Theo quy định của Luật Nhà ở sửa đổi 2014, kể từ ngày 1/7/2015, một dự án bất động sản muốn bán hoặc cho thuê bắt buộc phải có sự bảo lãnh sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai từ các tổ chức tài chính.

Quy định này xuất phát từ thực tế dự án chỉ cần triển khai xong móng đã có thể mở bán cho người mua nhà theo hình thức góp tiền theo tiến độ, người mua nhà dễ gặp rủi ro nếu chủ đầu tư thiếu vốn, chậm tiến độ, hoặc thậm chí “cao chạy xa bay” khi dự án còn đang dang dở. Do đó, đây được ví như một bước tiến lớn của quy định pháp luật bất động sản, giúp bảo vệ quyền lợi khách hàng, tránh rơi vào tình cảnh mua phải “vịt giời”, tiền mất tật mang.

Thế nhưng, cũng từ quy định về cấp bảo lãnh, nhiều chủ đầu tư lại lạm dụng, coi nó như một “bảo bối” để bán hàng. Thậm chí “vin” vào đó, quảng cáo quá đà, tăng giá một cách bất bình thường!

Tại phía Tây Hà Nội, một dự án được cả chủ đầu tư và thị trường định vị ở phân khúc giá rẻ từ đầu năm 2015, sau khi ký kết bảo lãnh dự án với ngân hàng vào giữa tháng 6/2016, bỗng dưng giá đã tăng thêm vài triệu đồng và trở thành phân khúc trung cấp khi mở bán!

Một dự án khác, đã mở bán đợt đầu và huy động vốn từ một số khách hàng khi chưa xây xong móng khoảng 1 năm trước, chuẩn bị hoàn thiện và bán tiếp đợt 2 lại cũng bất ngờ thông tin đã ký kết bảo lãnh với một ngân hàng lớn và giá đợt chào bán mới cũng… tăng thêm vài triệu đồng/m2.

Trên con đường nhỏ, thường xuyên quá tải như Lĩnh Nam thuộc quận Hoàng Mai, sự xuất hiện cùng lúc của hàng loạt dự án chung cư cao tầng như New Horizon, tòa nhà Lilama, Khu nhà ở Vĩnh Hoàng hay dự án Đồng Phát Park View Tower… khiến nhiều người lo ngại áp lực hạ tầng sẽ khiến các dự án khó bán, muốn bán được bắt buộc phải giảm giá. Thế nhưng, theo chia sẻ của một vài môi giới lâu năm, cứ sau mỗi đợt bán hàng, chủ đầu tư một số dự án tại khu này lại cộng thêm vài giá bán một vài triệu đồng. Mộth trong những con bài của chủ đầu tư là “dự án được bảo lãnh ngân hàng nên khách hàng phải trả giá thêm để mua sự an tâm”.

Khi mới ra đời, cái lý “phải có bảo lãnh mới được bán hoặc cho thuê bán” đã từng khiến nhiều lãnh đạo doanh nghiệp lên tiếng phản đối “gay gắt” vì có thể làm tăng chi phí cho chủ đầu tư, khiến dự án khó triển khai, khó bán được hàng… Thế nhưng, sau đó cũng chính những chủ đầu tư ấy đã nhận ra cơ hội còn tốt hơn nếu “được bảo lãnh” là giá bán có thể sẽ cao hơn và thanh khoản tốt hơn.

Và vì thế, chạy được tờ giấy chứng nhận cấp bảo lãnh của ngân hàng A, ngân hàng B hay ngân hàng C bỗng dưng trở thành “mốt”. Điều đáng nói hơn, có sự “lập lờ” tại không ít dự án khi công bố thông tin này. Bởi trên thực tế, không nhiều dự án có ký hợp đồng bảo lãnh với các ngân hàng một cách thực sự mà đơn giản chỉ là những “cam kết bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư”.

Mà khoảng cách giữa cam kết và ký hợp đồng thực sự đôi khi rất dài!

Trên thực tế, trong bối cảnh nguồn cung trên thị trường gia tăng nhanh, áp lực cạnh tranh ngày một lớn, trong khi người mua nhà ngày càng cẩn trọng và khó tính, nếu chỉ quảng bá ưu thế về vị trí, tiện ích thì rất khó để thuyết phục được người mua nhà lựa chọn khi không rõ ràng về giấy tờ pháp lý và khả năng dự án có triển khai theo đúng tiến độ hay không. Và vì thế, bảo lãnh dự án có thể xem là công cụ hỗ trợ đắc lực để người mua nhà tin tưởng hơn vào khả năng của chủ đầu tư.

Thế nhưng, cũng xin được trích lại lời Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính từng đề cập tới, rằng “Ngày nay người mua nhà tìm nơi để sống chứ không phải chỉ để ở. Vì thế, chất lượng dịch vụ và giá trị sống mới chính là tiêu chí quan trọng mà người mua nhà quan tâm”.

Điều này có nghĩa khi bỏ tiền để mua một căn hộ tại một dự án, bảo lãnh dự án chỉ là một điều kiện “cần” để người mua biết chắc dự án của họ không có rủi ro, nhưng điều kiện “đủ” vẫn phải là một giá trị thật tương xứng với số tiền mà họ bỏ ra.

Và điều quan trọng nhất, khi dự án được quảng bá có ngân hàng tham gia bảo lãnh sản phẩm nhừ ở hình thành trong tương lai, khách hàng của dự án đó có quyền đòi hỏi được “kiểm tra” chứng thư hoặc hợp đồng bảo lãnh đã ký.