Từ ngày 1-7-2015, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 có hiệu lực, trong đó nổi bật nhất là vấn đề bảo lãnh khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai - một quy định hoàn toàn mới và đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của xã hội. Bài viết này sẽ phân tích những vấn đề đang được tranh luận xung quanh nội dung này.

Những tác động đối với chủ đầu tư (ở đây là doanh nghiệp kinh doanh BĐS)

Theo điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014, chủ đầu tư bắt buộc phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trước khi chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai.

Lúc này, xuất hiện rất nhiều những câu hỏi về những bất cập của quy định trên đối với chủ đầu tư. Chẳng hạn như gánh nặng về chi phí (nộp tiền sử dụng đất + phí bảo lãnh) đối với chủ đầu tư. Mặc dù điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư phải đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.

Tuy nhiên, rõ ràng, tất cả phần chi phí này, người mua vẫn là người sẽ gánh chịu sau cùng thông qua giá mua nhà. Thậm chí nếu cả khi quy định không cho phép yêu cầu người mua thanh toán lại cái khoản phí trên, chủ đầu tư vẫn hoàn toàn có thể tính toán đưa khoản chi phí này vào giá thành xây dựng nhà để chuyển trách nhiệm này một cách hợp pháp sang cho người mua. Vì vậy, việc xem đây hoàn toàn chỉ là gánh nặng chi phí của chủ đầu tư là những phân tích còn phiến diện và không đầy đủ.

Ngoài ra, còn một vấn đề đang rất được quan tâm là quyết định vấn đề cấp bảo lãnh và mức phí bảo lãnh đối với dự án sẽ còn dựa trên mức độ tin tưởng của ngân hàng thương mại cấp bảo lãnh đối với chủ đầu tư. Vì vậy, theo nhiều phân tích, điều này sẽ làm cho các chủ đầu tư “nghèo” và “yếu” sẽ bị mất ưu thế so với những chủ đầu tư đã có tên tuổi trên thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay chỉ vừa nhen nhóm chút ấm áp trở lại, quy định này có thể đẩy giá chuyển nhượng lên cao khiến người mua chùn tay, thị trường bất động sản có thể sẽ khó “rã băng” hơn.

Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, điều này thực chất chỉ là nghiệp vụ ngân hàng nhằm đảm bảo lợi ích của ngân hàng khi chấp nhận rủi ro để bảo lãnh cho các nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với người mua. Việc này cũng sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư phải tự hoàn thiện để có được uy tín tốt trên thị trường, cũng như nâng cao tính khả thi của các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là một điều tích cực cần được ghi nhận. Vì vậy, đề xuất Ngân hàng Nhà nước phải công bố một tỷ lệ phí bảo lãnh là không cần thiết.

Tuy nhiên, việc quy định phải thực hiện bảo lãnh cho dự án trước khi bán, cho thuê - mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ khiến thời gian thực hiện huy động vốn kéo dài do thủ tục thẩm định dự án của ngân hàng khi cấp bảo lãnh. Điều này cũng sẽ dẫn đến mất đi một kênh huy động vốn thực hiện dự án cho chủ đầu tư vì phát sinh quá nhiều giấy tờ, thủ tục. Tuy nhiên, xét về lâu dài, khi các chủ đầu tư đã “thích ứng” và “am hiểu” được với thủ tục bảo lãnh của ngân hàng thông qua những dự án đầu tiên, các nhà đầu tư sẽ biết và hiểu những nghiệp vụ cần thiết phải cung cấp, từ đó hỗ trợ hồ sơ, thông tin cho ngân hàng tốt hơn, giảm thiểu được thời gian để nhận được chấp thuận cấp bảo lãnh từ ngân hàng.

Bất cập cuối cùng mà các nhà phân tích đưa ra, đó là sự e ngại tính linh động cho thị trường BĐS do mất đi một kênh huy động vốn nếu các chủ đầu tư theo xu hướng sẽ cố gắng xây dựng nhà ở xong mới bán để đảm bảo doanh số và an toàn cho bản thân nhà đầu tư. Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận rằng, quy định về bảo lãnh ngân hàng chắc chắn không thể triệt tiêu hình thức huy động vốn từ người mua nhà của chủ đầu tư mà sẽ chỉ có thể khiến cho các chủ đầu tư cân nhắc, tính toán tính khả thi cũng như lợi nhuận khi áp dụng hình thức huy động vốn này mà thôi. Trên thực tế, tính từ ngày 1-7-2015, đã có những nhà đầu tư áp dụng, ký kết thỏa thuận với ngân hàng thương mại để bảo lãnh cho các dự án theo quy định pháp luật. Sau khi quy định này được áp dụng ổn định, theo quy luật cung - cầu cũng như quy luật cạnh tranh, hứa hẹn đây sẽ vẫn lại là một kênh huy động vốn thực hiện dự án được ưa chuộng.

Những tác động đối với người mua

Đầu tiên, cần phải thừa nhận một điều, quy định này là nhằm hạn chế tối đa rủi ro và bảo vệ lợi ích cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu không được nhận bàn giao BĐS từ nhà đầu tư. Trong những năm gần đây, vấn đề người mua mất trắng tiền bỏ vào các dự án BĐS hình thành trong tương lai không còn quá xa lạ.

Về những lo ngại người mua phải gánh chịu phí bảo lãnh, thiết nghĩ, người mua nên xem đây là cái giá cho sự bảo đảm an toàn cho mình khi đầu tư vào BĐS hình thành trong tương lai. Hiện nay, người mua đã là những người tiêu dùng thông minh, do đó, những lo ngại về mức tính phí bảo lãnh không công khai sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi người mua là không hợp lý.

Cụ thể, trước khi chọn dự án để mua bán, chuyển nhượng, người mua hiện nay hoàn toàn có sự cân nhắc khi bỏ ra đồng tiền của mình, họ sẽ đánh giá dựa trên uy tín của chủ đầu tư, giá thành xây dựng. Khi ký kết, họ lại có quyền yêu cầu chủ đầu tư đưa ra thỏa thuận bảo lãnh theo luật định hoặc với tư cách là bên nhận bảo lãnh, người mua hoàn toàn có thể biết được mức phí bảo lãnh đối với dự án. Vì vậy, suy cho cùng, bất lợi duy nhất cho người mua là họ là người gánh chịu sau cùng đối với phí bảo lãnh ngân hàng. Thế nhưng, so với những rủi ro tiềm ẩn cho số vốn bỏ ra trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, mức phí bảo lãnh cũng không phải là quá cao.

Kiến nghị

Trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay chỉ vừa nhen nhóm chút ấm áp trở lại, quy định này có thể đẩy giá chuyển nhượng lên cao khiến người mua chùn tay, thị trường BĐS có thể sẽ khó “rã băng” hơn. Hơn nữa, việc hiện nay, dù đang được rất nhiều sự quan tâm, từ chủ đầu tư, ngân hàng thương mại cho đến người mua, thế nhưng vấn đề này chỉ mới được hướng dẫn chung chung trong luật và trong Thông tư 07/2015/TT-NHNN. Người thực thi, áp dụng thì đang bối rối, cơ quan ban hành thì vẫn im hơi như thể “đem con bỏ chợ”, mặc cho ai muốn hiểu và suy luận ra như thế nào thì ra. Đây là một điều tối kỵ và hoàn toàn có thể dìm chết chính quy định còn mới mẻ này.

Vì thế, để quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với dự án BĐS hình thành trong tương lai có thể khả thi và bảo vệ được lợi ích của người mua trên thực tế, trước hết, các cơ quan nhà nước cần có những hướng dẫn chi tiết và kịp thời về vấn đề bảo lãnh ngân hàng đối với dự án BĐS hình thành trong tương lai trước khi mua bán, chuyển nhượng.

Thứ hai, cần có quy định công khai từ phía Ngân hàng Nhà nước giới hạn khoản tỷ lệ phần trăm khi thỏa thuận tính phí bảo lãnh cũng như hướng dẫn thực hiện đối với vấn đề bảo lãnh này. Điều này nhằm để tránh cơ chế “xin - cho” cũng như việc gây bất lợi cho chủ đầu tư và người mua khi các ngân hàng thương mại có quyền lực quá lớn trong quy định này. Sau này, khi việc thực hiện quy định trên thực tế đã ổn định, sẽ dần tháo gỡ các quy định về phí bảo lãnh, để mức phí bảo lãnh hoàn toàn dựa trên sự thỏa thuận của các bên.