Dù độ nóng đã giảm song nhiều khả năng thị trường bất động sản vẫn có vài cơn sốt cục bộ.

“Kịch” cũ diễn lại

Đưa ra hàng loạt các con số so sánh mức độ tăng giá nhà ở với các mặt hàng khác, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, chính sách tăng lãi suất tín dụng đã làm giảm đầu tư thực sự vào khu vực phi sản xuất và độ “nóng” của thị trường đang giảm dần. Như vậy, thị trường bất động sản lại rơi vào tình trạng thiếu vốn như đã diễn ra vào cuối năm 2008.

Ông Trương Đình Tuyển - nguyên Bộ trưởng Bộ Thương mại thì cho rằng, với những chính sách kiểm soát thị trường tài chính đang triển khai, đầu tư vào vàng, USD lúc này rất rủi ro. Do đó, bất động sản đang là nơi trú ẩn an toàn. Dẫu vậy, ông cũng cảnh báo: “Dù rất tiềm năng và tạo sức tăng trưởng kinh tế nhưng tất cả khủng hoảng kinh tế hầu hết do bất động sản mà ra, cho nên, cần có chính sách quản lý phù hợp, chặt chẽ của Nhà nước”. Trong bối cảnh các doanh nghiệp bắt đầu phải xoay xở tìm nguồn vốn, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, các cơ quan quản lý cần thay đổi tư duy để khơi thông những luồng vốn khả thi, để người tiêu dùng cũng như các nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào lợi ích sẽ tìm kiếm được ở thị trường này.

Trong số hàng loạt “cửa” tìm vốn cho thị trường, ông Đặng Hùng Võ chỉ ra, luồng vốn góp từ phương thức “mua bán nhà trên giấy” thực tế luôn được duy trì như một giải pháp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản Hà Nội. Do đó, ông đề nghị phải tiếp tục hoàn chỉnh cơ chế liên quan đến “mua bán nhà trên giấy” để khắc phục các rủi ro có thể xảy ra.

Một kiến nghị khác đáng lưu ý của chuyên gia này là phải nhanh chóng đổi mới pháp luật để cho phép thế chấp bằng bất động sản tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Ông Võ nói: “Thị trường nội địa thiếu vốn, song pháp luật nước ta hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải là nhà đầu tư vào Việt Nam. Thế cho nên việc đổi mới hành lang pháp lý này không chỉ tạo vốn mạnh hơn cho thị trường bất động sản mà còn đáp ứng nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán”. Cùng với đó, ông Võ cũng đề xuất Chính phủ cần tạo thuận lợi nhằm động viên vốn đầu tư từ nguồn FDI cho thị trường bất động sản. Ông phân tích: “Gần đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới thị trường bất động sản nhà ở đầy tiềm năng của Việt Nam. Đây là một giải pháp vốn quan trọng. Để tạo thuận lợi khơi dòng vốn này, một mặt cần ưu đãi về tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng mặt khác cũng phải tìm cách nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường bất động sản nhà ở”.

Đợi vốn “chảy” sang từ vàng, chứng khoán?

Các doanh nghiệp cũng đồng ý quan điểm cho rằng việc thắt chặt tín dụng đối với bất động sản đã khiến nguồn vốn trở thành khó khăn lớn nhất trong năm 2011. Tuy vậy, xu hướng này lại không gây sốc cho thị trường. Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất xanh cho biết, dòng tiền từ các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, USD đang dịch chuyển sang bất động sản. Người dân đang tăng mua nhà đất để giữ tiền. Trên thị trường bất động sản, căn hộ cao cấp và dự án lớn đang đóng băng nhưng đất nền và căn hộ có giá dưới 1,2 tỷ đồng được giao dịch rất sôi động từ Hà Nội đến Đà Nẵng cũng như các tỉnh, thành phố phía Nam. Ông Lương Trí Thìn nói:“So với vàng, đất đang rẻ đi”.

Tuy vậy, cũng có doanh nghiệp tỏ ra không mấy lạc quan về xu hướng này. Phó Tổng giám đốc Sông Đà Thăng Long, ông Nguyễn Đỗ Việt thẳng thắn: “Đó chỉ là lý thuyết, song thực tế điều này khó xảy ra”. Bởi năm nay, thị trường bất động sản là một kênh đầu tư có nhiều khó khăn lớn, thiếu vốn trong khi nguồn cung nhiều, sức cầu hạn chế và thanh khoản kém.

Dường như dòng tiền chuyển từ các kênh đầu tư khác sang bất động sản không thể bù đắp cho kênh tín dụng vốn là “bầu sữa” lớn nhất từ trước tới nay

Thêm vào đó, khi đồng tiền mất giá, đúng là người dân thường đầu tư vào bất động sản để giữ giá trị tài sản, song nếu tỷ lệ mất giá quá cao, nền kinh tế vĩ mô thiếu ổn định thì người dân cũng sẽ không chọn kênh đầu tư bất động sản vì lo ngại tính thanh khoản kém trong tương lai. Thứ ba, nói gì đi chăng nữa thì vàng và USD vẫn được chọn là phương tiện tích trữ của người dân. Hiện nay, lượng tiền nằm trong hai thị trường này rất lớn và người dân vẫn tiếp tục nắm giữ vàng và USD cho đến khi niềm tin vào tiền đồng quay trở lại và lãi suất giảm. Cuối cùng, thị trường chứng khoán tuy lình xình trong thời gian qua nhưng thực tế vẫn hút một lượng tiền lớn của các cổ đông hiện hữu mua cổ phần phát hành thêm của các công ty.

Nhu cầu nhà ở còn rất lớn hiện nay cũng là chỗ dựa vững chắc cho niềm tin của các nhà đầu tư. Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), diện tích nhà ở bình quân tại Việt Nam là 17m2/đầu người, song tại đô thị lớn vẫn còn hơn 1 triệu hộ gia đình sống dưới 5m2/đầu người và 4.6 triệu hộ sống từ 6-10m2/đầu người. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đánh giá, thị trường cũng mất cân đối nghiêm trọng về hàng hóa. Tỷ trọng nhà chung cư cả nước mới chỉ chiếm 1.23%. Tại Hà Nội, tỷ lệ chung cư đạt 14% và TP.HCM chỉ đạt 6%. “Nhiều người lo ngại siết chặt tín dụng ảnh hưởng lớn đến nguồn cung bất động sản nhưng tôi cho rằng nguồn cung còn dồi dào vì nhiều dự án đã đầu tư từ trước đây hàng năm trời. Nếu có ảnh hưởng, đến năm 2012 mới có tác động lớn”, ông Nguyễn Mạnh Hà trấn an.

Trong bối cảnh đó, dù dự liệu nhiều khó khăn, nhưng các chuyên gia cũng cho rằng, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ tiếp tục diễn ra tương tự như kịch bản năm 2010. Theo đó, dù thiếu vốn nhưng thị trường vẫn có thể xảy ra những cơn “sốt” nhà đất mang tính nhất thời và cục bộ. Những cơn “sốt” này không phải bắt nguồn từ quan hệ cung cầu mà hoàn toàn từ các nguyên nhân khác mang tính hình thức như thông tin về quy hoạch, kỹ thuật “đẩy giá” của các nhà đầu tư... Nói về thông tin một vài khu vực nhỏ ở Hà Nội có giá đất tăng nóng trong 2 tháng trở lại đây, các doanh nghiệp cho biết, đúng là có hiện tượng giá đất nền tăng ảo do kỳ vọng của người bán quá lớn và sự tiếp tay của đội ngũ môi giới nhà đất.

DiaOcOnline.vn - Theo DĐDN