Trước khi đón nhận những tiến triển tốt hơn của thị trường nhà đất, hãy cùng nhìn lại một số quyết sách liên quan tới công tác vận hành, phát triển thị trường đáng chú ý trong năm qua.

Khép lại năm 2013, thị trường BĐS vẫn còn rất nhiều vấn đề phải suy tính và giải quyết triệt để trong năm 2014. Tồn kho địa ốc, nợ xấu, bài toán cung – cầu, hành lang pháp lý còn lỏng lẻo trong lĩnh vực đầu tư, tạo lập, kinh doanh BĐS.

Giải pháp tháo gỡ khó khăn

Ngày 11/1/2013, Chính phủ công bố Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Đáng chú ý có một số nội dung: Chính phủ giao NHNN chủ trì, chỉ đạo các NHTM Nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các NHTM Nhà nước) để cho những người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, mua nhà ở xã hội (NƠXH) và thuê, mua nhà ở thương mại (NƠTM) có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng; cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng NƠXH, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án NƠXH với lãi suất hợp lý, kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.

Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan, địa phương rà soát tất cả các dự án phát triển nhà ở để phân loại các dự án (DA) được tiếp tục thực hiện, các dự án cần tạm dừng, các DA cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở, chuyển đổi sang phát triển NƠXH cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội.

Chính phủ giao Bộ Xây dựng hướng dẫn, hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu doanh nghiệp cho phù hợp, như giảm giá bán, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa cho phù hợp với khả năng chi trả của thị trường; áp dụng các phương thức bán hàng linh hoạt, khuyến khích chuyển sang hình thức cho thuê, thuê mua; chuyển sang NƠXH; sử dụng đúng mục đích các khoản vay và huy động vốn từ khách hàng, thực hiện công khai, minh bạch, đúng cam kết tiến độ, tạo niềm tin với khách hàng. Cùng với đó, rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, đặc biệt là giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu DA đang tồn kho, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường, thủ tục chuyển đổi từ dự án NƠTM sang NƠXH.

Tự xác định mức thuế

Đầu tháng 12/2013, Bộ Tài chính có công văn gửi các Cục Thuế tỉnh, thành về việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với BĐS. Theo đó, người nộp thuế tự xác định thu nhập tính thuế, khai thuế đối với cả trường hợp áp dụng thuế suất 25% và thuế suất 2%. Cơ quan thuế thực hiện kiểm tra và xác định số thuế TNCN phải nộp theo quy định. Trường hợp phát hiện có gian lận về căn cứ tính thuế thì cơ quan thuế thực hiện truy thu và xử lý theo quy định.

Đồng thời, công văn này còn hướng dẫn một số trường hợp áp dụng thuế suất 25% hay 2% đối với chuyển nhượng BĐS.

Được vay vốn hỗ trợ nhà ở

Để tháo gỡ khó khăn cho gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, giữa tháng 11, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 18/2013/TT-BXD (có hiệu lực từ 15/11) sửa đổi bổ sung một số điều tại Thông tư 07/2013/TT-BXD về việc hướng dẫn xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ.

Cụ thể, Thông tư 18 bổ sung thêm "Trường hợp con, cháu của chủ hộ đã lập gia đình (có Giấy chứng nhận kết hôn) và trường hợp ở nhờ nhưng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú cùng với chủ hộ, được coi là hộ gia đình độc lập và thuộc đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư này. Thông tư 18 bổ sung thêm về đối tượng và hộ gia đình được vay vốn là những hộ gia đình chưa có nhà ở nhưng có đất ở và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất ở đó nhỏ hơn diện tích đất được cấp phép xây dựng theo quy định của UBND tỉnh.

Về cách tính diện tích căn hộ, Thông tư 18 bổ sung thêm, diện tích sàn căn hộ nhà ở thương mại ghi trong hợp đồng mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và khách hàng là diện tích căn hộ tạm tính theo thiết kế nhưng với quy mô nhỏ hơn 70m2, khi hoàn công có thể thay đổi theo thực tế nhưng không vượt quá 5%.

Bên cạnh đó, bổ sung thêm đối tượng được vay vốn phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có DA nhà ở. Trường hợp tạm trú thì phải có đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên (có thể không liên tục) và có giấy xác nhận của cơ quan bảo hiểm. Ngoài yêu cầu người đứng tên vay vốn hỗ trợ nhà ở thuộc các đối tượng quy định tại khoản 1, Điều 2 phải có xác nhận của đơn vị đang công tác về nơi công tác và thực trạng về nhà ở (theo mẫu tại Phụ lục số 01 Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 của Bộ Xây dựng) và chỉ xác nhận một lần; đơn vị xác nhận phải chịu trách nhiệm về nội dung xác nhận của mình thì thêm điều không yêu cầu xác nhận về điều kiện thu nhập.

Được giảm thuế VAT

Ban hành ngày 16/10/2013, Thông tư 141/2013/TT-BTC cho phép các căn hộ thương mại có diện tích dưới 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, được giảm thuế giá trị gia tăng (VAT) 50%, tương ứng mức giảm 5% giá trị căn hộ. Theo quy định, giá bán căn hộ thương mại phải được ghi rõ trong hợp đồng, đã bao gồm thuế VAT 10% và đã bao gồm phí bảo trì công trình.

Chẳng hạn một căn hộ có giá bán 14 triệu đồng/m2, sau khi cộng thuế VAT 10% và phí bảo trì 2%, giá căn hộ thành 15,68 triệu đồng/m2 thì không được giảm thuế. Việc miễn giảm thuế chỉ áp dụng từ ngày 1/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014. Trong trường hợp mua nhà trả góp với hợp đồng đã ký trước ngày 1/7/2013, những đợt thanh toán sau này nằm trong khoảng thời gian trên vẫn được giảm thuế VAT.

Bên cạnh căn hộ thương mại, Thông tư trên cho phép các doanh nghiệp đầu tư phát triển NƠXH được hưởng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, và NƠXH cũng được hưởng mức thuế VAT 5%. Thông tư có hiệu lực từ 30/11/2013 và áp dụng cho các kỳ khai thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế GTGT kể từ 1/72013.

Bán NƠXH không đúng đối tượng sẽ bị phạt 40 triệu đồng Chính phủ vừa ban hành Nghị định 121/2013/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng và BĐS. Theo đó, Nghị định đưa ra mức phạt từ 500.000 đồng tới 40 triệu đồng với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng.

Với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng, mức phạt chỉ từ 3 – 40 triệu đồng. Mức tối đa 40 triệu đồng được áp dụng với trường hợp xây dựng công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng.

Đối với các hành vi gian lận trong mua bán, chuyển nhượng NƠXH, dự thảo chỉ rõ: hành vi bán, cho thuê NƠXH không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện sẽ bị phạt tiền từ 40 – 50 triệu đồng.

Mức phạt tương tự cũng áp dụng với người được thuê, thuê mua nhà ở nhưng không sử dụng mà chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho mượn không được sự đồng ý của cơ quan quản lý nhà ở. Đối với hành vi cơi nới, sửa chữa, cải tạo nhà ở không được sự đồng ý của cơ quan quản lý còn bị phạt nặng hơn, với mức tiền từ 60 – 70 triệu đồng.