Thị trường bất động sản đang nảy sinh nhiều phức tạp mà cơ quan quản lý nhà nước chưa có biện pháp điều chỉnh. Trong đó, nổi lên là tình trạng doanh nghiệp địa ốc dùng chiêu đứng tên người khác bán sản phẩm để lách thuế thu nhập doanh nghiệp và huy động vốn bằng hợp đồng đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Chiêu lách thuế tinh vi

Anh Trần Văn Đức, một khách hàng mua đất nền Dự án Centana trên đường Trường Lưu, quận 9, TP.HCM cho biết, anh mua nền đất 100 m2, nhưng có điều lạ là, dù anh mua trực tiếp của chủ đầu tư, nhưng trong hợp đồng mua bán thì người bán lại là một cá nhân, chủ đầu tư chỉ đứng ở vai trò đơn vị được ủy quyền bán lại dự án và anh là người mua lại… 

Tương tự, tại Dự án chung cư Phan Văn Hớn, quận 12, TP.HCM, hàng trăm khách hàng thắc mắc tại sao họ là người mua đầu tiên, nhưng trong hợp đồng mình lại là người mua lại sản phẩm của người khác.

Khi đối chiếu các hợp đồng thì thấy chỉ có 8 người đứng tên trên tổng số hơn 300 căn hộ bán lại cho khách hàng mua và đơn vị phát triển dự án được 8 khách hàng này ủy quyền cho bán hàng.

Tình trạng đội tên người khác để bán dự án không chỉ xảy ra ở TP.HCM. Mới đây, UBND tỉnh Long An đã có kết luận thanh tra một số dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn tỉnh.

Theo kết luận, qua kiểm tra các dự án bất động sản đang triển khai, thì đa số dự án đều sai phạm, trong đó có sai phạm đứng tên người khác để bán sản phẩm như các dự án: Khu dân cư Hiệp Hòa, Khu đô thị sân bay thị xã Kiến Tường, Khu dân cư bến xe và Khu dân cư thị trấn Thủ Thừa.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, đây là chiêu của doanh nghiệp địa ốc. Khi bán hàng, doanh nghiệp quảng cáo là chủ đầu tư, nhưng khi ký hợp đồng với khách lại là mua sản phẩm từ người khác, thực chất của vấn đề là chủ đầu tư đang lách luật thuế.

Cụ thể, luật sư Phượng phân tích, nếu doanh nghiệp bán hàng cho khách thì phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp là 20%, nhưng khi cá nhân bán lại hàng thì chỉ đóng thuế thu nhập cá nhân 2%.

Vậy là, chủ đầu tư sẽ làm hợp đồng bán các lô sản phẩm tại dự án với giá rất thấp cho người của doanh nghiệp đứng tên, để đóng thuế thu nhập doanh nghiệp thấp đi.

Sau đó, số người đứng tên này sẽ làm hợp đồng ủy quyền cho doanh nghiệp bán lại sản phẩm cho khách hàng để chỉ phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân (tất nhiên, giá bán khi đó sẽ theo giá thị trường).

“Đó là mấu chốt của câu chuyện chủ đầu tư bán hàng cho khách hàng, nhưng khách hàng lại phải mua lại hàng của một người rất lạ. Với chiêu này, chủ đầu tư sẽ lãi rất lớn vì lách được thuế thu nhập doanh nghiệp 20%”, luật sư Phượng nói.

Huy động vốn bằng hình thức đặt cọc

Bên cạnh việc lách thuế, còn xuất hiện tình trạng dự án chưa được phép mở bán, nhưng chủ đầu tư đã đua nhau chào bán cho khách hàng với hình thức đặt cọc giữ chỗ.

Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đang trong quá trình hoàn tất thủ tục, nhưng đã mở bán rầm rộ. Chiêu của họ là ký với khách hàng hợp đồng đặt cọc mua dự án.

Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc, mà hợp đồng đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự.

Các chủ đầu tư thường có hai dạng lách luật. Một là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để đảm bảo thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án. Hai là thỏa thuận hứa bán.

Còn nhớ, cuối năm 2017, dư luận xôn xao vì Công ty cổ phần Alibaba Tây Bắc TP.HCM và Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba đã tự xưng là chủ đầu tư dự án khi chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thậm chí chưa thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án đất nền Khu vực VIII-3, Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi, nhưng vẫn huy động vốn bằng “phiếu đặt chỗ”.

Đơn vị này cũng quảng cáo rầm rộ khi “mạnh miệng” công bố tung ra 1.000 nền nhà và nhận đặt cọc 50 triệu đồng/nền, khiến gần 500 người đã đặt cọc hơn 16 tỷ đồng mua dự án này.

Mới đây, tại Dự án Thắng Lợi Riverside, mới chỉ trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý và chuẩn bị làm hạ tầng, nhưng chủ đầu tư này đã chia lô, kẻ đường rồi cho nhân viên kinh doanh chào bán bằng hình thức đặt cọc giữ chỗ, sau đó trong hợp đồng thanh toán sẽ thỏa thuận đóng tiền theo tiến độ.

Theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding, chiêu này không mới, nhưng đến nay cơ quan quản lý nhà nước chưa có biện pháp chấn chỉnh.

Chiêu này thường được các chủ đầu tư “lực mỏng” áp dụng. Số tiền này chủ đầu tư sẽ lấy để làm hạ tầng dự án. Sau từ 6 tháng đến 1 năm, dự án sẽ hoàn thành xong pháp lý, xong hạ tầng.

Chủ đầu tư không phải bỏ tiền túi ra làm điều này, mà chính khách hàng mua dự án đã bỏ tiền ra làm điều đó cho chủ đầu tư.

Cũng theo ông Hậu, rủi ro của chiêu huy động vốn này là nếu dự án không được cơ quan chức năng cấp phép thì khách hàng mất trắng, bởi đa phần chủ đầu tư không có tiền để hoàn lại cho khách hàng vì tiền thu đã đổ vào việc làm hạ tầng và cả việc làm thủ tục pháp lý, chia hoa hồng…