Đang có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư bất động sản lướt sóng, được dẫn dắt bởi nhà đầu cơ chuyên nghiệp.

Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2017 có biểu hiện dư cung ở phân khúc cao cấp, trong khi lại khan hiếm nhà ở giá rẻ. Đó là nhận định được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Đỗ Đức Duy đưa ra tại hội nghị liên quan đến lĩnh vực BĐS diễn ra ngày 30-12 tại TP.HCM.

Nguy cơ “người mất, kẻ còn”

Thứ trưởng Đỗ Đức Duy nhận định thị trường BĐS năm 2017 được dự báo vẫn có sự tăng trưởng khá ổn định. Tuy nhiên, thị trường này đang có sự phát triển lệch pha. Biểu hiện rõ nhất là thiếu nhà ở giá bình dân, đặc biệt là nhà ở xã hội trong khi dư cung ở phân khúc hạng sang.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nói: “Thị trường BĐS trong năm 2016 đã có dấu hiệu chững lại và tiểm ẩn những yếu tố rủi ro, nhất là ở phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng và cao cấp. Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội đổ vào thị trường này rất lớn, trong đó chủ yếu là người mua nhà.

Đáng lo ngại hơn là có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp ở phân khúc hạng sang, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp. Họ đã tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường BĐS. Đây là một trong những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến nguy cơ bong bóng nhà đất. Do đó người tiêu dùng và nhà đầu tư cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông.

Ông Châu nói tiếp: “Nếu Nhà nước không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch… để điều tiết ngay thì thị trường BĐS có thể sẽ xuất hiện rủi ro lớn”.

Phó Giám đốc Công ty BĐS Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực, nói rằng chuyện bội thực căn hộ cao cấp đã được nhiều chuyên gia cảnh báo. Hiện nay nguồn cung căn hộ cao cấp lên tới 20.000-30.000 căn với giá mỗi căn từ vài tỉ đến vài chục tỉ đồng.

“Với mức giá cao như vậy thì thị trường thành phố không thể nào tiêu thụ hết. Một khi sức tiêu thụ khó khăn sẽ buộc các ông lớn BĐS phải lao vào cuộc cạnh tranh khốc liệt kiểu người mất, kẻ còn. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp nào đủ sức chống chọi sẽ tiếp tục phát triển, doanh nghiệp nào “gãy cánh” sẽ gây ra nhiều hệ lụy, thậm chí có thể gây đổ vỡ cho cả thị trường BĐS” - ông Đực cảnh báo.

Để tránh kịch bản xấu trên xảy ra, ông Đực và nhiều ý kiến cùng đề nghị các cơ quan chức năng cần phải lên tiếng mạnh và có giải pháp phù hợp để cảnh báo về hiện tượng này. Qua đó để các nhà đầu tư có cái nhìn toàn cảnh về thị trường, cân đối lại sản phẩm đầu tư sao cho phù hợp với sức mua của đại đa số người dân.

Thủ tục nhiêu khê

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Đỗ Đức Duy cho biết năm 2017, Bộ sẽ quyết liệt thực hiện các giải pháp để tiếp tục tái cơ cấu thị trường BĐS. Trong đó đặc biệt chú ý gắn việc phát triển thị trường này với chiến lược nhà ở quốc gia, nhất là nhà ở xã hội. Ví dụ giành thêm quỹ đất cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội và nhà giá rẻ.

Bên cạnh đó, ông Duy thừa nhận: “Hiện nay việc thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho nhà ở xã hội là điểm nghẽn trong việc đẩy mạnh phát triển lĩnh vực này. Do đó, Chính phủ, các bộ, ngành sẽ nỗ lực cùng với các địa phương đẩy mạnh hơn nữa việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nói chung và nhà giá rẻ, nhà xã hội nói riêng. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi nhất để thu hút các nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực này”.

Đứng ở vị trí của chủ đầu tư, ông Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành cho rằng thủ tục hành chính về nhà đất rườm rà, việc cấp phép quá lâu. Ông Nghĩa dẫn chứng bản thân công ty xin chuyển đổi giấy phép xây dựng một dự án từ nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội ở quận Bình Tân, TP.HCM. Đây là dự án nhà ở xã hội 100% dành để cho thuê duy nhất tại Việt Nam. Đáng tiếc là thủ tục xin giấy phép kéo dài đến nay đã 20 tháng mà vẫn chưa được phê duyệt.

Trong khi đó ông Nguyễn Văn Đực cho rằng muốn nhà ở giá rẻ phát triển thì Nhà nước cần phải có chính sách hợp lý. Chẳng hạn chỉ cần cho phép nhà ở giá rẻ được hưởng 50% ưu đãi so với nhà ở xã hội; mật độ xây dựng tăng lên, cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ từ 25 m2.

“Chỉ với chừng đó ưu đãi thôi thì cũng đủ để khuyến khích các chủ đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ. Nhờ đó thị trường sẽ có thêm nguồn cung nhà ở với giá phù hợp” - ông Đực nói.

Căng thẳng vì thiếu vốn

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, đánh giá thị trường BĐS 2017 vẫn là kênh chọn lựa của nhà đầu tư cá nhân. Nhưng quy mô sẽ giảm khá nhiều do việc đầu cơ suy giảm mạnh và nguồn vốn từ ngân hàng thương mại bị thu hẹp. Do đó thị trường này sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi.

Riêng nhà ở xã hội và phân khúc giá thấp khó tăng như kỳ vọng do thiếu vốn hỗ trợ ưu đãi của Nhà nước. Phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá rẻ dưới 1 tỉ đồng được xem là cứu cánh cho thị trường BĐS 2017 vì có nhu cầu lớn. Song các đối tượng này hầu như cần phải vay khoảng 70% giá trị căn nhà từ nguồn vay ưu đãi của Chính phủ. Có điều sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng kết thúc thì trong giai đoạn tới sẽ khó có gói hỗ trợ tương tự.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng khuyến nghị các doanh nghiệp nên cơ cấu lại đầu tư, chuyển hướng vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà cho thuê giá thấp.