủ tục, giảm chi phí giao dịch, giảm phiền hà, sách nhiễu để các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường. “Cho phép thế chấp BĐS ở ngân hàng nước ngoài để giải quyết vướng mắc hiện nay trong việc hợp tác kinh doanh và nhận nguồn vốn đầu tư BĐS với đối tác nước ngoài”, lãnh đạo TP kiến nghị.
 

Thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng cho biết theo Nghị định số 188 về phát triển và quản lý NOXH do Chính phủ ban hành có hiệu lực từ ngày 10.1.2014, sẽ có thêm một đối tượng được mua NOXH là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư (ngoài 8 đối tượng đã quy định trước đó). Sau 5 năm người mua, thuê mua NOXH được bán, thế chấp hoặc cho thuê khi đã trả hết tiền và được cấp sổ hồng. Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, nếu khách hàng bán NOXH, chỉ được bán cho nhà nước hoặc cho chủ đầu tư.

Đối với doanh nghiệp làm NOXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được vay vốn ưu đãi; được dành 20% diện tích sàn xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua. Ngân sách sẽ hỗ trợ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí, bồi thường, giải phóng mặt bằng... Chủ đầu tư được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng làm dự án đó. Đối với các dự án có diện tích dưới 10 ha phải dành 20% quỹ đất để làm NOXH nhưng chủ đầu tư có thể nộp bằng quỹ nhà tương đương hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% (trước đây chỉ được nộp bằng đất - PV).