Sau hơn 3 tháng kể từ khi chính thức áp dụng quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, thực tế đến nay, quy định này chưa thực sự phát huy đầy đủ hiệu lực để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (Horea) đã có công văn gửi các ban ngành liên quan phân tích một số quy định thiếu thống nhất, được cho là một trong những nguyên nhân khiến chính sách này chưa đi vào cuộc sống.

Nhiều quy định “đá” nhau

Thời gian qua, khá nhiều DN địa ốc đều có những động thái bắt tay với các ngân hàng trong việc bảo lãnh các dự án. Tuy nhiên, sự hợp tác này về cơ bản chỉ là hình thức, nhằm tuân thủ pháp luật cũng như xây dựng uy tín với khách hàng, còn thực tế triển khai vẫn còn khá nhiều bất cập.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea đã đưa ra một số dẫn chứng cho thấy, nhiều quy định liên quan đến bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai còn mâu thuẫn, cần có sự điều chỉnh. Theo ông Châu, tại khoản 1 điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hàng Nhà nước và khoản 1, khoản 2 điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về bảo lãnh ngân hàng có quy định chưa thống nhất.

Cụ thể, tại khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: "Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng...”; khoản 2 điều 56 quy định: "Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua".

Trong khi đó, khoản (1.b) điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định, khi ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì "Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua".

Quy định này có thể hiểu là ngân hàng thương mại thực hiện thủ tục bảo lãnh ngân hàng sau khi chủ đầu tư đã ký hợp đồng với khách hàng... Do vậy, theo ông Châu, cần quy định rõ việc thực hiện bảo lãnh ngân hàng phải được chủ đầu tư hoàn thành trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng.

Bên cạnh đó, theo kiến nghị của Horea, một vướng mắc nữa là Luật Các tổ chức tín dụng 2010 quy định bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, tại điều 128 về giới hạn cấp tín dụng đã quy định: "Tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng thương mại (...), tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có của ngân hàng thương mại...".

Giới hạn cấp tín dụng nêu trên được áp dụng cho việc cấp tín dụng, bảo lãnh ngân hàng cho các hoạt động trước đây. Nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bổ sung quy định mới về việc bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Do vậy, cần sửa đổi, bổ sung Luật Các tổ chức tín dụng 2010 theo hướng nới rộng giới hạn cấp tín dụng chung, hoặc bổ sung giới hạn cấp tín dụng cho hoạt động bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, để tạo điều kiện và nguồn lực cho các ngân hàng thực hiện nghiệp vụ này.

Cần có cơ chế đặc thù

Hiện nay, phần lớn ngân hàng thương mại khi thực hiện bảo lãnh dự án đều yêu cầu bên được bảo lãnh (chủ đầu tư dự án) phải ký quỹ bằng tiền mặt bằng với giá trị bảo lãnh, hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương khoảng 1,3 - 1,4 lần giá trị được bảo lãnh.

Nếu thực hiện theo quy định này thì không khả thi vì các dự án bất động sản hầu hết đều có giá trị rất lớn, nguồn vốn tự có của một số ngân hàng thương mại không nhiều, không đủ để bảo lãnh cho nhiều dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản lại không sẵn có nguồn tiền mặt để thực hiện ký quỹ, trong lúc gần như các tài sản của chủ đầu tư cũng đã được thế chấp, nên cũng không còn đủ tài sản bảo đảm để thực hiện bảo lãnh ngân hàng.

Ngoài ra, Horea cũng kiến nghị, Chính phủ, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng không áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản cho các trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản có uy tín thương hiệu; có năng lực, đang triển khai thực hiện dự án đúng kế hoạch, tiến độ, và "tại thời điểm đề nghị cấp bảo lãnh, bên được bảo lãnh không vi phạm trong quan hệ cấp tín dụng, thanh toán tại tổ chức tín dụng".