Trên diễn đàn Quốc hội tại kỳ họp đang diễn ra, nhiều đại biểu bày tỏ bức xúc về sự chồng chéo, vướng mắc giữa các luật chuyên ngành xây dựng, quy hoạch dẫn đến khó khăn trong quản lý, nảy sinh tiêu cực, lợi ích cục bộ...

Trong thời gian qua, pháp luật về xây dựng, quy hoạch kiến trúc, nhà ở, kinh doanh bất động sản đã được ban hành: luật Xây dựng 2014; luật Quy hoạch đô thị 2015; luật Nhà ở 2014; luật Kinh doanh bất động sản 2014; luật Đấu thầu 2013; luật Quy hoạch 2017.
Vẫn còn nhiều quy định làm khó cả doanh nghiệp và người dân

Đề cập đến vấn đề này, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, mặc dù có nhiều nội dung cải tiến, song vẫn còn nhiều quy định làm khó cả doanh nghiệp và người dân. Đơn cử, khoản 2 Điều 89 luật Xây dựng 2014 đã quy định những công trình được miễn giấy phép xây dựng, nhưng quy định này “bỏ qua” các trường hợp: tất cả các công trình đã được Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cũng đều phải nộp trở lại Sở Xây dựng để được cấp giấy phép xây dựng; công trình cơ sở hạ tầng, công trình không phải là nhà ở, nhà ở thuộc dự án có quy mô trên 7 tầng và tổng diện tích sàn từ 500m2 trở lên trong dự án nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 cũng đều phải xin cấp giấy phép xây dựng; nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình trong khu vực đô thị hiện hữu, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 vẫn phải xin cấp giấy phép xây dựng...

Luật Xây dựng 2014 đã không quy định tích hợp "Quy trình thẩm định thiết kế công trình" vào "Quy trình cấp giấy phép xây dựng", vì lẽ ra "Quy trình cấp giấy phép xây dựng" phải bao gồm trong đó công tác thẩm định thiết kế công trình. Do vậy, sau khi ban hành Nghị định 59/2015/NĐ-CP, trên thực tế hiện nay, công việc này đang bị tách ra thành 3 quy trình hành chính riêng biệt khiến doanh nghiệp tốn nhiều công sức, thời gian.

Đối với luật Nhà ở, việc cho phép "khoét lõm" xây dựng kiểu "chung cư mini" trong nội thành, dễ xảy ra tình trạng chung cư mini thiếu tiện ích, dịch vụ, thiếu an toàn, "ổ chuột", góp phần làm tăng quá tải hạ tầng đô thị cục bộ, và sẽ gây trở ngại, khó khăn cho công tác chỉnh trang đô thị, trước hết là các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM…


Có dấu hiệu "lợi ích cục bộ" của bộ ngành?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), "luật khung, luật ống" chỉ phát huy hiệu lực đầy đủ khi được Chính phủ quy định chi tiết bằng nghị định, quyết định, và Bộ ngành hướng dẫn thực hiện bằng thông tư, thông tư liên tịch.

Trước đây, khi chưa có "luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015" thì đã xảy ra tình trạng ban hành nội dung văn bản pháp quy của Chính phủ vượt quyền hoặc khác luật; hoặc thông tư của Bộ ngành vượt quyền hoặc trái nghị định của Chính phủ, quyết định của Thủ tướng, có thể dẫn đến việc các Bộ ngành "đẻ" ra nhiều quy định mới, nhiều điều kiện kinh doanh bất hợp lý như trong thời gian qua, giành thuận lợi về phía cơ quan nhà nước, đẩy khó khăn về phía doanh nghiệp, người dân.

Về bất cập của "luật khung, luật ống", theo ông Lê Hoàng Châu, thậm chí có dấu hiệu "lợi ích cục bộ" của bộ chuyên ngành khi xây dựng quy phạm pháp luật.

Thực thi pháp luật là khâu yếu cần được khắc phục

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện nay có thể nói thực thi pháp luật là khâu yếu cần được khắc phục trong thời gian tới, điển hình trong một số luật: Đối với luật Xây dựng và luật Quy hoạch đô thị, khâu yếu và bất cập cần quan tâm trước hết là công tác lập quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000, đơn cử TP.HCM hiện có đến 600 bản đồ quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000, nhưng thiếu tính liên thông, kết nối, đồng bộ vì bị chia cắt bởi ranh giới hành chính quận, huyện, phường, xã.

Một khâu yếu và bất cập nữa là việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 trong quá trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án kinh doanh, thường được cơ quan nhà nước chấp thuận "khá dễ dãi" theo đề xuất của chủ đầu tư, trong nhiều trường hợp dẫn tới không phù hợp, thậm chí phá vỡ quy hoạch chung, làm tăng tình trạng ùn tắc giao thông, quá tải hạ tầng đô thị, đơn cử: tình trạng chấp thuận nhiều dự án chung cư, nhà cao tầng trong khu vực nội thành, thậm chí trong các con đường nhỏ, hẻm, hoặc có mật độ nhà cao tầng dày đặc trong một khu vực nhỏ như đường Nguyễn Hữu Cảnh, Nguyễn Hữu Thọ, Phổ Quang (TP.HCM).

Đối với luật Nhà ở, hiện thiếu cơ chế để thực hiện nhanh, hiệu quả chính sách xây dựng lại chung cư cũ, hư hỏng kết hợp với chỉnh trang đô thị, liên quan đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, xác định quy mô dân số dự án xây dựng lại chung cư cũ để tạo điều kiện cho chủ đầu tư thu hồi vốn và có lợi nhuận định mức 10%.

Luật Nhà ở 2014 đã có hiệu lực kể từ ngày 1.7.2015, Chính phủ đã có Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20.10.2015 về phát triển nhà ở xã hội, nhưng đến nay mới có điều kiện triển khai, sau khi Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 18/2018/QĐ-TTg ngày 2/4/2018 về cấp bù chênh lệch lãi suất cho vay nhà ở xã hội, nhưng vẫn còn "tắc" nguồn tái cấp vốn từ ngân sách để Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại có căn cứ triển khai thực hiện.

Đối với luật Kinh doanh bất động sản: chưa có cơ chế để quản lý chỉ số giá thị trường bất động sản theo thời gian thực (real time); chưa có cơ chế liên thông giữa các Bộ, ngành để xây dựng cơ sở dữ liệu (big data) của thị trường bất động sản.