Năm 2015, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ tiếp tục nhận lực đẩy từ những tín hiệu tốt trong năm 2014 và dự báo sẽ có nhiều diễn biến tích cực nếu các lực cản được giải quyết triệt để.

Sẽ có gói tín dụng 50.000 tỷ đồng kích thị trường?

Tại Hội thảo khoa học quốc gia kinh doanh BĐS với chủ đề “Kinh doanh BĐS - Cơ hội và thách thức trong đà phục hồi của thị trường”, tổ chức cuối tuần qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã nhìn nhận, năm 2014, thị trường có những chuyển biến tích cực.

Trước hết, về vấn đề giá, trong khoảng thời gian dài từ năm 2009 - 2012, giá BĐS giảm sâu từ 30 - 40% nhưng đến năm 2014, mức giá đã dần ổn định. Theo Thứ trưởng Nam, mức giá hiện nay đã tiệm cận giá thật của thị trường, phù hợp với điều kiện tài chính của người dân, đặc biệt là nhà thuộc phân khúc trung bình. Thêm nữa, sự hỗ trợ tín dụng tối đa từ phía các ngân hàng đã tác động không ít đến tổng cầu về nhà ở.

Cùng với giá, năm 2014, thị trường BĐS đã có sự điều chỉnh lớn về cơ cấu sản phẩm, đầu tư... Theo đó, năm 2014, một số doanh nghiệp (DN) đã chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại (NOTM) sang nhà ở xã hội (NOXH), DN đã tiến hành nghiên cứu dự án căn cơ hơn, không đầu tư theo phong trào.

Chính vì lẽ đó, tính thanh khoản của thị trường đã tăng đáng kể trong năm 2014, cụ thể là ở 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM. Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills tại Hà Nội, nhận xét, thị trường căn hộ để bán tại Hà Nội đang trên đà hồi phục, số lượng căn hộ đã bán trong năm 2014 đạt mức cao nhất từ năm 2009. Tương tự,chỉ tính riêng trong quý IV, TP.HCM có khoảng 4.200 căn hộ được bán, tăng 149% theo năm và là lượng giao dịch cao nhất kể từ quý IV/2010.

Tất cả những yếu tố trên dẫn đến tình trạng tồn kho giảm mạnh. Điển hình, tại TP.HCM, báo cáo của Sở Xây dựng cho thấy, đến nay, thành phố đã giải quyết được 8.208 căn hộ tồn kho trong tổng số 14.490 căn tính từ cuối năm 2012, chiếm gần 57%.

Ngoài ba điểm trên, còn có yếu tố khác vừa đóng vai trò nguyên nhân, vừa là dấu hiệu tạo tín hiệu tích cực cho thị trường là dòng tiền, dư nợ tín dụng của các ngân hàng thương mại cho lĩnh vực BĐS tăng mạnh.

Vào cuối năm 2012, dư nợ tín dụng BĐS là 180.000 tỷ đồng, năm 2014 là hơn 300.000 tỷ đồng, vượt 280.000 tỷ đồng của 2008 - 2009. Song song đó, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục đổ vào thị trường BĐS, với 2,54 tỷ USD tính đến cuối 2014, tăng mạnh so với con số 951 triệu USD của 2013. Điều này cho thấy niềm tin của nhà phát triển dự án và khách hàng đã quay trở lại.

Thêm vào đó, gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ dành cho khu vực BĐS đã giải ngân tích cực trong nửa cuối năm 2014. Nếu tính đến tháng 6/2014, tỷ lệ giải ngân chỉ mới đạt 7,63%, thì đến ngày 15/12/2014, tỷ lệ này nâng lên 16,27%, tương ứng 4.882 tỷ đồng (trên tổng số tiền gần 10.000 tỷ đồng mà các ngân hàng cam kết cho vay). Hiện đã có 15 ngân hàng được tham gia giải ngân gói này, thay vì 5 ngân hàng như trước đây.

Để kích lực cầu trong năm 2015, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam tiết lộ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang phối hợp với các bộ, ngành báo cáo Thủ tướng Chính phủ về gói tín dụng 50.000 tỷ đồng cho phân khúc NOTM với lãi suất 7%/năm, ổn định trong vòng 10 năm. Các ngân hàng có thể cho khách hàng vay 10 - 20 năm nhưng trong 10 năm đầu, lãi suất sẽ giữ ổn định 7%. Theo đại diện của ngành xây dựng, một khi gói tín dụng này được thực thi sẽ là tín hiệu tốt cho thị trường BĐS.

Sau Tết nở rộ M&A

Song song với những chính sách về tín dụng, những cải cách về hệ thống luật định (sửa đổi) như Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở (có hiệu lực từ ngày 1/7/2015) cũng được xem là bàn đạp để thúc đẩy các giao dịch trong thị trường nhà ở, trong đó, phải kể đến các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) DN, dự án giữa những nhà phát triển BĐS trong và ngoài nước.

Liên quan đến vấn đề trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dẫn giải, năm 2014, toàn thành phố có khoảng 1.403 dự án phát triển nhà ở, trong đó có 426 dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, 201 dự án đang triển khai xây dựng và 689 dự án đang ngưng triển khai đầu tư xây dựng (chiếm 49,1%), cùng 85 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư.

Ở đây có hai vấn đề cần tháo gỡ, hoặc là Sở Xây dựng sẽ tiếp nhận dự án, xem xét những khó khăn, gút mắc của từng trường hợp, giúp chủ đầu tư tiếp tục tái khởi động dự án. Ngoài ra, từ ngày 1/7/2015, việc chuyển nhượng dự án đã trở nên dễ dàng hơn nên đây sẽ là cơ hội cho những nhà phát triển lớn, có tiềm lực về tài chính mua lại dự án.

Song, đại diện của HoREA cũng nhìn nhận, năm 2015 này, việc chuyển nhượng dự án không chỉ diễn ra ở những dự án “trùm mền” mà còn do chiến lược của từng DN. Có DN bán bớt dự án để tập trung nguồn lực vào một vài dự án trọng điểm, tái cơ cấu danh mục dự án, danh mục đầu tư... Theo thống kê về tình hình M&A tại Việt Nam, năm 2014 vừa qua, BĐS là lĩnh vực đứng thứ 4 về lượng mua bán, sáp nhập.

Tuy nhiên, theo quan điểm của TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh doanh, cản trở không nhỏ đối với hoạt động M&A BĐS liên quan trực tiếp đến câu chuyện nợ xấu ngân hàng. Hiện, tỷ lệ nợ xấu tại các ngân hàng thương mại là 3,8% (phấn đấu giảm còn 3% trong 2015), các khoản nợ xấu chủ yếu rơi vào BĐS.

Dù hiện nay đã có công ty mua bán nợ nhưng vẫn chỉ ở phạm vi gia hạn, cơ cấu lại khoản nợ hay nói đúng hơn là “nhốt” nợ xấu. Do đó, cần phải đẩy nhanh tiến độ giải quyết nợ xấu, giải quyết triệt để thông qua cơ chế linh hoạt, chính sách cụ thể để nhà đầu tư nước ngoài có thể tham gia thị trường này.

TS. Lê Xuân Nghĩa chia sẻ, ông có dịp tiếp xúc với các nhà đầu tư châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc và nhận thấy, họ quan tâm đến việc mua bán các khoản nợ xấu này nhưng vấn đề họ đặt ra là với tài sản BĐS thì sau khi mua, cơ chế sở hữu của họ sẽ như thế nào?...

Ngoài ra, TS. Nghĩa cũng đề nghị Bộ Xây dựng quan tâm đến việc đẩy nhanh tiến độ cải cách thể chế và thủ tục hành chính để giải quyết những khó khăn cho DN. Nếu không sẽ tạo lực cản lớn, khiến thị trường khó đi đến chỗ cân bằng cung - cầu. “Đây là năm trọng điểm để giải quyết vấn đề thể chế”, ông Nghĩa nhấn mạnh.