Thị trường bất động sản năm 2014 có biểu hiện phục hồi. Thị trường năm 2015 sẽ diễn biến thế nào? Bài viết của TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương sẽ cung cấp cho độc giả một góc nhìn toàn cảnh đối với thị trường bất động sản.

Kịch bản cho bất động sản năm 2015

Để đưa ra được một kịch bản cho thị trường BĐS trong năm tới là một điều không đơn giản, cần phải xét đến những yếu tố tích cực và tiêu cực của thị trường.

Cùng với sự phục hồi của tình hình kinh tế nói chung. Thị trường BĐS có rất nhiều triển vọng. Thứ nhất, cầu được mở rộng. Các chính sách và thực tiễn điều hành hướng tới việc tăng cầu. Chẳng hạn, mở rộng việc cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam thực chất là mở rộng cầu. Việc mở rộng về cho phép tiếp cận tín dụng cũng như kéo dài thời gian ưu đãi của gói 30.000 tỷ đồng là tăng cầu. Thứ hai, cung được mở rộng. Trước hết, việc gỡ bỏ hạn chế về diện tích căn hộ thương mại là một trong những yếu tố tăng cung.

Bên cạnh đó, việc cho phép tiếp cận tín dụng cũng như mở rộng tín dụng chính là thúc đẩy các nhà đầu tư. Thứ ba, giao dịch được mở rộng. Việc chính thức cho phép thực hiện mua bán BĐS hình thành trong tương lai cũng là yếu tố hỗ trợ tăng giao dịch. Việc thúc đẩy cung và cầu tiếp cận nhau thông qua việc các yếu tố đều có dấu hiệu tốt lên sẽ làm cho giao dịch được mở rộng.

Thứ tư, luồng tiền được mở rộng. Trước hết, tín dụng từ hệ thống ngân hàng năm 2015 sẽ được nâng lên. Định hướng tăng trưởng tín dụng trong năm 2015 là 13-15%, so với định hướng 12-14% đặt ra cho năm 2014. Bên cạnh đó, việc mở rộng cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ tạo điều kiện thu hút thêm dòng tiền nước ngoài chảy vào thị trường BĐS. Hơn nữa, kiều hối vẫn tiếp tục có xu hướng vận hành vào Việt Nam và một phần vẫn chọn bất động sản như là một kênh quan trọng.

Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế rủi ro cần xét đến: Một là, hạn chế rủi ro đối tác. Thị trường BĐS vừa ra khỏi tình trạng khó khăn. Việc xử lý nợ xấu bất động sản, tồn kho BĐS vẫn chưa triệt để. Một số doanh nghiệp, dự án vẫn có thực trạng khó khăn nhưng chưa được công khai hết. Do đó, rủi ro đối tác vẫn tiềm tàng. Hai là, hạn chế rủi ro thị trường. Thị trường BĐS vẫn còn phụ thuộc vào những yếu tố mà nó không tự quyết định được. Những biến động của thị trường dầu mỏ và giá đầu mỏ; thị trường chứng khoán và thị trường chung của nền kinh tế. Vì vậy, mỗi một sự biến động của các thị trường bên ngoài sẽ tác động đến không chỉ luồng tiền đối với thị trường BĐS mà còn tác động đến các chủ thể của thị trường BĐS.

Ba là, hạn chế, rủi ro chính sách. Thị trường BĐS vừa qua khỏi những năm khó khăn nhưng vẫn chưa có được xu hướng vững chắc. Các chính sách đối với thị trường BĐS về cơ bản là thuận lợi nhưng còn chờ triển khai. Việc chậm trễ triển khai trong thực tiễn hay bất cứ một thay đổi nào theo hướng không thuận lợi sẽ có tác động đến thị trường BĐS trong năm 2015. Bốn là, hạn chế, rủi ro kinh tế vĩ mô. Thị trường BĐS, về cơ bản, vẫn bị ảnh hưởng rất mạnh bởi các tín hiệu kinh tế vĩ mô. Nếu các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô không thuận lợi, thị trường sẽ bị tác động. Ví dụ, nếu năm 2015, diễn biến của giá dầu có thể sẽ tác động đến thu chi ngân sách và sẽ có tác động đến thị trường BĐS…

Từ những thuận lợi và hạn chế, rủi ro như vậy, có ba kịch bản có thể có của thị trường BDS năm 2015:

Kịch bản thứ nhất - kịch bản tốt nhất. Với những giả thiết về ổn định kinh tế vĩ mô, thuận lợi về kinh tế quốc tế, các chính sách được thực thi ráo riết, các luồng tiền vận hành vào, thị trường BĐS sẽ có bước phát triển mới. Giao dịch sẽ tăng, các dự án sẽ triển khai tốt, giá cả ổn định. Đây là kịch bản được kì vọng nhất nhưng khó khả thi nhất. Kịch bản này đòi hỏi các yếu tố đều tốt, vì vậy, đòi hỏi tất cả các bên đều đồng thuận và hướng đến mọt đích tốt đẹp. Nếu kịch bản này xảy ra, nhóm sản phẩm giá thấp, nhóm sản phẩm đã hoàn thành và nhóm sản phẩm chất lượng cao sẽ là hướng chủ đạo.

Kịch bản thứ hai - kịch bản khả quan. Với giả thiết mọi việc không có đột biến, tất cả các bên đều triển khai theo hướng vừa phải. Các luồng tiền cũng không có đột biến. Thị trường sẽ cũng tốt lên, nhưng không nhiều. Mọi diễn biến đều ổn định ở mức có khá hơn năm 2014 nhưng không nhiều. Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất. Nếu kịch bản này xảy ra, thị trường lại phải chờ những đột biến vào cuối năm.

Kịch bản thứ ba - kịch bản xấu nhất. Đó là có những yếu tố không thuận xuất hiện, thị trường tiếp tục đi ngang. Đây là kịch bản không mong muốn nhất nhưng vẫn có thể xảy ra. Trong bối cảnh này, các bên liên quan vẫn phải đưa kịch bản này vào trong kế hoạch năm 2015 của mình.

Cần thêm nhiều giải pháp

Để có được kịch bản tốt nhất hoặc tiệm cận với kịch bản tốt nhất, tôi đề xuất một số kiến nghị giải pháp: Trước hết, đối với các cơ quan nhà nước. Kiên trì triển khai các chính sách đã được thông qua, tăng cường minh bạch thông tin, nhất là thông tin về nợ xấu, về doanh nghiệp, về dự án. Xem xét và xử lý vấn đề nộp tiền đất, tiền thuế theo hướng tạo thuận lợi cho doanh nghiệp. Mở rộng các dự án được chuyển đổi diện tích tại các địa bàn quận mới (tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh). Tích cực thúc đẩy giải ngân gói 30.000 tỷ đồng. Mở rộng tín dụng và ổn định lãi suất cho BĐS. Triển khai nghiên cứu, ban hành chính sách về ngân hàng tiết kiệm BĐS, hệ thống tái thế chấp BĐS. Triển khai công bố chỉ số thị trường BĐS.

Thứ đến, đối với các nhà đầu tư phát triển. Xác định lại các dự án ưu tiên, tập trung nguồn lực để kết thúc dự án đã triển khai. Liên doanh, liên kết, thoái vốn, M&A để tái lập vị thế trên thị trường.

Bên cạnh đó, đối với các nhà đầu tư tiềm năng. Cần xác định đúng đối tác để hiện thực hóa các dự án đầu tư. Xác định đúng trọng tâm sản phẩm để thực hiện quyết định đầu tư. Quyết liệt trong thực hành đầu tư. Chuẩn bị tư thế cho một gia đoạn phát triển mới. Đồng thời, đối với các tổ chức trung gian: Tăng cường minh bạch thông tin về chủ thể đầu tư, về đối tác kinh doanh, về định hướng ưu tiên để chuyên nghiệp hóa hoạt động trung gian, hỗ trợ thị trường trong giai đoạn phát triển mới.
Cuối cùng, đối với người sử dụng cuối cùng. Có thể cân nhắc diễn biến thị trường để quyết định lựa chọn loại hình BĐS phù hợp.

Tóm lại, thị trường bất động sản năm 2014 đã bắt đầu ấm lên. Thị trường BĐS năm 2015 có thể trở thành điểm đầu của chu kì mới hay không tùy thuộc rất nhiều vào sự chủ động, mạnh mẽ của các bên trong việc tạo ra một dòng tiền đủ mạnh để thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục phục hồi và phát triển.

TS Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương